3月土地成交有所回暖，部分城市溢价率上升

今年三月份土地市场成交规模并未如期迎来“小阳春”，成交总体量相比上月虽然有所回升但和去年同期相比仍有三成的缩减，主要由于成交占比最高的三四线城市成交量同比大降了三成。不过，成交溢价率在优质地块的集中供应的带动下持续三个月增长，达到去年下半年以来最高值，市场热度明显升高。

各能级城市方面，一线城市因成交地块基本为旧改项目或远郊低价土地，成交体量和成交价格均呈现环比下滑的趋势;三四线城市则受市场整体回暖带动，量价环比均有所回升;二线城市方面继续走强，不仅成交面积同环比均有所增长，溢价率指标也创下2019年新高。

1市场走势　　成交体量为近一年次低点　　优质地块集中成交推动二线地价环比上涨超四成

供应方面，随着各城市供地计划的出台，3月份土地市场迎来季节性回暖，土地供应总量重回2亿平方米之上，达到20525万平方米，同环比分别上涨8%和232%。具体到各能级来看，二三线土地供应量相比上月均有大幅的增加，环比涨幅分别达到76%和379%，其中武汉、青岛、昆明、西安等城市在本月中下旬供应大幅放量，这些城市的热点区域均有土地供应，预计下月的土地市场将更加激烈。

成交方面，受2月极低基数影响，3月土地市场成交体量周期性大涨。据CRIC统计数据显示，全国336城经营性土地成交总建筑面积回升到10000万平方米之上，达到13764万平方米，环比上涨57%，但同比却下降了26%。从近一年的成交走势来看，3月份的土地成交量显然未达到预期水平，是近一年来的第二低点。不过从供应数据来看，二三线城市在下月将会出让多宗土地，4月的土地成交量有望能继续回升。

而在成交单价方面，本月平均楼面价基本与上月持平，为2516元/平方米，但已超过去年同期水平，同比上浮高达三成。具体到各能级城市来看，表现情况较为迥异：一线城市受广州超大体量旧改项目的影响整体成交楼板价大幅下滑，平均楼面价仅为6584元/平方米;二三线城市地价同环比均是上涨趋势，其中二线城市表现最为突出，成交均价环比大涨43%，达到5075元/平方米，是自2018年1月以来时隔13个月第一次回升到5000元/平方米之上，楼板价的大幅升高主要受本月天津、杭州、合肥、重庆等城市多宗优质地块集中成交的拉升。

2溢价及流拍　　溢价率连续3个月上浮　　二线城市回升幅度最大

从成交溢价率来看，自2019年以来土地市场的溢价率一直保持上涨趋势，本月更是环比大增6.9个百分点，全国土地市场的成交溢价率达到了19.1%，虽然和去年同期相比仍有8.4百分点的差距，但已是去年下半年以来的最高值，土地市场的热度回升明显。

具体到各能级城市来看。由于成交地块或为旧改、或区位不佳的土地，一线城市本月的土地多为底价成交，成交溢价率也因此环比大幅大跌，仅为0.1%。而二、三线城市溢价率均呈上涨趋势，其中二线城市溢价率上涨最为突出，环比大增11.8个百分点，涨至25.2%，主要得益于合肥、昆明、厦门、西安高溢价成交了多宗土地;以合肥为例，3月成交的11宗土地中有9宗溢价率在30%以上，其中3宗土地溢价率均在100%以上，大幅推升了溢价率。此外，三四线城市的溢价率也在市场整体回暖的影响下也上涨至15.4%，但涨幅不大，环比上月仅上涨了1.8个百分点。

3重点地块　　二线城市成为榜单主角　　多幅地块高溢价成交

为了保障土地供应，一、二线近月来推出了多宗优质地块，在市场下行压力增加的当下，成为房企争先抢夺的对象。在这样的背景下，入围总价和单价榜单的溢价地块明显增多，本月总价榜单中TOP10地块中有8宗溢价成交，单价榜单10宗地块全是溢价成交，并且仅有两宗的溢价率低于30%。具体到入围地块所在的城市来看，二线城市无疑是绝对主角，仅广州因陈田村超大体量旧改而占据总价榜一席外，其余入围地块均来自二线城市，这些土地无论从区位还是配套上来说均是难得的优质好地，对房企而言吸引力比较大，进而刺激了地市进一步回暖。整体而言，东部热点二线城市表现最为亮眼，特别是合肥，入围总价榜的两幅地溢价率均在100%之上，分别被金地和禹州拿下;中西部城市中仅有武汉和郑州各有1幅地入榜。

4总结

受季节性因素影响，3月份土地市场成交体量有所回升，但却是近一年来的第二低点，土地市场仍在低位运行，地价也在三四线成交占比大幅增加的情况下略有回调。然而，为了保证土地市场的稳定运行，避免过多流拍，二线城市集中出让了多宗优质土地，带动溢价率大幅回升，土地市场热度进一步回升。

鉴于月内住建部重申要保证政策的稳定性和连续性，2019年接下来的土地市场政策面仍会“稳”字当头。基于各线城市房地产市场的供求关系差异，预计各线城市土地成交规模将进一步分化：三四线城市方面，目前土地价格已经攀至高位，但房价上涨预期已不如往年，需求规模支撑也难以在2019年持续，由此来看三四线城市成交规模将持续低位，企业关注度也将有所回落;一、二线城市方面，鉴于大部分城市商品住宅供应不足的问题并没有真正解决，房价结构性上涨预期依旧存在，预计2019年一、二线城市供地规模将持续增加，而得益于企业关注度的提升，优质地块的性进一步凸显，土地市场亦有望持续回暖。