疫情楼市研判：“非典”楼市与2020毫无可比性

今起，推出《疫情楼市研判》系列文章。本文为开篇之作，将为研究定下基调，之后文章开始针对具体问题进行总结。

楼市调控已经进入深水区，不能以“非典”楼市来研判2020年走向。

无论是一、二线城市还是三四线城市，无论是开发商还是购房者，无论是刚需产品还是改善产品，市场都不能再靠“猜大小、赌输赢”。

本文通过筛选权威来源数据，就两个时期进行比对与分析，从疫情影响、宏观经济阶段、楼市基本面、家庭负债率、楼市政策面、市场预期六大方面22个小点进行深入剖析。

疫情影响不同

2003年“非典”时间表

2002年12月，第一例“非典”(SARS)在佛山爆发

2003年2月春运，“非典”在全国迅速扩散

2月，“非典”疫情上报世界卫生组织

4月，全面进行人员隔离

5月，北京新增病例数量第一次下降

6月，卫生部宣布北京市防治非典型肺炎指挥部撤销

7月，全球“非典”病例人数不再增长，疫情基本告一段落

1、新冠病毒传染性更强

“非典”没有对全国造成大范围影响，而新冠状病毒导致全国进入1级响应，世界卫生组织将其列为国际关注的突发公共卫生事件。

2、两次疫情对生活和经济影响两重天

2003年“非典”期间，传染源能够得到有效控制，对大多数人的工作和生活影响不大，大多数售楼部正常营业。重点灾区集中在广东、北京。

2020年新冠肺炎期间，全国几乎所有行业停业，几乎全民隔离。

3、“非典”期间楼市不降反升

“非典”期间，诸多行业受到冲击，而房地产虽有伤在身,却也能独领风骚，发挥了对宏观经济“稳压器”的作用。

2003年4月份全国商品房销售额同比增加46.6%，其中个人购买同比增加52.2%。

在“非典”重灾区山西省，商品房销售面积和金额同比分别增长146.5%、253%，天津市房屋成交面积和金额同比分别增长31.3%、3O.9%。

4、“非典”房地产投资增长，施工和竣工面积并未大降

据国房指数，2003年4月，全国房地产开发投资继续保持了33.5%的高速增长。全国商品房新开工面积同比增长31.7%，竣工面积同比增长38%。

1-4月,“非典重灾区”山西省商品房开发投资和施工面积同比分别增长了85.5%、63.8%。

同时，因为巨大的产业关联特性，“非典”时期房地产对国民经济扩大总需求起到了部分支撑作用。

而2020年新冠肺炎疫情爆发以来，几乎是全国全行业停工。受停工影响，在建工程的交房时间势必延期，这一全国范围的违约风险在“非典”时期非常小。

宏观经济阶段不同

2001年底，中国正式加入WTO。2003年“非典”时期的中国经济正处于起步加速的阶段。2020年，中国已成为世界第二大经济体。中国的风吹草动都会给世界经济带来重大影响。

我们看一下宏观经济数据：

解读：

1、财富量与负债不同

通俗讲，M2是钞票量，GDP是财富量，M2/GDP比值从2003年的1.6上升到2019年2，说明负债增速快过财富增速，且达到了较高位置，未来M2增速必须得放慢。

M2增速从2003年的19.58%降到2019年的8.7%说明房地产外围资金变少，在未来的经济阶段，房地产必然在降速中发展。

2、城镇化率与发展空间不同

图片来源：国家统计局

2003年中国(内地)人口12.92亿，城镇化率是40.43%。

2019年中国(内地)总人口突破14亿，城镇化率是60.60%。

2003年的城镇化率空间很大，历史阶段的主题是高速发展。

2019年同样也有空间，但面对世界发达国家80%的城镇化率水平比较，中国未来的城镇化发展速度与经济一样会明显降速提质。

与城镇化率密切关联的建筑业和房地产业亦将放缓发展速度。

3、人口变量的风险与机会不同

以上两图数据来源于国家统计局1998-2008年列表，由于2001-2004年暂无显示，取(2000-2005年)平均值估算2002年经济情况。

两次疫情前的行业基础已经巨变：后者是前者企业数量的约2.5倍，房屋施工面积的约7.8倍，房地产开发投资总额的约12倍

2、行业阶段巨变

2003年，国内房地产处于起步阶段，发动第一波牛市，且呈单边牛市走势。

2020年，国内楼市在经历了2016-2018年历史罕见的“疯牛”后，进入了横盘休整期。

在2019年政策面已经企稳的背景下，楼市的企稳还需要2年左右时间。以武汉市场为例，(在未发生疫情的前提下)根据权威测算预计到2022年才能复苏。

3、行业基调巨变

2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。

《通知》明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

2019年7月30日政治局会议强调：“房住不炒”，落实长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年2月19日，人民银行发文指出：妥善应对经济短期下行压力，坚决不搞“大水漫灌”，确保经济运行在合理区间，重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

