一张图 复盘中国楼市十年变迁

一张图，告诉我们十年前的房价是什么样的：

有很多人都感叹说，2010年距今并不遥远，往事还历历在目，只是房价却已经一去不复返了。如果当年，我东拼西凑拿出百来万投资的话......

当然，这里不是要感叹房价的今非昔比。这张表中的城市变迁，才是我想说的。

看到第一名杭州、第四名温州、第三十二名鄂尔多斯了吗?如今，尽管杭州仍然是普遍意义上的“准一线城市”，温州仍然是浙江的经济重镇，鄂尔多斯仍然是北方能源枢纽和羊绒基地，但无一例外，相比2010年，这三个城市的房价都回落到本来位置上了(如果在2010年买这三个城市的房子，虽然现在看还是有涨幅的，但显然跑输大盘，例如鄂尔多斯，10年前均价高于武汉，如今武汉房价将鄂尔多斯秒成渣)。

这说明，各项规划建设经济利好(杭州)、炒房团热炒(温州)、能源经济发酵(鄂尔多斯)等因素，虽然短期内对房价有巨大影响，但长期看，房价的走势仍然着重于城市基本面上。在中国，北京、上海这两个城市，始终是中国最强的城市。

再来看看三亚和厦门。之所以把这两个城市单独拿出来拎，是因为这两个城市很相似，都有着发达的旅游业，制造业等工业也都不强，但两者的房价涨幅，可谓天壤之别。三亚因为炒房团的热炒，中间又经历了海南自贸区等政策的起起落落，迄今涨幅不过2倍有余，而厦门房价则迅猛增长，妥妥增长了5倍!

是什么原因，让三亚和厦门的房价走势如此不同?个人认为，主要是这三点：

(1)厦门有着稳定的购房政策，而三亚购房政策极不稳定。这导致了三亚部分炒房者高位套牢无法进一步推高房价，也使得部分客群，因为预见风险而转向其他区域;

(2)厦门的客群非常稳定，主要客群是泉州、漳州人和本市游客，次要客群是经济条件好的其他福建人，再次要客群则面向全国，由点及面，辐射效应广，且大陆沿海城市有如此吸附效应的，除了青岛外，独此一家，别无分店;而三亚虽说吸纳了很多东北人，也面向全国，但三亚的客群层次并不分明，且海南其他城市房价处于低位，如陵水、万宁、海口，直接与三亚构成“内部竞争”态势;

(3)传统意义上的厦门就是个岛，大家很容易预见到厦门土地资源有限;而三亚虽说身处海南最南端，但海南土地供应却是巨量的。物以稀为贵，厦门房价涨幅自然就快了。

再来看看广州和深圳。很多人都说北上广深，但自2016年开始，“北上深杭”的口号响起，唱衰广州的声音不绝于耳，甚至有人开始说广州是环深城市。

这样的说法确实不无道理。从房价涨幅看，2010年深圳房价16900每平，广州12500每平，看起来差别不大(实际上，广州有很多郊区拉低了均价，广州12500每平，意味着核心区房价高于深圳);而到了2018年，深圳二手均价几乎是广州的两倍(实际上，2015年底，深圳均价就已经是广州的两倍，近年来广州补涨、深圳横盘，拉高了广州二手均价)!

从10年的均价差别不大，到18年的均价2倍，这种情况意味着深圳出现了全面的普涨，到处都是核心区;而广州虽然大，核心区始终有限，房价涨幅自然不及深圳了。

再来看看三四线城市里的宁波、舟山、绍兴、南通，以及倒数第二位的张家口。

这前四个城市，都是在2010年时top前20，虽说近两年来房价暴涨，这些城市也涨了一波，但很显然，面对如今的房价，这些城市已经不似当年的地位了。

对此，我的感悟是，原来有些三四线城市，并不是这两年才涨，十多年前，他们涨得更好。

至于张家口，原本谁都看不上的山区，在10年排名垫底。如今由于北京冬奥会和滑雪经济的关系，居然上演绝地大翻盘，成为全国少有的房价投资圣地。

对此，我的感悟是，小区域的行情，也能实现反包。这就跟炒股一样，买的是小盘股、垃圾股，突然有一天利好降临，涨幅直冲云霄!

最后再来看看房价走势的大趋势，个人认为，主要有两个：

(1)房价经济，由沿海转向内陆崛起。近十年来，涨幅最高的，不是沿海城市，而是内陆城市。

纵观2010年的房价排名表，我们会发现，10年前，房价最高的城市一定是沿海区域城市，而如今，内陆的成都、重庆、西安、武汉、郑州、南京等城市崛起，其上升的排名，意味着也有很多沿海城市的排名被挤掉;

为什么会出现这样的情况?个人认为，这是因为10年前，中国是吸收外资、利用外资、改革开放为主导的经济体。沿海城市有着天然的优势，自然房价最先受益;如今，中国国企改革日臻成熟，国企经济开始唱主角，内陆拥有大量优质国企的城市率先崛起。

此外，内陆和沿海的民富差距，据个人感觉，确实越来越小。

(2)省会崛起。我们对比10年前的房价会发现，过去很多内陆的省会城市房价不高，错失了非常可惜。如今，这些城市已经补齐短板，成为各个省区的真正房价中心，涨幅远超省内其他城市(如杭州涨幅超过宁波温州，济南涨幅超过烟台日照，长沙涨幅超过湘潭、株洲，等等)。

这意味着什么?意味着省会的各项政策和权力经济，对于房价越来越有支配力。毕竟构成房价的因素，除了地段，产业、教育、交通等配套也占主导。而省会，在“创造配套”、扶植经济、创造就业、吸纳人口方面，相对省内其他城市，有着先天的优势。