2019年北海楼市总结土地篇：土地市场低温运行 溢价率回落

2019年全国房地产调控政策整体趋严，使得北海商品房成交基本下跌一成以上，加上融资渠道收紧以及上半年土地市场热度降低的影响，房企在北海拿地更加谨慎，特别是进入下半年之后，虽然优质地块集中放量，房企竞价的积极性不是很高，全年房地产用地成交仅17宗；相反，由于企业融资环境改善，企业的拿地积极性比较高，全年全市的工业用地成交38宗。房企拿地的积极性不高，使得2019年北海市的土地市场全年都保持低温的态势——相比较于2018年，2019年北海的房地产用地成交楼面价明显下跌、溢价率回落、流拍率走高。

全年土地成功出让84宗，揽金107.68亿元

近两年，随着投资北海的热度增加，北海的商品房市场以及土地市场都是量价齐涨，因此2019年北海挂牌的地块明显增加。数据显示，2019年北海全市供应土地97宗，与2018年相比多供应22宗，总计出让面积8432.14亩、与去年相比上涨22.29%，出让总价109.52亿元;其中房地产用地出让面积为2721.71亩、占总出让面积的32.28%。而北海4个县区中，银海区以供应3172.94亩的土地居首。

成交方面，2019年北海全市土拍总计105宗、成交84宗，流拍率高达20%，总计成交面积为7794.98亩、与2018年相比上涨了18.16%，总体揽金107.68亿元、与去年相比上涨了43.10%，成交的规划建筑面积为1024.84万平方米。

从月份来看，2019年1月至12月北海土地月度成交面积在1000亩以上只有3个月，其中5月份以1365.39亩居首、8月份以87.93亩垫底;成交总价方面，月度揽金在10亿元以上的则有5个月，其中7月份以21.42亿元居首、2月份则以0.3亿元垫底。从半年度来看，2019年下半年北海土地成交面积为4094.29亩，与上半年相比增加了393.61亩、环比上涨10.64%;下半年北海土地成交总价为55.75亿元，与上半年相比多揽金3.82亿元、环比上涨7.34%。

从区域来看，2019年北海4个县区中，全年中合浦县以41宗的成交地块居首、该县本年度成交的土地面积为2237.51亩;而1月至12月成交宗数最多的是5月份，4个县区总计成交16宗地块，其中合浦县以成交11宗地块居首。另外，无论是从成交面积还是总价来看，全年中银海区稳居第一，该主城区全年成交的土地面积为2526.0亩、与2018年相比多出了1519.93亩，总计揽金67.48亿元、占据总成交金额的62.66%。

从房地产用地成交详情来看，2019年北海全市成交的84宗地块中，房地产用地成交仅占17宗，总计成交面积为2441.19亩、与2018年相比上涨了51.70%，成交总价为82.88亿元、与去年相比上涨了27.63%、占总成交金额的76.91%，成交的房地产用地规划建筑面积为350.43万平方米。溢价率方面，合浦县地块由于挂牌地价比较便宜，溢价率成为4个县区中最高的——为38.83%，其中由广西合富房地产开发有限公司竞拍得的合浦县廉阳大道西侧的地块以100%的溢价率居首。成交楼面价方面，作为投资热门区域的银海区则明显居首，本年度该城区的成交楼面价为2370.33元/平方米;银海区也是最受知名房企青睐的区域，2019年就有荣和集团、广西大都集团和广西彰泰集团等在该区域竞拍了地块，还拍出了年度——编号为2019GC16019的位于冯家江畔的地块，由广西彰泰集团竞得，成交总价为17.96亿元、成交楼面价为5466.3元/平方米、溢价率为40.33%。

土地市场量价齐创新高，溢价率却明显回落

2017年和2018年北海城市热度的提升，房企大量布局拿地，因此2019年北海土地市场供需都大量增加，连成交楼面均价都创下了近几年的新高。但是随着2019年全国房地产调控政策的加码，使得以外地客户为购房主力的北海楼市陷入了“寒冬”——全年商品房成交与去年相比下跌一成以上，房企拿地更加谨慎、竞价的积极性降低，直接导致土地溢价率回落，流拍率走高，也是近三年来北海土地市场处于最低温的状态。

从土地出让及成交等宗数来看，近5年来，2019年不管是土地出让还是成交宗数都是最高的。其中，2019年土地出让宗数为97宗、比位列第二的2018年还多22宗;土地成交宗数为84宗、比位列第二的2018年还多3宗。但是，2019年北海全市土地中止和流拍宗数也是仅5年来最高的，为31宗、比位列第二的2018年还多19宗，也就是说2019年土地成交率最低，市场热度降低。

从土地面积来看，2019年北海土地出让面积及成交面积都创下了近5年来的新高，土地供需面积都是连涨3年、且2019年的涨幅明显收窄。仅成交方面，2019年北海土地成交面积为7794.98亩，与2018年相比上涨了18.16%、涨幅与2018年的相比缩小了184.23个百分点，其中房地产用地成交面积为2441.19亩、仅占总成交面积的31.32%。

从土地成交楼面价和溢价率来看，随着北海市场热度的增加，北海土地成交的楼面均价越来越高，近5年来都是逐年上涨的态势，而2019年达到了最高价位——1050.73元/平方米，不过，房企竞价明显跟不上前两年积极，使得房地产用地的成交楼面均价仅为2363.38元/平方米、比2018年还便宜73.09元/平方米;另外，成功出让的土地总体溢价率也明显收窄，2019年的土地总体溢价率仅为7.51%，比2018年收窄34.42个百分点。

从土地流拍率来看，由于房企拿地更加谨慎，2019年北海全市流拍的土地为21宗、是近5年来流拍地块宗数最多的一年，流拍率为20%、仅次于2015年的30.23%，但远远高于市场热度比较高的2018年、高出14.19个百分点。值得关注的是，2019年流拍的地块中竟然还有投资的热门区域——银海区、流拍率为11.11%，而2018年该城区的流拍率为0%。