4、市场需求巨变

2003年商品房处于起步阶段，现阶段市场的主要需求是从有房住到住好房。

2003年，人均居住面积不超过15㎡，2019年人均住房面积达到40.8㎡。从人均住房面积和供应套数看，目前阶段我国已经基本告别住房短缺时代。

相比于起步阶段而言，现在的市场主要需求是人均面积扩大、房屋成色翻新、资源配套变好(交通、、商业、医疗等)、物业服务提升等。

5、市场格局巨变

楼市从2003年跑马圈地到如今规模化竞争，行业整体增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。

根据2019年全年房地产的销售榜单，TOP30房企的权益销售金额集中度已达到35.7%。TOP100房企占据行业53%的份额。

2003年，房地产不在高位运行，不是高危行业，资本化程度不高，几乎没有高杠杆风险，也几乎没有市场预期看衰的风险。

2019年，房地产业已经是高位运行，拿地成本高，去化周期拉长，限价之下，对高杠杆、高周转企业的资金实力与运营实力要求很高。中小企业在市场下行中将加速被兼并与破产。

“非典”对于2003年楼市的冲击并不大，而新冠肺炎对于目前急需资金和转速的楼市而言，可以说是雪上加霜，甚至是霜上加雪。

家庭负债不同

透过发展阶段和市场需求，我们发现2020年楼市与2003年楼市一个深层次的变化是家庭负债率。

1、家庭负债率决定了楼市的走势

居高不下的家庭负债率，是制约房地产市场发展和宏观经济发展的重要因素。

2003年的楼市处于第一波牛市的起点，家庭负债率处于非常低的水平。而如今家庭负债率已经发生了巨变。

以上图所示的湖北数据为例，2018年湖北住户存款额为26315.35亿元。可见，贷款是存款的52.7%，贷款中又以中长期贷款为主体，高达87.27%。

可以判断住户的贷款绝大部分被固定投资，尤其是以房产投资为主的项目占据。

2、家庭债务已逼近家庭的承受极限

经济学家田国强在2018年8月指出：

我国家庭债务与可支配收入之比达107.2%(如上图)，已经超过美国当前水平，更是逼近美国金融危机前峰值。

如果加上隐藏的民间借贷等无法被统计的部分，实际上中国一些家庭已处于入不敷出的状态。

家庭在加杠杆的同时，区域性不均衡的问题变得愈加突出，部分区域的债务负担更是严重。截至2017年，已有超过10个省市的家庭债务与可支配收入之比超过100%。

其中，福建、广东、浙江等三个省份已超过美国金融危机前的峰值，而重庆与北京这两个直辖市也正在逼近这一峰值。

较之2017年9月，江苏、河南和山东三个棚改大省家庭杠杆率在2018年一季度末分别上升7.8、6.3和3.3个百分点。棚改在改善家庭居住条件的同时，也累积了大量的家庭债务。

而如果经济发展不能支撑过高的家庭债务，则可能在局部引起系统性风险，这一点特别值得警惕。

3、实体经济需要激活流动性

由于房产消费对老百姓现金流的侵蚀，消费增速自2011年开始持续下滑，社会消费品零售总额的增速已经由2011年的20%下降至2018年6月份的9%。

无论是主管部门想要激活实体经济复苏，还是企业或家庭想要在楼市下半场中投资获利，必须找准产业链带来的新消费机遇。

楼市政策面不同

2003年前后与2020年前后，市场处于两种决然不同的阶段，政策面动作决然不同。

1、2003年：牛市箭在弦上，疫情无需救市

可以说，2003年是人、地、钱充足，具备了开启第一次牛市的条件。在行业上升趋势下，“非典”对楼市的冲击并不大。

“非典”期间和过后，政府对楼市几乎没有救市动作，而前后政策的组合拳不仅促进了牛市的到来，也规范了市场向前发展。2003年前后政策脉络如下：

1998年7月，国务院宣布房地产市场化;

2002年5月，国土资源部发文，规定国有土地出让实行招拍挂;

2003年4月，人民银行发文，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人适当提高首付款比例;

2003年，国土资源部发布《紧急调控土地市场的通知》、《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》两个文件。土地出让自由度下降，土地供应量减少，价格开始走高;

2003年8月，国务院发文，明确将房地产业作为国民经济的支柱产业;

2003年，央行的货币政策也十分宽松，上半年M2同比增长20.8%，贷款同比增长23.1%。

当年多地开始降低首付比例，多地首套房只需要首付两成，“温州炒房团”出现，游走全国多个热门城市。

2、2020年：政策已企稳，市场仍需“送温暖”

2020年前，全国楼市进入史上最严调控阶段，因城施策，坚持房住不炒，全面实行“三稳”“四限”。同时深化住房制度改革，租购并举，加快完善住房保障体系。

稳字当头的市场指导精神，绝不允许市场过热过快，但遇到下行危机，可能引发系统性风险时，救市动作会十分坚决。

在2020年新冠肺炎疫情前后，既有调控政策也有救市动作。调控政策如下：

2018年12月，住建部推出“三稳政策”，以稳地价、稳房价、稳预期为目标。

2019年5月9日，财政部、税务总局为继续支持公共租赁住房建设和运营，提出对公租房免征房产税等7项税收优惠政策。

2019年7月30日政治局会议强调：“房住不炒”，落实长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2020年2月，人民银行发文指出将科学稳健把握逆周期调节力度，稳健的货币政策要灵活适度，坚决不搞“大水漫灌”，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

