买房必须注意这几点，不然买了也不能住！

之前有个新闻，说湖北的张先生想在西安定居，相中了一套二手房，交了2万定金，谁知2个月后房主竟然反悔不卖了……

热巴联想到有个朋友(朋友多没办法)，也是买二手房，结果不是因为房东临时反悔不卖了，就是房子质量有问题。好不容易敲定了，房产证手续什么的都全了，但是因为里面有租户，房子买完了也住不进去。

相对新房交易，存量庞大、拎包入住的二手房渐成主流。

但是，不同于新房的一鼓作气，二手房的交易环节比较复杂，要想顺利买到，要看缘分，

所以热巴给大家提个醒，买二手房的时候这5个小细节需要注意!

01

房子被租户占了

买房前一定要业主提供租户的《放弃优先购买权声明》。因为二手房在卖的时候租户有优先购买权。

什么是优先购买权呢，就是我们国家合同法规定，在合同期限内，租客以同样的价格有权优先购买。比租客更优先的只有房屋共有人和近亲属。

如果不巧租户也是个有钱的主，懒得搬家，直接把房子买下来，而你也不是房东亲属，那麻烦就大了。

所以我们买房前最好让业主提供租户的《放弃优先购买权声明》，确保不会被截胡。

如果已经过完户了，租客没有截胡，但是没有拿到这份声明，虽然不影响房子归我们的事实。但需要给租客留出一定的时间，一般是15天，等他自己搬走。因为租客没有放弃优先购买权，我们不能硬赶人家走，如果租客真把咱告了，可能还存在一些赔偿的问题。

02

一房两卖

一房两卖，顾名思义，是指出卖人将同一套房子先后卖给了两个人。

首先要收集并保存好相关的证据，然后就一房两卖的事情和对方进行协商，要求其按照有关规定进行赔偿，如果卖家不予赔偿，或者赔偿金额不符合法律规定，则可以通过启动诉讼程序解决问题。

03

定金不退

首先要明确你交的是不是“定金”，“定金”和“订金”不一样。

只有定金在法律上有规定，而订金往往都是根据双方约定以及习惯。

现实中，更多的是开发商收的所谓“诚意金”“意向金”等。

如果卖家收的确实是“定金”，则要看退定金的理由，如果你有一个充足的、合法的理由，那么退定问题就不大，如果你的理由不充分，则要和卖家进行协商，通过协商的方式解决问题。

司法实践中，退定的理由是五花八门，是不是合法，是不是充足，则要具体情况具体分析。

在符合相关法律规定的情况下，如果协商不成，则可以向有管辖权的法律机构提起民事诉讼，通常这样的案件标的较小，走诉讼程序也会比较快速地解决。

04

房屋质量有问题

有的业主在出售二手房的时候会故意隐瞒房屋存在的问题，为了卖出高一点的价格。

这种情况可以要求原业主协商解决，如果协商不成，可以选择诉讼的方式，请求原业主出来协助整改房屋，原业主故意隐瞒和不愿意合作的，也可以通过诉讼的方式来维权。

如果房屋质量问题实在是严重影响居住的情况，建议还是协商解除合同，要求退款比较合适，严重的质量问题在维修之后得不到彻底的解决，反复维修会非常的麻烦，另外如果真的要退房退款，建议一定要认真阅读房屋买卖合同的约定。

05

逾期交房

如果是卖方原因，那就要看合同中的违约责任如何约定，如果有约定，按照合同约定可以和卖方就违约金问题进行协商，要求卖方承担逾期交房的违约责任，如果没有约定，可以根据法律规定要求卖家赔偿损失。如果卖家拒不承担，则可以通过诉讼来解决问题。

06

买到凶宅

所谓“凶宅”，是指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋，如果是生老病死的正常死亡，则不属于“凶宅”。

如果买到凶宅怎么办?

还是老方法，先看购房合同中是否有这项内容的相关权责条款，如果有，就按照相关规定维护权益;如果没有，那么就要找到房主进行协商看看能否解决，争取自己的权益。如果遇到了蛮横房主，协商不通，只能通过法律途径来解决。

拎包入住固然爽，但买房子是人生大事，我们赌不起卖家的善良，所有的承诺都要白纸黑字写下来，有了合同约束，我们自身利益才受法律保护。