行业走在复苏的道路上——2020年1-4月房地产行业数据点评

01

商品房销售逐渐复苏

1—4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1—3月份收窄7.0个百分点。商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1—3月份收窄6.1个百分点。

单位：%

图1 全国商品房累计销售面积及销售额同比增速

数据来源：国家统计局。

4月份，商品房销售降幅收窄，其一是在中央和地方积极出台纾困扶持政策下，房地产行业迅速复工复产，市场开始恢复活力;其二是，部分地区出售产品和高端住宅，拉升整体市场热度;其三是部分地区在公积金政策和人才落户上予以放松，需求侧激励政策持续发力促进楼市回暖。但从整体看，无论是成交量还是各个项目的去化情况，与往年相比还是略差。在疫情冲击长尾效应，居民收入普遍下滑和失业率明显上升的背景下，下半年市场仍面临较大的不确定性，市场销售实现增长或持平压力较大。

值得注意的是，商品房销售回暖仅仅是在局部地区，总体销售仍位于“较冷”区间。从政策的总基调看，4月中央政治局会议再次强调“房住不炒”的定位，基本打消了市场对放松或取消调控的预期，中央将继续保持对房地产严监管的定力，未来房地产调控政策仍将以“稳”为主。

单位：万平方米，%

图2全国商品房近一年月度销售面积及同比增速

数据来源：国家统计局。

单月数据方面，4月份销售面积环比下降11.2%，市场能否持续反弹还需进一步观察。4月销售面积同比降幅为2.1%，降幅较3月收窄12个百分点。

表1 2020年1-4月按物业和地区分商品房销售情况

单位：万平方米、亿元、%

注：同比变动数据为与上月对比。

数据来源：国家统计局。

从分类物业销售看，住宅、办公、商业用房销售累计同比降幅继续收窄，其中住宅销售面积变动最大，同比跌幅较上月收窄7.2个百分点;商业同比跌幅较上月收窄6个百分点;办公楼同比跌幅较上月收窄幅度最小，为4.2个百分点。销售金额中各类型物业仍保持上月负增长的态势。各物业类型同比变动出现分化，其中住宅、办公同比跌幅较上月分别收窄6.3个百分点和5.3个百分点，办公楼跌幅较上月扩大0.7个百分点。

从各地区销售面积看，同比降幅延续1-3月份的走势，其中中部、东北地区同比下降幅度最大，西部地区同比下降幅度最小。从各地区销售金额看，中部、东北部地区降幅最大，东部地区同比下降幅度最小。从商品房销售同比变动看，中部地区销售面积、销售额降幅收窄速度最快，较1-3月分别收窄8.7个百分点和9.5个百分点，主要是受疫情影响，政策对中部地区在供给端和需求端释放的利好政策更多。其次为东北地区，商品房销售面积和金额绝对量均位于低位，降幅收窄速度仅次于中部地区。

02

房地产开发投资同比跌幅连续收窄

1—4月份，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%，降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。其中，住宅投资24238亿元，下降2.8%，降幅收窄4.4个百分点。

单位：%

图3 全国房地产累计开发投资同比增速

数据来源：国家统计局。

从房地产开发投资累计同比增速走势看，房地产行业正在逐步摆脱疫情影响的过程中，投资同比跌幅迅速收窄，且有望在下半年实现增幅回正。预计近期将要召开全国“两会”将进一步强化“六保”“六稳”，进一步完善要素市场化配置体制机制，房地产市场在“房住不炒”大框架下，企业融资压力有所降低，合理住房消费受到鼓励，行业也会逐步恢复。

单位：亿元，%

图4 全国房地产开发近一年月度投资及同比增速

数据来源：国家统计局。

单月数据方面，从绝对值上看，4月房地产开发投资数据略低于3月水平，但与去年相比，实现了7%的增长速度，基本与去年12月同比增速持平。房地产投资单月明显正增长与房地产销售的负增长形成背离态势，表明企业投资活跃性增强，行业先行指标表现乐观，另外住房保障投资也是不可或缺的一块。

表2 2020年1-4月按物业和地区分房地产开发投资情况

单位：亿元、%

注：同比变动数据为与上月对比。

数据来源：国家统计局。

从物业类别投资上看，住宅投资受疫情的影响最小，累计同比增速下降2.8%，办公楼投资下降4.8%，商业营业用房跌幅最大，下降10.4%。从同比变动看，住宅、商业同比跌幅均较上月收窄4.4%。办公楼同比跌幅较上月收窄6%。

