理工男的买房心得：来，跟你说说这一年来我买过的3套商铺

一直看我账号的朋友应该都知道，卢俊有一个朋友叫阿翔，现在应该可以叫翔哥了，核心就是他相对比较异类独特的购房理念，每次都是一套一套的，说得人服气的不行。

而阿翔其实和我一样，和我同岁，都是金牛座，大我两天，而且据说上升月亮什么的都是金牛，可以说牛中之王啊。

他其实是最近几年开始买房子，说实话也不是特别频繁，一年大概1-2套的节奏，一个标准的理工男。

最近，小龙虾的季节到了，我又请了阿翔一起吃小龙虾喝啤酒聊天，你知道的，吃小龙虾是聊天效率最高的一种吃饭模式，核心理由就是吃的时候大家没办法看手机了，所以聊得会特别专注。

最近比较奇怪的是，阿翔买的房子重点开始转移到了商铺。

这一次，阿翔是这么和我说的

我最近其实已经很少看住宅类项目了，到底也很简单，就是很明显现在世道摆明了国家已经盯紧了住宅这个行当，对于一个集权式国家来说，只存在两种模式：想不想管和要不要管。

毫无疑问住宅领域已经成为政府坚定的想管以及政府坚定的要管这两个领域，不论现在我们说买到是不是赚到，但是毫无疑问我觉得你转让之后政府一定会从中吃掉一大口。

今年我买的三套房子都是商铺，这一块其实有很多潜力可以挖掘，你知道的，所有人都看好的行业本质上已经变得不好了，投资永远不要捡别人剩下的。

房子要能为自己转化价值，不然空有房本没有意义

而对于阿翔买下的3套商铺，他总结下来的心得是这样的：

1、投资看趋势是对的，但没必要投资大热趋势

在这边需要分清楚两个观点，一个叫概念，一个叫趋势。

中国最近两年房地产投资圈陷入了一种病，就是愿意为所谓的未来无条件买单，对所谓的规划可以给到无限制的高价格。市场需要利好，但是对于利好的态度太不理性，这是属于典型的没有分清概念和趋势之间的差别。

比如说雄安新区就是一个典型的例子，一个名字就可以让那里的房子单价变成2万3万4万，这样的价值观态度未来会让很多人吃亏。

2万元的房子要有2万元房子的样子，一线城市依然都有大量两万块的房子，而在很多的2线城市，2万可以买到市中心最好的位置，而雄安这个不知道几线的城市，因为要做北京的副中心这么一个信号出来就值2万，而且还不知道要多少年，毫无疑问是无理的。

对于价值，很多投资客都秉持着一定会有人最后接盘买单的念头，所以现在牛逼吹的再大都没关系，对未来无条件地信任也就导致了这样的场面。

什么是趋势，趋势就是已经萌芽也开始发展，这叫趋势。说实话也只有清楚大量内幕关系的头脑，才能在概念还没落地的时候就能够笃定他未来能不能成，当然有这样的人，但是很显然我没有，我也不指望自己有。

而我习惯于等待趋势萌芽，有一点点萌芽那么未来就会有良性循环。对于我们来说，需要趋势开始的时候就能够发现，然后选择购买对应物业，未来你就可以享受红利。

举一个简单例子，上海落地迪士尼就是趋势，上海要申办奥运会就是概念，对于雄安新区来说，当下还没有落地规划方案，属于概念阶段。

可能会成功，但是却不是我的投资方向，金牛座求的一个稳，特别是这么大热，看得人心慌。

2、托底一定要有。要相信最原始的需求。

我们看待一个商铺有没有价值，很多时候我们都会看未来的大规划，同时作为投资来说，任何一个选择都需要有托底效应。

住宅市场的最后托底效应来自于租赁市场，而商业类产品的托底需求，可能来自于最原始的租赁情况。

我们看很多项目，其实是能看出开发商对项目有没有信心的，从产品形态、意向商家模块就可以看出来，什么都要的其实代表什么都缺，这也不是一个比较好的信号。

而有最原始需求的，或许就会有最好的保障。

最原始的需求是沙县、最原始的需求是中介，这些都没有关系，虽然这些在台面上都不是特别好听的词，但是却确确实实代表了市场需求导向，而这个则成为很多商铺的最后托底。所谓托底，其实核心就是他周边有多少固定人口需求。

3、不要相信投资回报率，要信入驻商家

我研究了很长一段时间住宅，对于住宅来说为什么很多人觉得住宅没有风险，一个最核心的因素就是：住宅里70%以上的成本来自于土地和税费，也就是说做住宅买卖，本质上是整个城市和整个国家在和你共担这个风险的，在这样的前提下，你寄托于住宅价格下滑的可能性也就不大。

