聚焦!2020中国上市房企百强研究报告出炉!

发布时间:2020-05-30 19:46:04

来源:亿翰智库

分类:其他楼讯


 

2020中国上市房企百强研究报告

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财富创造能力十强

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开发经营能力十强

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风险控制能力十强

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成长发展能力十强

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高信用评级

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投资价值十强

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卖方关注度十强

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金牌董秘

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金牌财务官


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榜单解读

一、百强房企销售增速整体放缓,中型房企推动行业集中度上行

2019年,行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调,调控力度未见放松,特别是2019年5月起,金融市场对房地产融资全面收紧,行业环境、资金面等逐步承压,销售整体放缓。2020中国上市房企百强合计销售额达到10.5万亿元,平均同比增速为17.5%,相比2019年的41.9%下降24.4个百分点。行业集中度的上升是行业发展的必然结果和趋势。2019年,TOP10房企销售集中度为28%,表现日趋稳定,碧桂园、万科、恒大、融创等企业销售规模稳步提升;TOP20房企集中度为41%,TOP50集中度为60%,TOP100行业集中度达73%,是行业集中度提升的主要力量。

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二、2019年房企盈利能力下降,未来行业利润增长存压

2019年百强房企加权平均净利润率为13.7%,较2018年下降0.3个百分点。随着房住不炒政策的落实,房地产市场成交量价逐步回归平稳,而在2016至2017年之间,土地市场上出现了较多的高价地块,随着高价地块进入竣工结算阶段,房企的营业成本则向上抬升,但售价却未出现明显上升,因此毛利润率下降是净利润率下降的主要原因。其次,企业三费也出现上涨,最终导致2019年百强房企净利润率呈下滑的态势。

随着土地成交楼面价的上涨、销售均价增速放缓以及房企融资成本提升影响,未来房企利润率存在压力。2019年热点城市商品住宅销售均价与土地成交楼面价比值由2018年的3.3下降至3.1,进一步压缩企业的利润率增长空间。但值得关注的是,在行业整体利润率下降的情况下,碧桂园、融创、龙光等企业仍实现较高的净利润率,较强盈利能力有利于帮助公司在行业发展中脱颖而出。


三、行业净负债率普遍下降,大型房企偿债能力最强,中型房企偿债压力较大

2019年,中国上市房企百强平均净负债率普遍下降。其中净负债率位于0-100%之间的房企数量相比2018年的54家增至68家;净负债率位于100%-200%之间的房企减少至26家。我们认为有三个原因:

第一,融资监管政策继续收紧,限制房企有息负债大幅增加。2019年各季度政治工作会议上,房住不炒的政策基调时长被提及,信托、开发贷、海外债等方面融资环境持续收紧,房企融资流入受限,从而使房企有息负债规模下降。

第二,投资拿地放缓使有息负债规模下降。受融资政策监管收紧影响,房企资金流入规模受限,公司普遍制定以销定量,审慎拿地的投资策略。根据EH50房企2019年投销比来看,房企拿地力度整体放缓,投资减少一定程度上使企业有息负债下降。

第三,加强回款,增加货币资金储备。融资环境的收紧倒逼房企提高销售回款的能力,较好的销售回款保障资金流入使房企整体净负债率下降。根据2020年房企业绩会,企业普遍重视销售回款,2019年回款率较2018年再次提升,强化公司回款能力已经成为常态。

从偿债能力来看,TOP10房企平均净负债率低至62.9%,现金短债比高至2.2倍,偿债压力最小;TOP11-30梯队房企平均净负债率为98%,现金短债比为1.43倍,分别在各梯队中处于最高和最低水平,偿债压力较大。TOP31-50房企平均净负债率为87.6%,现金短债比为1.83倍;TOP51-100房企平均净负债率为84.3%,现金短债比为1.54倍。整体来看,百强房企的财务杠杆处于下降趋势,典型如中国海外发展、碧桂园、招商蛇口等房企始终处于较低的杠杆水平。


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四、2019年资本市场表现整体减弱,大中房企具有长期投资价值

2019年,资本市场在波动中上行,行业整体市值涨幅放缓,但大中房企仍凭借销售金额的稳定提升、收入的高速增长,盈利能力的增强等方式获得投资者的青睐。其中TOP10房企平均市值涨幅8.8%,TOP11-20房企平均市值涨幅10.5%,TOP31-50房企平均市值涨幅为7.6%。中小房企由于成长能力优先,市值规模普遍下降,平均市值涨幅下降6.9%。

五、2019房企融资成本普遍上升,2020为纾困疫情影响,融资规模增且成本降

2019年,在房企融资持续收紧,多种渠道受到监管限制的情况下,整体融资成本略有上行。从亿翰智库监测EH50房企公布的30家企业数据来看,2019年平均融资成本6.35%,较2018年末上升0.15个百分点。从融资成本分布结构上看,9%以上的有2家企业,最高达到9.4%;融资成本低于5%的企业有8家,中国海外发展融资成本最低,一直稳居榜首,2019年融资成本仅为4.21%,进一步下降0.09个百分点。在融资环境趋严的背景下,具有国企央企背景的房企优势明显,并且未来仍将持续下行。此外,闽系背景企业通过调整债务结构,降低非标融资比例,使得融资成本逆势改善。长期来看,非标融资呈收紧的态势,因此这类企业融资成本也有下行空间。大型的民营房企融资成本也相对偏低,例如碧桂园2019年融资成本为6.34%,滨江集团融资成本为5.6%。

2020年疫情得到管控后,政府力促社会经济恢复,地产行业迎来边际利好,融资规模大幅提升,融资成本下降。但在政府“房住不炒”的政策指引下,未来仍要警惕行业融资阀门再次收紧。


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