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深圳:挂牌价明显高于真实成交价房源已全部下架上海易居房地产研究院近日发布的报告显示,1-4月份,全国100个城市居住用地成交面积为15489万平方米,同比减少8.7%;全国100个城市居住用地价格为6011元/平方米,同比上涨12.3%。全国100个城市新建商品住宅成交均价为15517元/平方米,同比上涨11.9%。截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小增,库存压力有所增加。
易居研究院分析认为,从前4月百城土地走势看,地市逐渐走出了低谷。虽然当前房地产市场面临各类冲击和压力,但房企并不会盲目看空,一旦资金到位和预期明确,就依然会有积极拍地的动作。另一方面,地价和房价的走势也出现分歧,地价走势明显比房价略强。这或许和近期房企融资到位、积极开展全年土储工作等因素有关。此外,百城住宅库存和存销比均呈现上升的态势。这与4月份供应明显放量等因素有关。虽然住宅交易市场逐渐复苏,但力度欠缺,所以去库存的压力依然较大。
土地市场:逐渐走出低谷,房企拿地积极
4月份,随着全国各地开复工节奏逐渐加快,地方积极供地,尤其是推出了各类优质土地,在客观上也带来了土地交易市场的复苏。
根据易居研究院发布的《100城居住用地成交报告》显示,1-4月份全国100个城市居住用地成交面积为15489万平方米,同比仅减少8.7%。从数据上说明,全国百城土地交易正逐渐走出低谷,房企拿地信心逐渐增强。
从各类城市来看,1-4月份,4个一线城市居住用地成交面积为1031万平方米,同比增长5.2%;32个二线城市居住用地成交面积为8395万平方米,同比减少16.5%;64个三四线城市居住用地成交面积为6063万平方米,同比增长2.0%。
报告认为,一线城市交易总体较好,这和地方供地意愿明显增强、土地交易约束减少等因素有关。另外,部分房企也加大了对一线城市的土地投资,拿地积极性明显增强。二线城市在一季度地市交易跌幅非常大的情况下,4月份也开始出现回暖。后续随着城市群、都市圈等相关利好政策的释放,预计二线城市投资机会将进一步增加,这也会刺激土地的交易。三四线城市方面,如果从数据上看,表现也不错。当然需要注意的是,纳入报告的三四线城市普遍是经济实力较强的城市,一直受房企青睐,所以土地交易会比较活跃。而对于其他三四线城市,需要防范后续房屋交易市场降温所带来的风险。
从《100城居住用地价格报告》来看,百城地价并不冷,房企拿地热情仍较积极。
报告显示,1-4月份,全国100个城市居住用地价格为6011元/平方米,同比上涨12.3%。从数据上看,地价本身并不冷。尤其是近期部分城市的优质地块,竞争激烈程度很高。
其中, 1-4月份,4个一线城市居住用地价格为18273元/平方米,同比上涨40.1%;32个二线城市居住用地价格为6039元/平方米,同比上涨4.6%;64个三四线城市居住用地价格为3889元/平方米,同比上涨15.3%。
易居研究院分析认为,从涨幅的绝对数值看,一线城市较高,这也说明今年一线城市频频推出优质地块吸引了房企积极进入,并展开了较为激烈的争夺。二线城市的地价涨势和去年同期水平相当,这也使得相关房企拿地的成本可以得到更好的把控。而从三四线城市地价看,近期涨幅较大。预计后续三四线城市供地节奏会加快,或有助于降低该类城市地价水平。
房价:涨幅收窄,降价促销是主流
在房价方面,虽然前4月涨幅收窄,但后续仍然要防范炒作。
易居研究院发布的《100城住宅价格报告》显示,1-4月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15517元/平方米,同比上涨11.9%。相比1-3月份数据,今年1-4月份房价涨幅明显收窄,进一步体现房价降温的特征。报告认为,当前各大房企去库存压力增大,降价促销是主流,这会使得相应城市住宅价格涨幅持续收窄。
从各类城市看,4个一线城市新建商品住宅成交均价为45819元/平方米,同比上涨6.0%;32个二线城市新建商品住宅成交均价为15358元/平方米,同比上涨11.0%;64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11752元/平方米,同比上涨10.1%。
相比1-3月份的数据,今年1-4月份一线城市房价涨幅有所回落。易居研究院分析认为,当前一线城市房价涨幅可控。而与一线城市的趋势相似,二线城市总体上也呈现涨幅收窄的态势。虽然横向对比看,其涨幅明显要大于一线城市。即使二线城市也面临着库存去化压力,但此类城市未来人口尤其是人才的导入速度较快、潜在购房需求很充足,所以房价依然会保持坚挺。此外,三四线城市没有出现明显的下跌,涨幅也相对比较大。由于今年3-4月份很多三四线城市推出了购房契税补贴政策,客观上减少了此类城市交易过快下跌的风险,房价不会出现过快下滑。但此类城市仍存在交易降温等压力,后续也要防范房价降温的风险。
具体来看,在全国100个城市中,有13个城市的房价超过了2万元水平。而包括温州、无锡和海口等城市,房价也开始接近2万元的水平。深圳仍然是年1-4月全国房价最贵的城市,为58487元/平方米。
在房价涨幅方面,全国100个城市中,有32个城市的房价涨幅是两位数的。其中,珠海的房价涨幅最大,高达42%。此外,有24个城市房价下跌,其中肇庆的跌幅最大,为-13%。
库存:去化压力骤减,周期超1年
从库存方面来看,压力有所增加。易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示,截至4月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米,环比增长2.0%,同比增长5.3%,百城库存保持连续17个月同比小增。
截至4月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2929、24276和20399万平方米,环比增速分别为3.4%、2.1%和1.6%,同比增速分别为1.8%、9.6%和1.1%。对比去年同期水平,三类城市库存均有上升,其中二线城市库存上升力度最强。报告认为,这和此类城市新盘供应力度加大等有关。
另外,截至4月底,100个城市中,有54个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显,包括杭州、南宁、青岛和成都等城市,说明地方政府放宽了预售管控,也说明此类城市房源相对充足。同时100个城市中,有46个城市的库存出现了同比下降态势,其中珠海、中山等城市的同比下降最为明显。报告认为,这和粤港澳大湾区建设下,购房需求积极释放等因素有关。
存销比方面,4月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为13.1个月,这也意味着市场消化完这些库存需要13.1个月的时间,即大于1年。
从以往来看,百城库存去化周期总体上位于10个月左右的水平。由于今年第一季度销售行情普遍不好,加之4月份新增供应数据明显放大,客观上也使得库存规模上升,使得去化压力骤然增大。
趋势:地市会更好,二季度房企仍以降价促销为导向
对于未来的市场趋势,易居研究院认为,5月份土地市场预计会更好,房企应该积极谋划拿地工作。各地在“稳投资”方面的力度会强化,这会使得土地供应力度加大,客观上使得房企拿地机会增加。从当前各大房企的心态看,依然敢于参与优质地块的竞价。但仍需要防范政策收紧的风险。
另一方面,易居研究院预计二季度房企仍以降价促销为导向,这也使得相关城市的房价涨幅有望进一步收窄。但需要注意的是,考虑到当前库存去化的压力,以及对于政策放松的预期明显强化,后续要防范房价炒作等风险。
责任编辑: bhqisi
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