房企发债大幅增加，土拍市场热度上升

从之前的谨慎入市到敢于在土拍市场上“挥金补仓”，房企的动作调整，一方面对外释放出其对市场回暖的预判，另一方面也反映出其资金面压力正在减小。

4月8日，上交所披露信息显示，融创发行80亿元公司债券和恒大发行200亿元公司债券的申请已获受理。而同策资管数据显示，2019年3月， 40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，自2017年11月单月融资额达1246.18亿元以来，再次突破千亿大关，环比2月的552.88亿元大幅上涨85.25%。

那么，数据上升的背后是否意味着融资环境的放宽?

4月8日，恒大、融创、弘阳均披露其拟发行优先票据，用于债务再融资等方面。进入4月仅一周，禹洲地产、中骏集团、华侨城、碧桂园、新城发展等房企均已率先完成优先票据或公司债的发行或上市，且相比2018年第四季度普遍两位数的票面利率，上述公司的融资成本均不超过10%，最低仅为3.88%。

曾绕道选择海外发债的房企目前似乎有“重归”境内融资的势头。4月3日，碧桂园完成一笔规模为5.9亿元的公司债的发行，票面利率为5.03%，对比其3月29日公告发行的两期利率分别为6.5%、7.25%的美元票据，国内的融资成本显然更具吸引力。

事实上，中原地产研究中心统计数据显示，3月以来，房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内，部分渠道的成本甚至降至4%以下。同策资管在其报告中指出，3月，房企融资以人民币为主，美元融资总额40.35亿元，环比下降23.84%。

从楼市调控政策看，最严格的时期已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。” 中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者表示，融资大环境缓和的趋势或会持续。

据悉，标普在其4月8日的电话会议中也预测，融资条件将进一步放宽，不过，其也指出，像2015年那样出现发行高峰已不可能。

WIND数据 内房企海外债券

WIND数据 信用债

密集发债动作背后并非没有风险。

标普指出，对于中小型房企来说，鉴于2018年出现了一些小开发商违约的情况，在高压力下，其信用状况仍将面临挑战。

此前，银亿股份就曾公告称，因短期内资金周转困难，其发行的公司债“15银亿01”未能如期偿付应付回售款本金2.99亿元。随着偿债高峰来临，房企短期债务结构、财务稳健性等因素或也将影响其融资成本高低。

4月2日，佳兆业公告称，其将发行3.5亿美元2022年到期优先票据，年利率为11.25%。这一利率在一众个位数的票面利率中显得有些“突兀”。在业内人士看来，这或与佳兆业的负债率有关。截至2018年12月31日，佳兆业总借款约1087.7亿元，其中，169.6亿元、345亿元及330亿元分别需于一年内、一至两年内和两至五年内偿还。同期，佳兆业现金及银行结余为154.8亿元。

从公告来看，多数房企融资净额将用于“偿还旧债”。在张大伟看来，债务压力的减小一定程度上或也意味着房企拥有“闲余”运营资金开辟发展新疆土，比如纳储。

4月8日，融创以8.83亿元竞得江西南昌地块，溢价率为76.97%，几天前，融创才分别落子河南郑州、江苏无锡等地。

与融创拿地脚步较为同步的是融创融资的次数，资料显示，进入2019年，融创已分别在1月、2月和4月公告发行美元优先票据。