城东城南银滩廉州湾 哪儿是2019年北海楼市主战场？

最近两年的火爆，把北海楼盘以往的积滞库存几乎消化殆尽。2019年楼市的生力军，将以2018年以来新建新拿地的项目为主，重点区域也因此而发生变化。

2018年出让的住宅用地，过半已经开建或报建。由这些地块的分布，2019年北海楼市将有三个重点区域：1、城东(上海路以东、铁路以北);2、城南东片区(湘潭路以东、铁路以南);3、银滩西区(侨港镇以西至大墩海)。

2019年的城东楼市，可能有两个特点：一是以南珠汽车站为核心，二是向北延伸准备与工业园区连在一体。

以南珠汽车站为核心，两个原因：周边楼盘密集、有了碧桂园。尤其是后者——碧桂园所到之处，不是房价上涨，就是地段被炒得火热。

上图的楼盘分布很有一种熟悉感：城南是倚着银滩，城东是面向廉州湾。预计2019年城东会就此大做文章，不排除新包装的“海湾新城”会就此卷土重来。

不过，地图距离与实际距离差异悬殊，而且廉州湾与银滩没法相比。城乡结合部、市政配套欠缺、出入车流凶猛……城东硬伤明显。2019年热度有限，能够起步就是不错。

提醒：城东有些房源并不是住宅而是商业用房，买房时要细心看清预售证内容。

2019年的城南东片区有两个热区：长沙路的吾悦广场和冯家江的彰泰春江海岸。

吾悦广场，总用地约240亩，其中104亩(楼面地价2420元 /平方)用于建设新城吾悦购物中心，按约定2020年10月前必须满铺开业。其余136亩是住宅用地，楼面地价2639元/平方米。

彰泰春江海岸，总用地约233亩(楼面地价平均5001元/平方)，其中165亩是住宅用地、60亩是商业用地(冯家江临江商业带，限高12米)、8亩是市场用地。项目要求建一座高标准便民市场和一个社区综合服务中心(建成后无偿移交)，另外还要配建15亩街头公共绿地。

2018年10月市规划局公告显示：恒大名都和冯家江大桥之间，拟规划建一个限高160米的酒店。

2018年底，银海区人民医院开业。2019年初，冯家江水治理的示范项目(滨海活力区的“点翠飞花”)建成。

这个片区2019年的特点是故事多，可供炒作的素材到处都有。

但如果按官方的规划公告，这片区域前景正在引发争议：1、兰花公园用地拟调整为商住用地;2、长沙路至冯家江的空地几乎都被规划为商住用地——简单描述：从吾悦广场一直向东到冯家江，未来都是密密麻麻的楼盘小区。

争议的焦点是公园与绿地。不满意者认为城南将会变成一个钢筋水泥森林，但赞同者认为冯家江两侧的绿地规划足以弥补一切。

银滩西区正在努力修路：新世纪大道西延线、美景路、侨景路目前都在大动作施工中，1月15日银滩西区绿道已经宣布开工。理论上说，2019年这儿的道路布局将初现雏形。

2019年的银滩西区，以恒大影院面前的排水明渠为界，泾渭分明地分成两大阵营。

西边，都是大盘：恒大、大都、碧桂园、三千海、第九湾、冠山海等等。

东边，自从壹海江山被一分为三之后，全部都是小地块项目，大盘难觅。

银滩西区东片未来的楼盘项目，基本上就是按上图这样的碎片地块微调开发。2019年东片预计将陷入价格混战之中，因为土地碎片化之后都没有了明显的优势。同时，楼盘高度同质化又渐渐重现江湖。

恒大及其以西的楼盘，2019年故事也多。三千海在自己地盘中间修了一条绿萌道路，从北京八中北海分校那侧接上了金海岸大道，从此它跟碧桂园井水不犯河水。天海同和接下了大墩海拆迁回建的任务也拿到了第九湾前面的临海地块。第九湾与冠山海都有度假公寓的鲜明特色，但冠头岭山脚下的“冠岭旅游综合体项目”2019年也许会压低这俩楼盘的憧憬。恒大楼盘看似前景挺不错，但排水明渠那条臭水沟会让它头大。

有开心，有烦恼。

2019年北海楼市其它热点区域还有：

(1)北岸茶亭路

北岸茶亭路现在又喜又忧：喜的是土地资源已经，从此可以吊着胃口来卖房。忧的是房子越建越挤越压抑，区域品质下滑明显。

(2)西南大道

西南大道已经出现了两个炒作点：一是融创北海中心和北海之星的第一高楼之争，二是东投海玥府的“教育社区”概念。市场会否认可，且看2019。

(3)广东南路

广东南路现在仍然以万达为核心。但由于电动车停放被收费或者被拉走，万达的口碑以及它的光环目前正在褪色，周边的楼盘似乎正在渐渐少提万达。

但万达后面有一个海丝路广场。虽然施工磨磨蹭蹭，但建成之后必然亮点璀璨。2019年的广东南路，故事仍然很多。