市场综述:16万亿后,下半场新增长点何处寻?

发布时间:2020-03-25 17:06:46

来源:观点地产网

分类:行业动态


2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出,监管不断加强,资金持续收紧,革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变,市场竞争更加激烈,如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。或许这是艰难的一年,但同时也是充满挑战与机会的一年。

2020年房地产维稳基调不变,不过在“因城施策”指导下,各个城市的行政手段可能会有所调节,一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

过去的2019年,“房住不炒”依然是全国各地楼市坚持不变的定位,调控政策从严、金融监管持续强化。其中7月30日中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,落实房地产长效管理机制。在这样的基调下,2019年房地产行业艰难前行,走出了坚韧、平稳的一年。

总体来说,2019年房地产行业韧性依旧,销售数据稳中向好,接近16万亿元。同时“因城施策”继续发挥效力,人才迁移带来了逆势突围机会,部分城市对“限购,限贷,限售,限价”政策进行不同程度的边际调整。

不过,需要正视的是,“稳”字当头,持续生长并不是常态。过去享受改革开放40年红利的房地产行业,此刻站在了转型的十字路口,慢下来、依靠自身运营效率提高产业附加值逐渐成为行业共识。

宏观印象

关键词:史无前例 不作短期刺激经济手段 “三稳”

从2016年“930”至今,房地产行业经历了3年多的严厉调控。时间之长、范围之广、程度之深,史无前例。

观点指数整理过去5年中央政治局会议提及房地产行业的相关表述,可以看到,2015年“长效机制”、“稳定房地产市场”是主要传达的调控指引;2016年《政府工作报告》首提因城施策化解房地产库存,同年中央政治局会议上,再次强调“注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策”。

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如果目光放至2018-2019年,可以看到2018年限售、限购、限贷、限签、限价等政策持续升级,过去没有调控的城市也陆续加入,调控范围逐渐由一二线向三四线城市扩围。同年7月的表述也相对严厉——“坚决遏制房价上涨”。

进入2019年,一季度央行降准,各类城市落户政策放宽,的确出现了政策及资金层面的改善。其中较为直观的是,4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨。随即而来的5月,住建部在对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警。

为了有效稳定重点城市地价与房价,银保监会5月中旬下发了23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。房企来自资金面的支持相对减弱,境内外融资压力再增。有在行业内摸爬滚打几十年的头部房企掌舵人对外袒露:“这一次的融资收紧是颠覆性的,一定要非常谨慎对待。”

7月中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,并且“因城施策”改为“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”;加上2019年12月23日,住建部会议的相关要点,可以说,“稳”字为先,维护政策连贯性已经成为房地产调控遵循的基本原则。

2020年预计房地产维稳基调不变,不过在“因城施策”指导下,各个城市的行政手段可能会有所调节,一些人才净流入较多的城市蕴含机会。

行业扫描

关键词:16万亿 城市分化 回归主业 回款 慢下来

1、全国销售接近16万亿,下半场新增长点何处寻?

2016年,房地产行业迈入10万亿销售时代。转眼3年已过,截止2019年1-12月,全国商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比2019年1-11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

从销售面积观察,2019年1-12月商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,1-11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。

按此计算,2019年1-12月全国商品房销售均价为9307元/平方米,环比下降0.31%。不仅是12月,从8月开始,全国商品房销售均价环比增速持续下降,其中1-8月环比下降0.03%,1-9月环比下降0.10%,1-10月下降0.19%。而2018年仅有1-3月和1-10月出现销售均价环比增长下滑。

出现上述异同,一方面是“稳房价”政策调控效果开始显现,另一方面和部分房企以价换量,提高去货效率不无关系。

同样需要注意的是,如果观察2019年全年商品房销售额的同比增速,可以看到已经较2018年明显下降。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

其中同比增速分化最大的出现在前两个月,2019年1-2月全国商品房销售额累计增速仅为2.8%,而2018年同期为15.3%,虽然此后的1-4月达到最高点8.1%,但仍与上一年差距明显。2019年1-9月、1-10月和1-11月,同比增速基本持平,基本维持在7.1%-7.3%的增速,比2018年同期都要低。2019年1-12月全国商品房销售额累计增速为6.5%,比2018年同期低5.7%

