厦门楼市：已见回暖还是持续寒冬

"厦门2007年12月中旬以来的住宅交易量的确让人惊讶。"厦门某楼盘销售部经理李继表示。

此外，记者了解到，厦门近日开盘的三个新盘都出现热销局面。相关数据显示，截至2007年12月16日，海峡国际社区A区一期已售224套，面积达43,247.05平方米，均价17080.75元/平方米;夏商·大学康城二期已售249套，面积达到25020.18平方米，均价6404.59元/平方米;庄园新城已售550套，面积达到38,881.14平方米，均价6168.32元/平方米。

厦门2007年最后一场土地出让会在冷清中收场就是最好的例证。据业内人士介绍，在2007年12月22日举行的土地出让会上，海沧区的H2007G05商住地块和翔安区的X2007G03商住地块，相继被开发商以楼面价2600元/平方米左右的价码竞得，但同安区的四幅地块2007TG02、2007TG03、T2007G05、T2007G06竟遭遇无人举牌竞拍的尴尬局面。这是2007年厦门商住土地拍卖第一次出现流拍。

为求证业内人士的上述观点，记者专门致电厦门多家银行有关负责人，他们表示，今后几年个贷将进入风险释放期，这意味着申贷客户的授信门槛将进一步提高。

"回暖论"遭质疑

以投资需求降低为例，该房产学者分析指出，投资客一直是厦门楼市的购买主力。"外来客通常占厦门购房者的60%，这些外来购房者大部分为投资客，因此厦门投资性购房比例较高。"他进一步指出，投资比例过高，导致房价偏离实际价值，进而扭曲真实的供求关系，最终导致楼市走向有价无市的局面。在国家宏观调控政策的影响下，这一现象已渐渐改变。据厦门房地产联合网近期调查显示，2007年6、7月份，厦门房产投资比例为10%;"金九银十"期间，投资比例为17%;而到12月中旬，投资比例仅为7%，尤其是短线投资比例不到1%，下降幅度较大。

厦门房地产信息联合网近日发布的调查报告显示：厦门七成购房者认为厦门房价会跌。这份心理预期显示出厦门购房者的观望心态。该网站另一份调查则显示：42%的厦门购房者表示，将在2008年之后考虑买房。许多业内人士据此认为，厦门楼市回暖并非一朝一夕之事。

厦门楼市的调整期就此结束了吗?记者调查了解到，大多数业内人士及市场观察人士对"回暖论"持质疑态度。

三大新盘"搅热"厦门楼市

"显然，2007年12月第二周交易量陡增，最直接的原因是近期厦门有三个楼盘集中开盘。"有业内人士告诉记者，海峡国际社区A区一期、夏商·大学康城二期、庄园新城在该周集中开盘，是厦门楼市交易量出现短期井喷现象的主因。

近一段时间，厦门各方对于房价及楼市走向有种种猜测。相较于"回暖论"，大多数购房者认为，此轮房地产业的"牛市"已宣告结束，房价下跌不可避免，楼市正步入一个调整期。大多数业内人士及专家都认为，"回归理性"将是下一阶段楼市的主要特征。

"这是楼市回暖的迹象。"李继认为，从海峡国际社区和大学康城的销售情况来看，一个是岛内高价盘，一个是岛外低价盘，开盘以来均出现旺销局面，这显示出厦门楼市受新政影响有限，在岁末逐步走出市场观望期。

近期厦门楼市成交量节节攀升，有望短时间内走出低迷!"2007年12月中旬，厦门某新开楼盘的销售人员对记者如是表示。之前，业界人士普遍认为，在"9·27新政"影响下，房地产市场急剧降温，厦门楼市将进入一个漫长的调整期。但有关数据显示，2007年12月中旬以来，厦门楼市一手房的成交量节节攀升，一些新开楼盘持续热销。一些楼盘的相关负责人据此认为，厦门楼市回暖迹象越来越明显。

大多数业内人士持类似观点，并不认同厦门楼市"回暖论"。

在经历房价暴涨的洗礼后，购房者日渐理性。那么，厦门楼市的调整期何时结束?

