法拍房那么便宜，能不能捡漏？

　　说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。如果200万的房子，能便宜40-60万，这谁顶得住。可这是“真便宜”还是“假便宜”?到底能不能买呢?

　　何为法拍房?

　　法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

　　目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

       2012年，阿里巴巴司法拍卖平台诞生，2013年，浙江省成为首个全省入驻司法拍卖的的省份，从此司法拍卖真正的流行起来，成为处置被执行人财产的一个重要手段，法拍房也随之诞生。

　　为什么要买法拍房?

　　主要有两点，一是价格便宜，算是一个主要理由。二是大部分地方不限购，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。

　　法拍房的风险有哪些?

　　1.多头债权，多次抵押，多方查封

　　很多“法拍房”的业主(被执行人)，往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。

　　欠债人除了正规银行或者金融公司的欠债外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难说的清楚。

　　你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字;虽然理论上法律上，房屋的所有权的确归你了，但是面对这种骚扰，这种提心吊胆的居住体验，恐怕也不是我们普通人愿意接受的。

　　建议：拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。宁可谨慎，不可鲁莽。

　　恶意租赁，拍房易交付难

　　2016年底，郑州市的一套数码公寓的房子，由于起拍价低至1.22万/平而且有位置有，吸引了不少人的眼球!

　　不过很多人忽略了拍卖页面的红字部分警告!上面写着，一旦竞价成功，就要一次性支付10年的租约啊!不过好在最终结果是流拍!

　　部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。

　　事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。

　　买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已!

　　建议：平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。

　　相关欠费全由买方出

　　和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。

　　另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

　　建议：找个中介小哥，预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。

　　户籍迁入难，没保障

　　目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。特别是带有属性的住宅，是不是会影响自己的权益。

　　建议：咨询当地的户籍室，最新的政策是可以挂两家户主，的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。

　　暗藏的天价个税

　　举个2018年的真实案例，有位深圳男子通过法拍的方式,买一套550万的房子 。

　　原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。

　　这么高的税?原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，赔死了。

　　后悔了?不买了?那是有成本的，25万保证金可不退。

　　建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构(律师，债权人等)查询更详细的信息，确保自己的利益。

　　是不是法拍房就真的不能碰?

　　至少外行别碰，千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。那么，如何避免翻车呢？

　　 1.找中介。是一个不错解决方案，但必须是绝对专业的，而且是良心的。

　　 2.多问物业和邻居。

　　 3.遇到特别便宜的房子，长个心眼，可能就是个坑。

　　 4.外地法院的案子要小心，网上都能查到案情，最好研究一下，公告和标的物介绍必须反复看。

　　直到产权证拿到手和住进房子，才算法拍完全成功!

　　写在最后：法拍房不是不能买，而是一定要防范各种陷阱，多去网上查阅资料，调查走访，避免陷入大坑，不能有怕麻烦的心态，耗费的时间和精力太多，有时候甚至得不尝失。二是要知道，法拍房早已是一个专业市场，高手太多，不大容易捡到明显的便宜货。把预期放低，能比二手市场便宜一点，就很好了。