所以如果你想要降低商业产品的风险，你就尽可能地要为自己找到和你共担风险的那个人。

那么商铺里和你共担风险的人是谁啊，一定不是开发商，哪怕他承诺你未来每年都有多少的回报，这个回报大概率是假的，之前都算在房价里了。

那么可以相信谁呢，我们大概可以相信，未来有哪些商家会入驻这里，各位要知道不论商家为什么会来这里，既然选择来了，他就会和这个项目一起想办法炒热周边人气。特别是一些大的商家，能够来一定是开发商之前对他们有过承诺。

有承诺就是好事情，对于你来说，可能就多了一点保障。

4、商铺的根本价值，在于对于时间的充分利用

我曾经认真的研究过共享经济，为什么这种模式可以在互联网的体系下估值一路走高，最核心的逻辑就在于，他可以让一样东西得到充分的使用。

所以本质上这个东西的价值也比过往我们的常规定义的产品价值要高，共享单车也好、分时酒店也好，大概都是这种模式。

而且我们来看最简单的一个产品，为什么大学边上的酒店，业主都可以拿到一个比较好的租金，核心的逻辑也是因为大学边上的酒店都可以做钟点房，而高效率的钟点房毫无疑问会比按天出租来的更有价值和价格。

所以对于商铺来说也是如此，我们需要考虑两个维度的人：可能来这里的客户有哪些，以及有没有可能跳出现在的圈层找到更多的用户。

能够解决这两个问题，本质上商铺的价值就有再提升的可能，而对你来说投资的潜力也就发挥出来了。

所以这个时候，我大概可以和大家分享一下阿翔最近买的3套商铺分别是什么。

在雄安新区最火的，他杀回了北京，他认为最近一周舆论对于北京的关注度会降低，所以也是最好拥有北京物业的时候。

首先他买下了北京的一套住宅，单价也是2万，在雄安住宅都卖到2万时候，北京2万的住宅就显得那么的合理。

而且一起购买了社区商业，道理也很简单，十万方的住宅，只做了不到1500平米的配套商业，就光这一个社区就够支撑的起这里的商业了，而且还不算未来周边如何如何，这就是这个商铺的最原始需求。

第二套商铺购买是在杭州某知名大学的边上，他买了一套一楼的商铺，购买的理由其实也很简单，以后互联网越来越发达，商业和办公的融合会非常高频，而互相之间融合之后，项目的价值也就可以超出当初的预期。

而现实是，购买了2个月之后，有一个设计师拿下了包含他在内的十间商铺，做成了带有联合办公的咖啡馆，兼顾了商业和办公的复合功能，后来通过谈判，年回报率达到10%，合约一签就签了五年。

那位老板看中的是大学生里创业的氛围，而他看中的就是对这个趋势而不是概念的笃定。

最后一套商铺在上海。名字也挺好听，叫绿都·绣云里。

而这里提到这个名字是因为卢俊在绣云里开了一个客栈，阿翔跟着我来到项目参观之后，就马上喜欢上了底层的商铺，这个真的完全符合阿翔商铺投资的所有范本。

绣云里是迪士尼周边5km范围内唯一在售的新盘。这里已累计接待游客约1700万人次，这就是项目的趋势性利好，已经摆脱了概念的阶段，而且是强相关的。

所以对于绣云里来说，难能可贵地拥有游客和居民的双向人口基数，除了游客还有难得的原著民，项目具备托底的基本保证和突围的可能。价值的考量也是需要多维度判断。

再加上意向商家的陆续洽谈、签约、入驻，对于首付50万元以上的商铺而言，托底效应就得到了最基本的保证。

所以毫无疑问，绣云里的商铺价值基本上在多个维度都得到了保证，对于一个金牛座来说，应该是最理智的决策，更何况这个项目。

所以这差不多是阿翔今年买过的3套商铺，对于一个金牛座来说，我不知道他赚钱有多牛逼，但是我大概可以见识到他赚钱会有多稳健。

3年前，我是看着他一年2套住宅这样不温不火地起来的，今年他把投资重点放到了商铺，这没住宅那么简单，但是从目前来看他的决策还没有失手过，仅仅把他的个人经验和大家分享。

后面阿翔还和我强调了几点：

1、房地产不仅仅有短线投资而已，真正能够在短线赚到大钱的也是那些有长线眼光的人

2、不要在扎根在所有人都看懂的东西，哪怕你赚到钱也基本上被所有人摊平了，把时间放在刀刃上

3、商铺价值比较难，但是基本面不会变，有人支撑，有不同人愿意来，投资商铺最基本的价值就得到了保障

最后用阿翔的一句话来给大家做一个结尾：

赚钱，是这个世界上最美妙的一件事情，希望大家都发财!