与此同时，少数开发商向记者表示，他们将"抓紧买地"。"我还会到集美买地。"厦门经济特区房地产开发集团有限公司董事长蔡明辉表示，他对厦门楼市的将来充满信心。

但这个看法并不被大多数业界人士认可。业内人士普遍认为，央行多次加息所累积的效应将从2008年初集中显现，"房奴"们背负的房贷月供明显增加。如此一来，贷款违约现象可能增多，继而影响银行系统的放贷规模。银行紧缩信贷规模，势必导致房产投资者与投机者资金链紧张甚至断裂，由此达到抑制房产投机的效果，使楼市的总体需求量下降。

2007年12月9日-16日，厦门房地产交易量为何陡然回升?这是否是当地楼市回暖的"前兆"?

"冰河期"有多长

厦门房地产联合网的调查数据显示，2007年12月9日-16日，厦门各物业类型成交1083套，比上周(12月1日-8日)上涨131.41%;住宅成交715套，比上周上涨了120.68%，日均成交102套;思明区和集美区住宅成交量出现大幅上涨;岛内住宅成交均价也出现小幅上涨，由12月1日-8日的15799.24元/平方米上升到16678.88元/平方米。

"这说明国家宏观调控政策已经起效。"厦门大学某房产学者认为，自2006年以来，"上调房贷利率"、"国六条"、国家9部委"十五条"、"二手房营业税征收"、"外资限炒令"等政策已经作用于房地产市场各个层面。当"9·27"新政发力时，市场需求短时间内因预期下降而急剧萎缩，直接导致厦门楼市进入调整阶段。

"即便房产交易量持续攀高，也不能说明厦门楼市出现回暖迹象。"王锐指出，12月9日-16日的厦门楼市交易数据存在一些结构性隐忧，即不少地区出现了明显的价跌量升的现象。以12月9日-16日住宅成交量占总成交量67%的集美区为例，该区该周住宅成交479套，比12月1日-8日上涨了450.57%;住宅均价6342元/平方米，比12月1日-8日下跌了5.27%。从整个厦门来看，尽管12月9日-16日岛内住宅均价比12月1日-8日上涨了5.57%，但岛外住宅均价6458元/平方米，比12月1日-8日下跌了13.39%。

厦门房地产联合网的调查显示，在有意向购房的人群中，计划于2008年前四个月间在厦门购房的人数最多，占到47%。一些分析人士认为，如果届时这部分需求得以释放，那明年第三季度厦门楼市将有所回暖。

上述人士认为，这个井喷数据存在一定的"水分"。"其中至少有数百套是在数月前就预定的，只不过在12月扎堆签约而已。"该人士认为，随着三个楼盘开盘，前期积累的客户集中交易备案，年底厦门楼市成交量才得以"回光返照"，以此判断厦门楼市"回暖"并不准确。

李继认为，房产限贷及其他宏观调控政策只会加剧国内房地产行业的洗牌过程，在这个过程中，市场会经历一段短暂的观望期，房价会有所调整，但不会导致房价全线下降，"房价疯狂上涨也不太可能，但稳步上升还是有空间的。"

"这种结论下得太快了。"厦门房产分析师王锐表示。近期的厦门房地产市场数据显示，2007年12月下旬厦门楼市交易量已经出现了下跌态势。2007年12月17日-23日，厦门楼市各物业类型成交464套;住宅成交299套，比12月9日-16日下跌了57%，日均成交42套，除湖里和海沧两区的交易量有一定上涨外，全市各区交易量均有所下滑。

"楼市很可能进入两年甚至更长时间的调整。"王锐认为，厦门楼市回暖时间也因区域差异而有所区别。"岛内楼市特别是思明区可能回暖较快;岛外区域中，集美区最为业内人士看好，其次为海沧区，而翔安区、同安区楼市的调整期可能更为漫长。"