各区域开发投资中，西部地区同比由负转正，东、中、东北地区跌幅不断收窄。同比变动中，东北地区同比变动最大为12.4%;中部地区次之，同比变动8.1%;西部地区同比变动4.5%;东部地区同比变动最小为3%。

03

新开工面积同比降幅继续收窄

1—4月份，房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。其中，住宅新开工面积35248万平方米，下降18.7%。

单位：%

图5 全国房地产累计新开工面积同比增速

数据来源：国家统计局。

单位：万平方米，%

图6 全国房地产近一年月度新开工面积及同比增速

数据来源：国家统计局。

1-4月份，房屋新开工面积累计同比下降18.4%。其中，住宅新开工同比下降18.7%，跌幅较上月收窄8.2%;办公楼同比下降28.7个百分点，商业营业用房同比下降20.4个百分点，跌幅均较上月收窄9.3%。

单月看，4月份新开工面积基本恢复上年同期水平。从增速上看，4月份新开工降幅加速收窄，若按照此趋势，预计5月份，新开工面积增速将会回正。

04

开发企业到位资金同比降幅略有收窄，融资压力依然较大

1—4月份，房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1—3月份收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%;利用外资23亿元，下降31.6%;自筹资金14875亿元，下降5.2%;定金及预收款13990亿元，下降18.9%;个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。

单位：%

图7 全国房地产开发企业到位资金同比增速

数据来源：国家统计局。

1-4月份，开发企业到位资金同比增速下降10.4%，较上月收窄3.4个百分点。从到位资金来源上看，各类型到位资金延续负增长态势。各资金来源方面，国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款降幅较小，利用外资降幅最大，但因总量小，影响忽略不计，对开发企业资金影响最大的定金及预收款本月降幅仍较大，定金及预收款与房企销售是息息相关的，随着房企销售情况的不断向好，该指标有望在接下来的月份中实现好转。

为缓解企业融资压力，4月份，中央层面继续实施积极的财政政策和货币政策，对中小银行定向降准，释放4000亿元流动性资金，同时下调1年期及5年期LPR市场利率，引导贷款利率下行，降低企业融资成本和个人贷款成本，为企业减轻融资压力。此外，近期国务院也提出了“稳住经济基本盘”的内容，外部金融贷款环境有望进一步宽松。内外政策同时，对房企来说具有积极的作用，有利于解决房企“钱紧”的现状。

05

土地成交价款同比增速今年来第一次回正

1—4月份，房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%，降幅比1—3月份收窄10.6个百分点;土地成交价款1699亿元，增长6.9%，由负转正(1—3月份为下降18.1%)。

单位：%

图8 全国土地累计购置面积及土地成交价款同比增速

数据来源：国家统计局。

单位：元/平方米，%

图9 全国土地成交均价及同比增速

1-4月份，土地成交价款同比增速由负转正，这是土地成交价款增速近14个月以来第一次回正。土地成交面积降幅继续收窄，较1-3月收窄10.6个百分点。从成交均价上看，土地成交均价为5392元/平方米，同比大涨21.5%，较1-3月份上涨15.8个百分点。土地成交价格的大幅上涨，说明一季度受疫情影响导致需求被积压后得到有效释放。

当下，土地市场虽有回暖迹象，但在房地产市场整体依然较冷的预期下，土地市场单方面持续火热的可能性不大。在经历疫情的洗礼后，大部分房企更加注重人口、资源聚集的优质核心城市，而人才落户政策也将加剧人口向优质城市流动，未来土地市场也将出现分化趋势。

06

各类型物业商品房待售面积减少

4月末，商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

单位：万平方米

图10 全国商品房各类物业累计待售面积

数据来源：国家统计局。

从物业类别绝对量上看，4月份各类型物业库存减少，这是继1-2月份库存上升以来，各类型物业库存第一次同时减少。住宅是疫情冲击下，库存最先去化的类型，同时在去化体量上也明显多于商业和办公楼。而受疫情影响较大的商业和办公楼在本月出现库存减少的态势，这意味着各类型商品房待售面积已回归到正常的下降区间。