看典型房企如何穿越融资困局

房地产作为资金密集型行业，高杠杆率可以说是房企独有的特色，降低杠杆率或维持较低杠杆率是所有房企的诉求。融资和降杠杆相辅相成，相互影响。

在融资方面，拓展多元化融资渠道，同时，提倡成本相对较低的标准融资渠道。

在财务方面：

一是优化财务结构，降低短期有息负债比例;

二是通过合理控制投资来降低负债率，寻求规模扩张与负债率水平之间的平衡;

三是加快销售，增加回款等途径增加现金流;

四是提高信用评级，但信用评级的调整并不能一蹴而就，还是需要企业在财务、经营、规模、投资策略等全方面改善。

01

以需定融，优选标准化融资渠道

提到融资问题，“拓展融资渠道”是很多企业必定提及的方式，但如何拓展融资渠道，拓展什么样的融资渠道，却很少详细的被提及。

首先，拓展融资渠道实则是对房企综合实力的考验，对企业的土地储备情况、规模及增长、财务状况、经营能力以及企业性质或者集团背景具有相应的要求，在这些方面发力并有优势的企业自然能拓展融资渠道，而且是低成本的方式获取融资。

其次，众所周知，非标融资的成本普遍都比较高，对于中小型企业而言由于自身条件的限制，选择非标融资的概率比较大，当下融资监管收紧，严禁资金违规流入房地产，那么受影响最大的就是这类企业。

因此，提倡修炼内功，拓展标准化融资渠道，控制融资成本。

阳光城——转变融资杠杆型的发展模式

在融资发面，公司从去年融资杠杆型的发展模式，转变成通过管理、改革与加强运营管理等方面来发展。

正荣地产——发债量小多次，严控成本

在发债问题上，强调一下，虽然正荣发了很多次，但是每次发行的量很小， 主要就是要严控成本。不希望一次性发很大，但是成本很高。在市场好的情况下，可以多发几次。

中梁控股——利用上市红利，开拓融资渠道

最近国家对于房地产行业融资的收紧政策是一个控总量的概念。所以，融资渠道的收紧，应该对企业普遍都有影响。融资方面利用上市的红利，开拓多元化的融资渠道，研究发债、ABS、总对总。短期会利用美元发债这个工具拓展新的融资渠道，也会短时间内争取获得一个境内的信用评级。中梁控股的弱项或者说有待改善的地方主要是它的融资结构，而不是负债总量，负债总量包袱是很轻的。

富力地产——具体融资情况，兼顾实际需要及成本

在发债方面，在国内额度还比较多，但是都是看成本，看需要，我们大部分下半年都是面对一些公司债，还有一些到期债务。理论上没有增加太多的负债率的话，会降低发行的额度。其他的融资渠道也有，包括一些ABS，还有其他短债等等，但是如果没有积极的用途的话，就没必要发。

融信中国——融资渠道全面打开

融资渠道全面打开，包括公募债、国内信用债ABS、以及传统的开发贷。境外融资方面，认可度进一步提高，利息和期限方面做出较大的改善。

雅居乐集团——融资看需要

关于如何看融资规模问题，可以从两个方面，第一看现金回流，自我循环的能力，就是造血能力;第二就看投资的需要，如果有好项目的话，那么在可控情况下还是会适当地融资去满足发展要求。

中国奥园——优先发展标准融资

多元化境内外融资通道，优化债务期限;优先发展银行融资支持的项目，提高资金配置效率。

首创置业——优化融资结构

上半年房地产行业融资形势持续收紧，但公司融资渠道保持畅通，融资结构不断优化，公司加大了低成本的公司债券和银行贷款的融资力度，并积极推进ABN、供应链融资等创新融资方式。

禹洲地产——监管收紧，置换成本大的前端和信托融资

前融和信托融资时间快，但是它的成本也大，现在整个国内的市场，前融和信托卡的比较死，不是说不能做，而是成本比较大，所以也是综合考虑。

02

多渠道优化财务结构，落脚“降杠杆”

多途径护航“稳健”财务政策

无论净负债率的高与低，追求低净负债率是所有房企不变的目标。

我们会发现以下较低净负债率(净负债率小于YH50平均净负债率100%)的房企中，像中海和万科这类净负债率低于40%的房企，都已形成一个稳健的财务结构，目标是继续保持稳健的财务政策，控制好负债率。