如果说2018年的年度关键词是“活下去”,那么2019年则是“慢下来”,全国商品房销售额累计增速的下降一定程度上也验证了这一趋势。

因此,在房地产稳定发展不变的基础命题上,2020年或是更远的将来,行业以及房企都需要打破“以快为好”、“持续增长”的惯性思维,学会在既有的规模上寻求增量。

2、一城一策,城市分化中的人才争夺

“治国经邦,人才为急。”孙中山在《上李鸿章书》中的一言,如今成为各大城市建设的首要信条。据相关机构统计,截止2019年12月底已经有百余城出台了人才政策,涉及内容包括放松落户或购房限制,或者给予租/购房补贴,其中有超过30个城市出台了新的落户政策。

不同城市对人才的重视和争夺不无道理,人才意味着生产力,因此人才的流动也会带来资本的流动,带来创新与消费力,延续城市发展活力。

根据人民日报发布的数据显示,2016-2018届,北京、上海、深圳就业的外省籍毕业生占比排行靠前,分别为85%、80%和68%。同时,需要注意的是,一些二线城市如杭州、天津、苏州、南京、成都、宁波等均排在前列,杭州甚至以60%的占比超越广州,成为外省籍毕业生就业占比第四的城市。

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数据来源:人民日报、观点指数整理

如果从北上广深近年来的净迁入人口来看,除北京外,上海、深圳和广州的净迁入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年,上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增长。深圳2017年的净迁入人口更是达到32.84万人,同比增长63.03%。

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数据来源:地方政府统计局,观点指数整理

2019年8月,上海自贸区新片区发布未来的人才“居转户”(居住证转户籍)年限,将从原来的7年缩短到5年,重点产业核心人才将进一步缩短到3年。广州则于2019年6月出台科创12条,对境外高端人才给予补贴,新增3万套人才公寓,另外12月黄埔、花都、南沙三个区,也陆续发布了人才购房放松政策。

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数据来源:地方政府公布,观点指数整理

事实上,殷勤抛出橄榄枝的不止一线及核心二线城市。12月25日,温州发布史上最宽松抢人政策,符合条件的优秀本科生买房打7折,租房3折。石家庄更是出台“零门槛”落户政策,全面取消在城区、城镇落户的“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制。

随着人口、产业压力增大,给予人才优惠政策的城市越来越多。这些区域一定程度上也会带来增量市场,对此有项目覆盖的房企会更加受益。

3、回款、现金流,融资持续收紧里的生存法则

当然,人才迁移带来的房地产机会只是短暂的安慰,2019年,房企还面对了更为严峻的融资收紧现实。

此前为了稳定楼市和地市,政府开始资金管控,对房企多种融资渠道围追堵截,国内贷款收缩、境外发债受阻,过往高速扩张带来的阵痛逐渐显现。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

从国家统计局公布的数据来看,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,增速比1-11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

如果计算上年资金结余,2019年1-12月本年实际到位资金合计24.58万亿元。其中上年资金结余、定金及预收款和自筹资金占比最大,分别为27.33%、24.96%和23.66%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比,定金及预收款和自筹资金占比均有大幅上涨。

一定意义上,说明下半年房企在产品销售以及自我纾困上更加积极。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

如果观察历年主要到位资金来源的占比变化,可以发现,国内贷款和个人按揭贷款的占比都在下降,这也是融资收紧带来的直接结果,不少银行提高开发贷门槛。

据观点指数不完全统计,截止2019年12月23日,140家样本房企公开发布的融资计划(包含未完成)达到25139.17亿元,其中超短期债券达到1098.33亿元,最短的仅为15天。另外,仅10-12月,上述140家样本房企完成的融资额达到2027.90亿元。从已公开利率的融资计划来看,平均融资利率为6.22%,融资期限主要以超短期融资券或1-3年期债券为主。

