房企三季报:韧性和分化背后充满考验

发布时间:2019-11-16 11:38:03

来源:中国建设报

分类:行业动态


进入10月以来,房企陆续发布了今年前三季度业绩报告。尽管房地产市场“金九银十”失色已不是新鲜事,但在供给端和需求端双向调节下,不少房企仍然取得了稳定增长。在显现出韧性的同时,行业分化特征也非常明显,背后充满对房企运营能力的考验。

“存货是房企未来可变现的重要资产,规模过大或过小都会造成一定的经营风险。若规模过小,房企可能会因为土地储备不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因为激进拿地策略,导致债务攀升甚至资金吃紧。”易居房地产研究院研究员姚方表示。

根据该机构日前发布的报告,截至今年三季度末,20家A股上市房企存货规模达29309.9亿元,环比增长8.4%,同比增长16.2%,同比增速较二季度回落,仍处于历史较低水平。同时,存货去化周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%。

20家房企存货增速回落

在报告中,易居房地产研究院将20家房企按“2018年克而瑞中国房地产企业销售规模排行榜”分为三类,包括5家1500亿元以上超大房企:万科集团、保利地产、绿地控股、新城控股、华夏幸福;11家500亿~1500亿元大型房企:世茂股份、荣盛发展、首开股份、蓝光发展、泰禾集团、中南建设、阳光城、金科地产、招商蛇口、大悦城、金地集团;4家500亿元以下中型房企:华发股份、华远地产、光明地产、信达地产。

易居房地产研究院在报告中认为,房企存货增速回落是因为三季度延续了二季度的调控政策,房企资金面仍较为紧张,拿地意愿不高。7月,国家发改委发布房企外债备案登记的通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企海外发债融资环境紧缩。8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷款额度控制在今年3月底的水平。

与此同时,房企去化周期继续延长,延续了上行趋势。今年“金九银十”成色不足,新建商品住宅成交上涨乏力,部分房企存在一定的去化压力。

以今年10月为例,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降4%,同比增长5%;4个一线城市成交面积环比下降10%,同比增长22%;18个二线城市成交面积环比下降4%,同比增长8%;18个三四线城市成交面积环比同比均下降3%。

按房企规模分类,2019年三季度,超大、大型与中型房企存货同比增速分别为14.6%、17.6%和14.3%。除了超大房企,大型和中型房企存货同比增速均出现回落。结合三季度房企融资端仍然偏紧的情况来看,超大房企在加速回款和融资成本及渠道上优势明显。从去化周期来看,超大、大型与中型房企存货去化周期均有所变长,分别为10.2、11.7和23.3个月,环比增长5.5%、19.7%和2.3%。

按房企性质分类,2019年三季度,央企、地方国企和民企存货同比增速分别为14.5%、16.1%和16.3%,民企拿地最为积极。除了地方国企,央企和民企存货同比增速均有所回落。在去化周期方面,央企、地方国企和民企存货去化周期分别为12.0、18.6和11.3个月,环比均出现增长,央企增速最快。根据历史数据看,2015年一季度至2018年四季度,央企和民企存货去化周期呈下行趋势。总体看,地方国企存货去化周期相对平稳。

报告认为,存货规模是公司规模的体现。截至2019年三季度末,20家房企存货规模排在前三位的是万科集团、保利地产、绿地控股,排在末三位的是华远地产、信达地产和光明地产。从存货同比看,世茂股份增速最高,达143.2%;泰禾集团增速最慢,为-19.3%。

报告认为,存货是房企未来的销售储备。房企规模越大,资源集中能力越强,存货量也越大,有利于扩大市场规模和实施战略布局。但是,存货规模也并非越大越好,关键要与市场运行和房企战略匹配。超大房企去化周期短,大型房企其次,中型房企去化周期较长。运营效率上,超大房企更易形成“强者恒强”的循环,加速行业集中度提升。在此轮房地产周期中,民企迎来了快速发展时机,存货规模快速上升,去化周期保持在稳定水平。

业绩分化但成交平稳

市场集中度提高和业绩分化是近年来房地产市场的一大特征。其中,资金端是形成分化的重要因素。中金公司在近期发布的报告中认为,对房企融资严格监管将成为新常态,使资金和土地资源进一步向头部公司倾斜,叠加竞争加剧、运营门槛提高等因素,预计头部公司在行业整合出清过程中仍有可观的销售提升空间,为中期增长及估值奠定基础,分化也将进一步加剧。

房企业绩分化还与投资布局密切相关。今年10月,4个一线城市新建商品住宅成交面积处于2014年以来的平均水平。本轮楼市行情上,一线城市不但领先于其他城市启动,也领先于其他城市调整。从成交量走势及同比增幅看,一线城市成交量上半年开始企稳反弹。

18个二线城市中,8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降25%,同比增长9%;4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长17%,同比增长23%;6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比微增1%,同比下降4%。本轮调控较严的三四线城市,成交环比小幅下降,同比大幅下降。

但中金公司在报告中认为,明年三四线市场虽然销售趋势向下,但出现大幅回落的可能性不大。差异性调控思路下,分化不仅发生于一二线城市和三四线城市之间,同样发生在三四线市场内部。城市周期性错位拉长了整体周期长度、减弱了整体波动,未来市场无论上行或下行,幅度都将小于以往“一刀切”式的调控振幅。当前,三四线市场的库存水平、信贷环境均好于此前的下行周期。

对于市场走势,中金公司认为明年全国新房成交情况仍将保持相对平稳,理由是经济增长边际进一步放缓,利率趋势下行,货币政策空间不大。房地产政策稳字当头,差异化调控继续深化,金融政策在保持定力、不会大幅放松或收紧的情况下,市场调控政策将更为灵活,体现出“因城施策”框架下各地行政手段调节的适时性。行业存货水平不高,一二线城市已开工未售(含竣工未售)库存量小幅回调,去化周期仅为7.5个月;三四线城市库存量虽有上升,但去化周期仍只有15.7个月。市场供需结构不存在短期迅速失配的条件,买卖双方预期波动不大。

责任编辑:bhxiaojunhao

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