净负债率在40%和100%之前的房企，强调通过控投资、促回款、调结构和稳融资等途径来降低净负债率。

万科A——保持一贯稳健的财务结构

作为企业来说，万科一贯都是比较稳健的，会根据货币市场变化调整债务结构，持续控制好负债率，保持好信用评级。

中国海外发展——坚持审慎稳健的财务政策

坚持审慎稳健的财务政策，负债处于低水平，保持合理的债务结构。发挥境内外双平台多渠道融资的优势，上半年平均借贷成本4.28%，保持行业的低水平。

华润置地——稳投资，降杠杆

融资能力、融资成本优势持续，综合融资成本4.45%。财务弹性充足，净负债率43.6%，在维持下半年平稳拿地节奏的预期下，预期年底的负债水平会有所回落。

旭辉控股集团——融资多元化，严守财务纪律

严守财务纪律，净负债率保持在70%以内，未来有一定的调整空间;一年的销售回款，必须超过所有的主债务;一年内到期的短期债务占比不超过15%。融资多元化，同时压缩境外美元债，积极管理汇率风险。

正荣地产——力争杠杆比率更低，评级上调

正荣地产不断优化财务结构，比如说现在的负债率70%，希望它会更低，比如现在的评级，希望能够再上调。

中梁控股——利用上市红利，一年内改善负债结构

未来中梁控股会利用IPO的红利改善它的负债的结构，上市一年以内需要争取改进的工作，明年财务表现和财务结构应该会有比较好的结果。

融信中国——调结构，降杠杆

净负债率大体上维持在70%到90%的水平，根据具体的拿地情况微调。全年债务管理的思路是调结构降杠杆，短期方面，希望将平均久期改善到4年或者以上。长期方面，明年一年内到期债务调整到20%，现金短债比在2左右。

雅居乐集团——债务增长率不超过10%

债务增长率不会超过10%，今年来看就5-8%。全年来看会通过增加回款，降低成本，减少融资，能够尽量的让净借贷比率回归到大约80-90%的水平。

龙光地产——把握拿地力度，控制负债率

这么多年以来，对于买地一般都是按照量入为出的原则，即按照每年销售额的一定比例来控制拿地的金额，通常来讲一般是在50%左右。按这条线去控制， 基本上可以满足控制负债率的要求。

宝龙地产——再融资和业绩高增应对45%即将到期债务

明年后年大概有45%左右的债务到期，宝龙地产表示不用担心，会提前做好安排的。一是明年后年的销售会继续增长，增长之后现金流非常充裕;再加上还有再融资计划。

多维度严格控制净负债率

对于净负债率高企(净负债率小于YH50平均净负债率100%)的房企而言，具体情况有所不同，如恒大净负债率的目标是70%，目前的高负债率与规模发展想匹配，必要时其有能力大规模的下调其净负债率。

而首创置业这类规模相对较小的房企，财务结构、融资渠道等均不是很完善，需要多维度降低净负债率，而且，这类中型房企规模增长动能相对强劲，更需要把握规模增长与净负债率之间的平衡。

中国恒大——净负债率维持在70%的目标不变

公司总的战略角度来说，降低负债的决心没有变，总的净负债率维持在70%的目标也没有变。一旦形势复杂，恒大会在负债率方面进行大规模的下降调整。

融创中国——控投资，降杠杆

2019年下半年，继续加快销售、释放经营性现金流并严格控制土地投资，保持流动性充裕的同时支持2019年底净负债率显著下降。

阳光城——寻求发展速度与财务结构优化之间的平衡

净负债率140%，短债和偿债的比3:7，下半年将继续维持这个水平。在公司发展速度和财务指标优化方面做到良好的平衡。

佳兆业集团——极寻求各类降低融资成本的方式，严控负债率

集团将继续积极寻求各类降低融资成本的方式，严控负债率，同时加速项目销售回款。关于债务方面，计划努力在两年之内达到行业内有竞争的水平。到年底的时候，净负债率会更低，少到可能到150%以下，努力做到行业可接受的范围。

首创置业——增现金，降杠杆

截止到2019年中期，公司的短期债务占比约24%，较年初下降3个百分点，短期偿债压力较小，债务结构、债务期限持续得到优化。加强经营回款力度，坚持稳健的土地投资节奏，多维度严格控制负债率水平，实现了公司现金的增长与杠杆水平下降，财务状况更加稳健安全。

03

总结

在融资持续收紧的背景下，融资成本上行，如何降低融资成本成为房企关注的焦点。企业的性质以及集团背景赋予的低成本优势是无法复制的，但是着力点可以放在扩大企业规模、优化土储结构、改善债务结构及提高运营能力等方面，虽不可一蹴而就，但终究是有清晰的发力方向，以达到拓展标准化融资渠道的目的。

此外，降杠杆是所有企业的目标，可以从优化财务结构、促销售，加快回款、增加现金流等方面入手。