为了舒缓资金压力,不少房企将经营重点放在销售回款、现金流和利润增长上。2019年6月14日,在北京媒体见面会上,泰禾集团董事长黄其森表示,泰禾现在最看重的还是现金流回款,奖金以回款来考核。而据媒体报道,早在该年一季度,泰禾就在北京发起名为“1号抢收计划”的活动,快速回笼资金。

无独有偶,2019年12月27日,中国金茂发布消息称,2019年回款突破1500亿元,创下新高。

4、520家房企发布“破产文书”,洗牌加剧中的主业回归

一半海水,一半火焰。调控持续和资金收缩进一步压缩中小房企生存空间,加剧了行业洗牌。对于头部房企而言,获取土地资源和融资的优势却更加明显,是抢占市场份额的绝佳机会。

观点指数从人民法院公告网查询获悉,截止到2019年12月26日有520家房地产企业发布了“破产文书”公告,以全国有10万家房企计算,占比0.52%。不过由于“破产”是一个漫长的过程,还涉及其他程序,因此相关企业破产数量还有待商榷。

即使如此也不能忽视,未能适应严厉环境的中小房企正在走向消亡。2019年12月22日,因被母公司占用资金逾22亿元而陷入流动性危机,银亿集团破产重整申请已获宁波中院受理。更早前的2019年9月,深陷应收账款被骗事件,华业资本向法院申请破产和解。

随着房地产坚持稳字当头,防范化解市场风险,未来房企间的竞争会逐渐加剧,行业洗牌、筛选也将继续进行。如何活下去,活得更好,依旧是时代交给中小房企的考题。

当然,不仅是中小房企,过去的2019年整个行业都在寻求更好的发展模式,而不少企业,认为当下最主要的还是回归主业,过去高喊的“多元化”声音,在2019年短暂安静。如万科将“基本盘”定位为2019年最重要的词汇,收敛聚焦,修枝剪叶,“先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶”。

富力地产也表示,在金钱有余的基础上,房企可适量、适度转型,但并不主张大面积、大幅度转型,因为“进入新的行业,不熟悉,风险也会更大”。

土地观察

关键词:交易疲软 流拍 面粉再分配 资产收购

土地市场方面,受累于融资约束强化、优质地块减少多方面影响,2019年土地市场表现偏弱,有不少城市出现流拍、底价成交等情况。

以国家统计局公布的数据来看,2019年1-12月,土地成交价款14709.28亿元,下降8.70%,降幅环比收窄4.3个百分点。从近3年观察,不难发现进入2019年全国土地成交价款累计同比出现负增长,其中2019年1-5月土地购置费累计同比下跌最多,为-35.60%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

土地购置面积上面临同样的情况,2019年上半年基本维持同比-33%的跌幅,最近的2019年1-12月,房地产开发企业土地购置面积25822.29万平方米,同比下降11.40%,降幅比1-11月份收窄2.8个百分点。

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数据来源:观点指数监测及整理

以观点指数重点监测的城市表现来看,2019年1-12月上述城市推出和成交土地面积的差额在不断扩大。从8月开始一路攀升,9月达到最高点,为2335.77万平方米,土地成交疲软。

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数据来源:观点指数监测及整理

就重点城市的土地出让而言,土地出让金也较2018年出现了一定程度的下滑。其中2019年8月重点城市的土地出让金为1435.88亿元,对比上年减少了313.70亿元。土地溢价率上,2019年8-11月,平均土地溢价率均小于7.98%。另外土地出让城市结构上,2019年1-12月二线城市的比例同比上升了4.28%。

一线城市优质土地资源有限,竞争激烈,未来二线城市及有产业和人口流入的三线城市,将会成为面粉争夺的主战场。

当然,公开市场之外,受资金问题和战略合作影响,收并购市场上的面粉也面临再分配,资产收购多有耳闻。最著名的就是泰禾半年内出售11个项目股权,回笼资金96亿元。另外世茂和福晟达成“合作”,成立名为“世茂福晟”的新平台。据福晟董事长潘伟明透露,福晟仅在粤港澳大湾区,就拥有建筑面积达1000万平方米的旧改项目。

不管是现在还是未来,公开市场都不是唯一的拿地方式,未来收并购或者合作开发将会占据更大的比重。

 

责任编辑:bhqisi

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