喊“活下去”的已在抄底，你在干什么

2018年10月9日晚间，河北最大的房地产开发商华夏幸福对外发布，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地，签署合作协议，初步确定的收购交易价款约为32.34亿元。

华夏幸福公司认为，在房地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身在环北京区域的存量楼盘，优化现金流。而项目公司股权出让比例在80%，可谓已放弃楼盘开发的主导权。

根据上市公司公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于河北涿州、大厂、廊坊市和霸州市的10宗土地项目。另一方面，在今年9月底，以“活下去”作为四季度例会主题的万科集团，同样在今年年初，以“城乡建设与生活服务商”的定位替代了原先的“城市配套服务商”，在特色小镇、产业地产等方面加重布局，并在河北廊坊香河推出了“哈洛小镇”。

从收购价格来看，大多数北京万科收购的华夏幸福项目公司股权比例为80%，交易价款除以华夏当年拿地价格，根据澎湃新闻的统计，比例在0.83到0.89之间，这意味着基本上是平价或者是“微溢价”收购。在万科高喊着“活下去”的时刻，先快速出货，厦门的“七折卖房”便是一例。然后拿钱抢跑，等后知后觉的中小开发商在这一轮楼市寒冬中熬不住了，再大举吞并收购，做大做强，强者恒强。

要知道，2018年7月以后，环北京限购区域房价在加速下跌。其中，最惨的截至2018年10月初，河北燕郊二手房价格相比最高点，很多接近腰斩的水平。不少楼盘从最高点的3.5万元/平米，跌至目前1.5~1.6万元/平方米，房价回撤超6成。不少小户型二手房挂牌价，甚至逼近了购入成本价的1万元/平米，还是门可罗雀。

北京万科收购华夏幸福32亿资产包的项目，未来基本上会以万科产品系列进行命名。其中，距离北京城市副中心最近的为大厂县城189地块。楼面价约5000元/平米。 拆哥认为近，华夏幸福多年的开发运营，城市面貌整洁时尚。大厂价值最高的片区是紧邻潮白河的“大厂潮白新城”。但这次卖给万科的项目位于大厂老县城区域，价值偏弱，因而楼面价偏低。

而根据拆哥掌握的资料，楼面地价最高的资产正是紧邻北京房山区的涿州市码头镇项目。该地块紧邻在建中的301医院(肿瘤治疗中心)，楼面地价高达6700元/平方米。项目分为三宗地，容积率均为2.0，建筑限高为60米和36米，适合做小高层类社区。涿州在环北京区域，是难得的不限购城市，万科对此垂涎已久。但产业支撑也显得薄弱，但本次收购地块紧邻房山，也算是在距离上取胜。