澜山公馆内购半年多尚无预售证 无证先售遭遇限购坑了谁

“海尔澜山公馆什么时候能拿到预售证?我们去年6月就在这里摇号选房了，但因为没有预售证，至今也没法网签。”24日，济南市民连继伟向经济导报记者如此抱怨。

海尔澜山公馆是以前的名字，现在该楼盘已经更名为金科澜山公馆。自从连继伟在这里摇号选房之后，这个楼盘已经历了一次转让、两次限购。近期，市场传言济南可能加码楼市调控，连继伟对此很是紧张。“前两次限购没限住我，如果限购继续升级让我丧失了买房资格，那可怎么办啊?”

经济导报记者注意到，在济南去年10月整顿房地产市场以前，无证先售并非个案，比如历下区的华夏福地项目也涉嫌无证先售。这些无证先售的楼盘，在济南出台限购政策后，让部分买房者很受伤。

郁闷的买房经历

回忆起在澜山公馆的购房经历，连继伟很是郁闷。

“早在2015年11月，我就在澜山公馆交了5000元的预售金。当时觉得它是海尔的楼盘，是大品牌。没想到，海尔做家电靠谱，开发房地产却如此不靠谱，意向金交了已经1年多，到现在也没法网签。”

虽然没有预售证，没有网签，但澜山公馆去年已经开过一次盘。连继伟回忆道，在他交了5000元预售金之后，开发商又以打折为由，让他交了2万元认筹金。到了2016年6月，澜山公馆搞了一次开盘。“当时号称‘内部认购’，模式是摇号选房，很多人在那里选了房。我选的那套房子价格在8800元/平方米左右。摇号选房之后，我又交了8万元。”

从交意向金到交内购款，连继伟一共交了10.5万元房款。但迄今为止，这个楼盘仍没有拿到预售证。

“我的情况还是比较好的，到现在为止还有购房资格。有些人因为限购已经丧失买房资格，算是被坑苦了。”连继伟说道。

也有人说，连继伟很幸运——当时签的买房价格只有8800元/平方米，以现在的行情看很是便宜。但连继伟表示，“别忘了我们从2015年底就开始交钱了，当时天桥区很多楼盘的价格都在8800元/平方米以下。”

连继伟现在最盼望的是这个楼盘能够尽快网签;最担心的是，济南千万别再出限购政策了，因为这个楼盘已经经历了一次转让、两次限购。

一次转让 两次限购

在澜山公馆众多购房者选房后3个多月，济南楼市调控政策重磅来袭。

去年10月初，济南出台第一版限购政策：提高首付比例，购买首套住房，商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%;实施家庭限购，本市户籍家庭限购3套住房，非本市户籍家庭限购1套。

去年12月底，济南楼市调控政策升级：继续加强家庭限购，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭限购1套;提高非本市户籍购房门槛，购房人需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。

在两次限购政策实施后，部分购房人被挡在门外，不再具有购房资格。

迄今为止，拥有济南户籍的连继伟还没有被限购，但他担心调控政策进一步升级。按照目前的政策，在济南拥有一套住宅的连继伟还能再买一套住宅。但不久前有传言，济南可能会加码调控，比如本地户籍居民买第二套房需要交纳一年社保。目前，该限购消息已被辟谣，但连继伟仍然担心：“虽然现在辟谣了，但不代表未来不会出类似政策，如果出台，我可能就被限购了。”

除了两次限购之外，澜山公馆还经历了一次转让。

澜山公馆原来由海尔地产开发。去年年底，金科地产旗下全资子公司山东百俊房地产与海尔地产签订股权转让协议，以自有资金出资23.51亿元收购后者持有的济南海睿、青岛(楼盘)海昌、泰安(楼盘)海大3家房地产公司的全部股权。金科股份(000656,股吧)此次收购的3项标的资产中，济南海睿开发项目即为海尔澜山公馆项目。财报显示，截至2016年8月末，其总资产为6.98亿元，净资产为-1016.95万元，2016年1至8月实现营业收入0元，净利润-630.42万元。

目前，该项目的名字已经由海尔澜山公馆变更为金科澜山公馆。

继续履行原有合同

25日，经济导报记者来到天桥区标山南路以北，澜山公馆售楼处就在这里。

在售楼处的屋顶上，“澜山公馆”4个字清晰可见，但前面的“海尔”两个字已被摘去;而在售楼处右侧的指示牌上，依然标着“海尔地产澜山公馆”;在售楼处左侧的广告牌上，标示已经变为“金科澜山公馆”。

项目被转手了，目前还没有预售证，购房者原来交的房款还算数吗?对此，金科澜山公馆营销部一位没有透露姓名的负责人表示，虽然项目由海尔转手给金科，但金科将继续履行原来的协议，对此，购房者不用担心。

对于购房者希望尽快网签之事，这位负责人表示，金科接手项目后，正在做一系列工作。根据济南的新规定，房屋必须盖到一半高度且为12层以上才能拿到预售证，澜山公馆正在积极施工，目前部分楼栋已经盖到13层以上，预计近期就会拿到预售证，到时会尽快为购房者办理网签。

无证先售并非个案

经济导报记者注意到，澜山公馆无证先售并非个案。华夏福地项目自去年7月就已开始认筹，但迄今仍未取得预售证。开发商济南华夏海龙房地产工作人员竟对媒体解释称，补办预售证是地产行业的潜规则，作为棚改项目，“政府允许后补办手续”。

自去年10月以来，济南出重拳打击开发商违规销售现象，目前无证先售的情况在济南已经基本绝迹。但此前出现的无证先售负面影响持续至今，尤其是面对不断升级的限购政策。“有些人很早就交了部分房款，但由于迟迟网签，现在已经被限购了。”连继伟介绍道。

济南一房地产界人士分析称，此前市场存在较多无证先售，相关部门也应该反思其监管责任。

山东豪才律师事务所律师周长鹏则从法律上分析了这个问题。他认为，如果开发商无证先售，相关购房合同是无效的，购房人的权益无法受法律保护。但如果开发商此后拿到预售证，其原来的购房合同可以被认定为有效，购房人的权益将可以得到法律保护。

对于限购升级致使部分人丧失购房资格，周长鹏分析称，具体情况可能不同，但从《物权法》《合同法》等来看，在开发商拿到预售之后，之前签署的购房合同可以被认定为有效，购房者可以通过行政诉讼要求法院通过判决的方式让相关机构为其办理网签;或者以民事诉讼的方式，要求法院确认其权益，并以法院判决书为依据到相关部门办理不动产登记。

金科澜山公馆上述负责人表示，对于该楼盘购房者被限购的数量，他们还没有摸清情况，开发商会努力协调解决相关问题。对于事件进展，经济导报将予以持续关注。