1-3月房地产市场多项指标增速仍为负值，二季度不容乐观

2020年突如其来的状况给内生动能不足、增速正处于降档期的中国经济迎头一击。国家统计局数据显示，初步核算，一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%，增速较2019年四季度回落12.8个百分点。

作为中国经济稳定健康发展的压舱石和稳定剂，房地产行业遭受重挫。4月17日统计局公布的1-3月份全国房地产开发投资和销售情况显示，商品房销售面积、商品房销售金额、房地产开发投资额、新开工面积、土地购置面积等指标较2月有了稳步回升，不过一季度累计增速仍保持负值，多数指标3月表现均不及去年同期。

值得关注的是，1-3月开发投资额累计增速下降7.7%，跌幅高于GDP增速，这是自2016年以来，第一次出现房地产增速显著低于整体经济增速，房地产行业下行压力巨大。

目前，全球新冠疫情仍没有明显缓解的迹象，疫情走向和带来的影响已无法预计，房地产行业依然将面临下行趋势，预计二季度各项指标不容乐观。

01

一季度销售面积、金额同比降25%左右

随着2月下旬各地陆续复工，3月整体楼市也开始逐步回暖，但是整体不及去年同期。

具体销售情况来看，3月商品房销售面积为13503万平方米，商品房销售额为12162亿元，较2020年1-2月总量分别增长了59%和48%，不过同比仍维持下降趋势。销售面积和销售金额两项指标降幅均在14%左右，这意味着行业复苏动力明显不足，市场依旧冷淡。

1-3月累计成交数据也透露出行业复苏压力巨大的现状。其中，销售面积和销售金额累计同比增速仍是负值。具体来看，一季度商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%。商品房销售额20365亿元，同比下降24.7%。

02

开发投资额增速不及GDP增速

一季度全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，仍为负值，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。分区域来看，中部开发投资额降幅最为显著，1-3月开发投资额为3917亿元，同比下降了18.7%;其余地区降幅基本都在15%以内。

需要指出的是，有一项数据较为蹊跷。虽然开发投资额累计增速持续下滑，但是3月单月开发投资额仍达到了11848亿元，环比上升17.13%，同比微增1.15%。蹊跷在于，房屋新开工面积是降的，土地购置面积也是降的，房屋施工面积同样也是下降，各项指标全部下降的情况下，那么为什么3月总开发投资额还会涨?

一直以来，房地产都是中国经济稳定健康发展的压舱石和稳定剂，是国民经济的重要组成部分，房地产对GDP的拉动作用不言而喻。

4月17日国新办举行新闻发布会上，公布了2020年一季度国民经济运行情况，一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%，但这一增速略高于房地产投资开发额累计增速。这是自2016年末以来，第一次出现房地产增速显著低于整体经济增速，结合去年整个房地产行业对GDP巨大的拉动作用，由此可见，目前行业下行压力巨大。

03

新开工、土地购置面积降幅均在2-3成

新开工方面值得业内关注，1-3月房屋新开工面积28203万平方米，下降27.2%，降幅收窄17.7个百分点。

随着各地复工复产节奏加快，房企开工积极性增强，但是3月单月新开工面积有所回升，但仍不及去年同期。疫情常态化下，各地防疫管控尚未彻底放开，受此影响3月房屋新开工17833万平方米，同比仍跌10.45%。

究其原因，一方面房企资金链依旧相对紧张，从CRIC监测数据来看，3月95家典型房企的融资总额为1195.58亿元，同比仍降14.5%。另一方面，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2019 年土地购置面积创十年来新低，这也“拖累”2020年的新开工指标，房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。

而从土地购置面积累计增速来看，虽然降幅有收窄趋势，但是1-3月仍为负值：房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%，降幅比1—2月份收窄6.7个百分点。

事实上，在中央和地方积极的供地政策推动下，土地市场交易开始逐渐恢复，不过整体回调幅度不及预期。据CRIC统计数据显示，全国336城土地成交建筑面积仅为10995万平方米，环比上升了9%，但同比降幅也接近三成，仍处于历史低位，后期增长动力略有不足。

随着全球疫情的逐步控制，二季度房屋新开工面积仍将成为开发投资额重要发力点，楼市正常化后房企将加快加大项目新开工进度，后续房屋新开工面积有望稳健回升。

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70城房价整体稳定，同比涨幅回落

全国商品住宅销售价格同比保持稳定，仅一线城市二手房价格同比涨幅微扩。3月，一二三线新建商品住宅销售价格同比涨幅分别回落0.15个百分点、0.43个百分点、0.64个百分点，整体同比增速回落0.52个百分点。二手住宅销售价格仅一线城市同比涨幅微扩0.22百分点，其余二三线及整体房价同比涨幅均回落。

值得注意的是，3月疫情期间积压的购房需求逐步释放，各级城市房价环比出现微涨。

具体而言，70个大中城市整体新房价格环比上涨0.1%，其中一二三线环比涨幅分别扩大0.03个百分点、0.15个百分点、0.08个百分点。但一线、三线及整体房价涨幅较1月均有不同幅度回落。相应的，二手住宅销售价格整体环涨0.05%，其中一线城市环比涨幅最高，扩大了0.38个百分点。

由于各大城市复工复产，3月较2月楼市各项指标表现向好，但仍不及2019年同期，1-3月各项数据保持降势，但整体表现符合预期。全球疫情的不确定，给房地产行业带来的负面效应还将延续。

基于上述数据，笔者预判地产下行压力依旧巨大，销售、投资、新开工、土地购置面积累计增速等指标在二季度难言乐观。至于具体降幅有多大，主要取决于全球疫情的能否得到有效控制。悲观预期下，全年销售面积或将下降15%，销售金额或将下降10%。

值得关注的是，目前房地产开发投资增速已然不及宏观GDP增速，是2016年末以来的第一次，联系到中央“房住不炒”主基调和近期多地调控松绑“一日游”，是否意味着地产行业将迎来新的拐点?这也应当引起地产界的高度关注。

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