杭州入市新盘 价格理性回归？

如果在调控前开盘，水晶郦城的价格可能要直逼3万元/平方米，现在成交价2.1万/平方米。”

“华夏四季带装修卖2.5万/平方米，比边上毛坯盘还低!”

就在这两天，杭州突然冒出这些声音，调控过后入市的新盘价格低于市场预期，甚至低于周边在售盘，成为最具话题和启示的楼市现象。因为定价更灵活的新盘，更能真实反映市场调控效果。

半路杀出个“华夏四季” 未来科技城板块价格线回到2.5万

因今年几大新盘冲进3万+房价阵营的未来科技城近日被 “打回原形”。

上周六，位于荆常大道海曙路交叉口的住宅华夏四季样板区开放。据销售介绍，这个定位为偏改善带装修项目，是板块目前唯一一个新风、中央空调、净水器、地暖四大装修系统齐全的楼盘，洋房为全石材干挂外立面，此外项目园林、会所及入户门等建安成本颇高。

但这样“改善配置”的楼盘，却报出了今年8月份以来，未来科技城核心区内几乎消失的售价，甚至低于周边毛坯盘：首开普通高层住宅预计均价2.5万/平方米，8层洋房除去1楼外，其他楼层房源价格将不超过3万/平方米。

众所周知，今年8月份以来，杭州楼市进行爆发性上涨阶段，未来科技城成为上涨最快的板块之一，几大新盘表现出色。今年板块内最具有代表性的万科星空均价3.5万/平方米，透明售房网一房一价表上，该盘在售部分房源的备案价甚至高达4.2万/平方米;淘宝城南的部分装修项目合景映月台均价2.85万/平方米，部分房源直冲3万/平方米;与华夏四季相邻一条海曙路的毛坯项目北大资源未名府也涨到了2.7万/平方米。

但随之而来的调控让板块陷入止涨冷静期，如今板块调控政策后的第一个新盘华夏四季亮相，公布出来的首开预期价格让楼市“虎躯一震”——和目前板块在售盘相比价格低了不少，可以说是一个“惊喜价”，对市场诚意十足。这也从侧面反映出调控政策在房价上的显效，过热的未来科技城板块房价，正在理性回归。

钱江世纪城3大新盘入市 或将树立板块房价新标尺

钱江世纪城板块今年没有新盘入市，在售楼盘房价从去年16000元/平方米左右卖到今年下半年35000元/平方米，在今年10月份之前还得靠“抢”才能入手，被称为投资客最多的板块。但调控过后，投资客退去，不少楼盘顿时门庭冷落，成交量骤减，据透明售房网统计，上周萧山区仅成交40套住宅，比9月份前单天成交量还少。

在这样的形势下，钱江世纪城板块的主流新盘，是否同样有一定的价格回归，备受市场关注。目前板块内即将入市的新盘有3个，都是来自品牌房企之手：融创·时代奥城、滨江江南之星、龙湖春江天玺。

上上周，融创时代奥城样板区开放，首开房源放出来的价格也从一度被传的4万+变成了3.8万/平方米。据了解，融创·时代奥城位于金鸡路上，与杭州国际博览中心相隔不到500米，是目前在售和将售楼盘中离奥体博览城最近的楼盘。

周边在售楼盘有位于机场高速旁的碧桂园珑悦，带装修高层118方户型价格在3.3万/平方米-3.6万/平方米之间。飞虹路上的顺发美哉美城现已开售11号楼，户型大小都有，售价在3.8万/平方米-4万/平方米之间，毛坯交付。更远一点，靠近萧山市北区的万科大家世纪之光销售则表示目前项目仍以备案价3.8万/平方米-4.2万/平方米价格销售，公司内部正在商定折扣，建议等折扣下来再前来购房。对比起来，融创·时代奥城位置更好，但定价却没有相应上一台阶，也算是一种理性控价。

上周，位于萧山的滨江·江南之星一口气推出了8套带装修实体样板房，宣告即将入市。据项目负责人介绍，江南之星预计将在12月首开，推出高层和洋房产品，高层毛坯房源起价2.5-2.6万元/平方米，洋房装修房源价格在3.3万元/平方米左右。

据介绍，滨江集团(002244,股吧)将把江南之星打造为滨江首个智慧社区，在带装修房源上采用了智能带装修体系，包括绿色环保、智能科技、精致舒适三大体系。当天，记者在现场看到有不少购房者前来看房和询价，其中不乏投资客。“如果真的以这个价格开盘，那加上滨江的品质，性价比绝对可以。”有看房客户表示。

滨江·江南之星位于近年来风头正旺的奥体板块，虽然不算最核心的区域，但胜在已经形成了较为丰富的配套。目前，江南之星周边在售项目价格已经全线越过3万元/平方米。距离最近的中铁建·江南国际城8号楼和11号楼高层89方毛坯单价在3.5-3.6万元/平方米。万科·海上明月在售装修成品房均价3-3.4万元/平方米，新城·香悦奥府的10号楼房源，毛坯单价在3.8万元/平方米左右。与周边竞品相比，江南之星价差明显。

与滨江·江南之星同处博奥路，位置更靠北面的龙湖·春江天玺在最近几天新领了高层19号和20号楼的预售证，共264套房源。预售证显示，这批房源89方毛坯单价在3-3.1万元/平方米，119方毛坯单价在3.1-3.4万元/平方米。

据悉，龙湖·春江天玺将在本周末开盘。如果参照水晶郦城低价首开的方式，春江天玺或许在这个周末给奥体板块树立一个新的价格标尺。

调控后首个新盘开盘 水晶郦城低价入市

自从9月底杭州楼市调控重启后，市区开盘的纯新盘项目突然变得屈指可数，仅有万科北宸之光·拱宸、宋都·东郡之星、中铁建·保利像素等，市场仿佛进入寂静期。不过，在11月楼市调控加码后，这种沉寂反而被打破。上周末，位于浙大科技城板块的龙湖·水晶郦城首次开盘，成为调控升级后首个开盘的纯新盘。

上周日，西湖区的龙湖·水晶郦城首次开盘，推出6、7号楼共255套房源，户型为90方三房和119方四房。据开发商称，首开均价约21000元/平方米，目前仅剩几十套房源，理性开盘大受市场认可。

如果说龙湖的项目开盘热销是司空见惯的话，那水晶郦城的首开价格则是大大出乎市场意料。在首开之前，龙湖方面对外宣传的价格是“200万西湖区大三房”，均价在23000元/平方米。不过，当天在开盘现场，可以看到折后价格要更低，中间套不到2万元/平方米，边套在2-2.2万元/平方米，200万元的总价确实可以选到不错楼层的房源。

“如果在调控之前开盘，水晶郦城的价格可能要直逼3万元/平方米。”某房产业内人士表示。确实，水晶郦城所在的浙大科技城板块，目前楼面价已经达到了14902元/平方米，由万科在今年5月12日拿下西雅图项目时创下。而将在11月28日出让的住宅地块，起拍价也已经到了10869元/平方米。

再来看看水晶郦城周边在售项目的价格情况。水晶郦城作为浙大科技城的首发项目，目前同一板块内的竞争对手中铁建·西湖国际城和万科·西雅图尚未开盘。距离水晶郦城较近的主要在售项目是古墩路上的上实·海上海，它在10月份的成交均价为19788元/平方米，与此次水晶郦城的首开价格相差无几。不过，水晶郦城隶属西湖区，又是大牌开发商龙湖打造，对比之下性价比显而易见。

作为调控升级后首个开盘的项目，龙湖·水晶郦城的低价热销对于接下来即将亮相的新盘有不小的参考价值。