2020年疫情期间救市动作主要有：

2020年1月1日，央行宣布降准0.5个百分点。

2020年1月26日，中房协建议全国房企建设线上售楼部，鼓励在线营销。

2020年2月3日至17日，央行降息，仅通过公开市场操作投放的流动性就高达3万亿元。央行公布新一期LPR利率，一年期LPR为4.05%;五年期以上LPR为4.75%。

2月11日以来，上海、苏州、西安、无锡10多个省市发布涉房支持性政策，从土地出让金、保证金、开竣工、预售及税费等多个方面缓解开发商资金周转压力。

2月21日，住建部、财政部、央行联合发文：可申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金，职工在6月30日前不能正常还款的不作逾期处理。

2019年调控政策已经见底企稳，而市场一般会惯性下滑一段时间。如果没有疫情发生，2020年—2021年本该是楼市休整企稳的阶段。

由于突发疫情，全国经济第一、二季度受到严重冲击，预计在4-5月份国内疫情基本结束后，救市动作将频出，政策利好将至。

房地产调控政策大概率会出现松动。目前阶段的救市动作主要集中在企业端，下一步将出现在交易端。

3、后市需看1大板块、2个时间点

拉动经济的大动作除了为企业减负外，大概率会出现在拉升大基建板块。

而关于政策的推出和走向还必须要考虑两个时间点：

一是疫情结束后，全国两会的召开。届时将会根据全国最新的经济数据研究今年大政方针，全国定调以后，地方政府才好进一步推行一城一策。

二是全球疫情的动态。与“非典”不同的是，全球多个国家在本次新冠肺炎疫情中表现出“后知后觉”，抗疫动作比中国慢了一拍。在经济全球化的今天，全球疫情的走势将严重影响中国经济。

市场预期不同

市场预期是决定后市走向的重要因素之一。可以说2003年和2020年，市场预期完全不同，从这几个方面可以解读：

1、市场认知不同，预期不同

2003年前，大众对于房地产的关注较弱，即使“非典”来临，首要考虑的也不是房产问题。

而经过2016年前后楼市“疯牛”、全民楼市普及教育，大众对楼市已经有了消费和投资需要，形成了关注楼市的思维习惯。

楼市对于家庭和国家的经济影响至关重要，预期已经发生深刻变化。

2、杠杆压力不同，预期不同

2003年“非典”时期，楼市还没有发动第一个牛市。城市中的大多数居民还没有参与到购房换房的大军当中，金融贷款普及度较低。

因此，当年的大众对于楼市来说是低杠杆甚至是零杠杆，并不存在家庭资金断链，急于抛盘等计划。

而今年全国范围内几乎全行业停工，普通家庭的月供压力凸显。生存资金安全意识的加强，将让市场预期进一步回归理性。

3、经济形势不同，预期不同

2003年，全国经济处于高速增长阶段，而近两年，全国经济增速放缓，经济有下行压力。

“非典”期间，只影响了部分地区，而新冠肺炎疫情则是全国全行业停工，对经济的影响是雪上加霜。

目前阶段，企业为了保障资金安全，不得不降低杠杆和成本，还有相当比例的债务到期风险。

近年来，“法拍房”数量不断上升，就是坏账数据的一个直接体现。

楼市与其他行业一样。这导致了开发商、购房者、媒体等主要参与群体普遍认为疫情结束后短期会出现打折促销，商品房供应量扎堆，价格战在所难免。

4、存量市场不同，预期不同

2003年，全国二手房交易尚不发达。如今，网络信息透明，海量二手房是新房市场的一个压舱石。

正是由于近两年二手房市场走低，让一些投机购房者冷静下来。

“三稳”政策成效明显，市场将呈现新房价格高于二手房，标志楼市回归健康理性。

每次市场波动，都是重大机会

从以上六大方面22小点看，“非典”期间的楼市与2020年的楼市毫无可比性，不能作为本次疫情的后市决策参考。

虽然形势已变，但所有市场波动都必然催生重大机会。

本次疫情对全国以家庭为单位进行了一次健康教育，健康已经成为住房的第一需求。

环境优良、建筑密度较低、交通与购物便利、健康服务优质的商品房将受到更多追捧，局部市场升温后，短期有价量齐涨的可能性。

价格战中仍以产品为王，交通、、商业的价值点仍将使产品在市场中杀出重围。

由于阶段性供求量加剧，市场将在快速换手中出现“淘宝”机会。

购房者不可盲目判断市场将在下半年见底，但从不可再生的土地资源以及巨大的机会成本看，仍然值得按需交易，长远布局。

同时，现金为王，规模效应加剧。房企亦有机会在一级土地市场拿到质量更优，价格较低的土地，在二级土地市场亦有较多收并购的机会。

唯有着眼长远，方能弯道超车。