2020中国房地产500强揭晓!行业趋势如何?

发布时间:2020-03-23 14:19:47

来源:中房网

分类:行业动态


3月18日,2020中国房地产开发企业500强测评成果正式发布,备受关注的“2020中国房地产开发企业500强”、“500强房企首要选择供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

本次发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出,2019年房地产逐渐结束粗放发展时代,行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场步入调整期,房企总体战略以谨慎、求稳为主,目标增长率进一步放缓,不少企业也调整了经营战略,收缩多元化业务、聚焦主业发展。同样,住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势,部分龙头房企主动放缓货值累计,降低资产周转速度,住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

同时,房地产行业依然呈现强者恒强的格局,相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主,2019年百强房企之间的兼并收购事件频现,行业集中开始加速。

排名:行业十强排名微变,百强整体保持稳定

2020中国房地产开发企业500强榜单中,恒大集团再次蝉联第一,全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位,排名第二,万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创,中海,保利,龙湖,新城,华润和富力分列四到十位,中海名次相比上年提升了1位,十强房企排名整体比较稳定。

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规模:资产规模增速放缓,龙头企业表现稳健

2019年,500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿,同比增长17.90%,增速较上年回落8.33个百分点;净资产均值为151.67亿元,同比增长16.13%,增速较上年下降5.07个百分点。整体来看,500强房企资产规模依然呈现增长态势,但增速下滑明显。具体到企业层面,龙头房企表现依然稳定。恒大在民生地产的基础上,文化旅游、健康养生,尤其是新能源汽车业务不断拓展,集团经营规模稳步增长。世茂联合资产管理公司实现行业资源整合,通过并购资金链出现问题企业等方式,资产规模同样大幅提升。

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风险:融资渠道整体收窄,融资成本逐步抬高

据克而瑞不完全统计,2019年95家典型房企融资总额为14986亿元,同比增加9.1%。融资成本上看,2019年典型房企加权融资成本为6.59%。融资结构上看,2019年海外债规模快速攀升,主要是境内融资收紧,高杠杆企业更多转向境外融资。据克而瑞的数据,2019年排名11-30的千亿房企境内发债规模同比大幅下降45%,而境外发债规模则同比上升了81%。

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盈利:总资产收益率下降,净资产收益率上升

2019年,500强房地产开发企业总资产收益率均值为1.84%,较上年下降了0.99个百分点;净资产收益率均值为8.69%,较上年上升了2.37个百分点;成本费用利润率均值为18.00%,较上年下降了1.81个百分点。考虑到结算周期,综合考虑ROA和ROE,主要是2017年房企快速加杠杆扩张,拿地开工销售到交付确认收入之间有一个时延,很多预收账款计入资产但并没有确认为收入,造成总资产收益率下降,但是由于外延式扩张房企财务杠杆上升使得净资产收益率反而上升。

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潜力:销售规模高位运行,各级房企分化加剧

2019年500强房地产企业销售面积同比增长4.67%,增速较2018年下降7.91个百分点;销售金额同比增长7.14%,增速较2018年下降9.96个百分点;营业利润同比增长18.46%,增速较2018年下降10.11个百分点;净资产同比增长16.13%,增速较2018年下降5.07个百分点。2019年行业销售规模依然处于高位,但增长速度明显下降;另一方面,房企盈利能力依然保持良好,但增长速度略有下滑。

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绩效:运营指标维持低位,策略调整应对压力

2019年500强房地产开发企业存货周转率为0.13,与2018年持平;整体流动资产周转率0.14,较2018年小幅增加0.01;总资产周转率0.11,与2018年持平。从三大运营指标看,总体依然在低位徘徊。在此背景下,房企纷纷使用多样化的营销方式来推动周转。一方面,营销范围逐步扩大。另一方面,付款方式上房企也推出分期和全款折上折等活动。

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创新能力和社会责任:税收保持增长态势,企业履行社会责任

房企在实现自身可持续发展的同时,不忘反哺社会,积极履行企业纳税责任。2019年,500强房企所得税均值为3.86元,同比增长10.90%;营业税金及附加的均值约为5.75亿元,同比增长22.37%。房企的社会责任不仅仅局限于纳税和慈善,在形式、规模上也更为细化和完善,针对不同主体践行不同的企业责任。

发展:盈利水平持续分化,投资态度趋于谨慎

2019年,500强房企平均存货货值为427.21亿元,较上年提升19.35%,增速回落11.08个百分点。500强房企整体存货货值增长速度五年内第一次出现下降。存货货值增速下滑一方面是行业整体增速放缓,房地产企业投资趋于谨慎;一方面土地市场溢价率有所下降。从存货周转率上看,2019年500强房地产开发企业周转水平保持低位,存货周转率为0.13,与2018年持平。

近两年房企高周转策略的周转重心在开工和推盘,预售之后继续施工的动力不足,从而导致期房销售增速大幅领先于现房销售增速。随着交房硬约束的到来,房企需要花更多的资源在施工阶段,这一定程度上也影响到周转速度。住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势,主要是因为住宅的财富效应逐步削弱。另一方面,从龙头房企新增货值等数据看,恒大、碧桂园等房企开始主动放缓货值累计,降低资产周转速度。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

趋势:行业集中开始加速,房企强化内部架构

测评报告显示,房地产行业依然呈现强者恒强的格局,相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主,2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。在政策趋紧、融资趋严的背景下,企业更容易出现杠杆过高,资金链断裂等问题,从而成为被并购目标;另外从并购方角度看,房地产行业进入稳步发展期,房企想要快速增长,也更多需要依靠外延并购等方式来快速扩充规模。

随着房地产存量市场的到来,存量资产精细化管理的时代正式开启。相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利,在重运营、重管理的存量时代,企业盈利很大一部分将来自于资产增值所带来的回报。一方面,相对于开发业务的融资趋紧、政策趋严,存量资产领域政策红利不断。另一方面,市场上各类企业纷纷对存量资产进行资源整合。随着房地产从增量时代转向存量时代,越来越多的企业建立存量资产的投资及管理平台,将资产管理提升至战略层面。

回顾2019年,房地产行业逐渐结束粗放发展时代,500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整,强化内生力增长,调整内部架构和管理模式,提升企业综合能力;横向多业务并行,发掘存量市场机遇,围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局,实现打通各个业务链条,增强彼此联动性。房企的经营动向整体显现出保质增量,稳健经营为主,重回款、重利润。

测评报告指出,在行业、政策、市场的变化中,房企的综合能力要经受住考验,首先,需要保持良好的融资能力,探索多元融资途径,获取合理的融资成本。其次,将粗放式发展转换为更为优秀的开发能力,回归"房"的本质,向市场提供更好的产品,在此基础上,提高房地产企业的专业能力,精准获取土储,探索"需求定制"及不同阶层的市场。加强营销力,定向推广,注重营销的内容,深入挖掘客户市场,加强客研工作。此外,通过2019年末来的冠状病毒疫情,房企良好的物业服务显得尤为重要,服务能力对房企来说,也是十分重要的一项能力。

 

责任编辑:bhqisi

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