地产基金有哪些标准化的投资策略

首先，说说“432”的要求。实际上对于信托来说，这是个早已被突破的明存实亡的监管标准。“432”几条规定中，30%自有资金和二级开发资质对于全国性的大房企来说不是个事儿，主要是4证齐全的要求给4证齐之前的土地融资设了个槛。不过上有政策下有对策，4证齐全之前信托可以通过“假股真债”的形式突破监管红线。具体做法就是先用少量资金增资项目公司，占项目公司一定的股份，后续资金以股东借款的形式投入。然后信托和房企会签一个股权回购协议，让融资方在融资到期后以约定的价格(通常就是融资金额加固定的年化回报)回购项目公司股份，这样一来这笔融资前期信托公司虽然占了点项目公司的股份，但实际上还是比纯债务融资。

而且，现在信托公司要求的交易对手一般都是大型央企、国企、上市房企、区域龙头、全国百强等，对于这些优质房企来说，432之后一般都可以借到银行便宜的开发贷，再次的最多也就基准上浮30%到40%，甚至有我见过的特别牛的国企可以拿到基准下浮的。信托公司如果432齐全之后再介入，汤都没得喝了。加上今年房地产市场在调整不景气，特别是127号文出来之后，各家银行都把有限的额度留给优质房企，实际上造成了这些优质房企融资成本还有下降的趋势。

我接触过很多机构，对于优质房企，从0证(没拿到土地证)到5证(已出预售证)都能做。0证情况一般是房企已经交了押金(上海是起拍价的20%)拍下土地，签了土地出让合同，要在规定的时间内(上海是拍下土地后30个工作日内)缴清土地款。之前行情好的时候很多机构为了争抢客户，会在这个阶段就介入，然后跟房企按约定好的出资杠杆比例缴纳土地款。当然这对风控的效率要求很高，如果没有机构能拍板的老总亲自督办，一般是很难做到的。

然后回到投资策略(或者说风控标准)这个问题上。实际上，现在大型有牌照的金融机构，包括各家银行、信托、基金子公司、券商资管的投资策略或者说风控标准都是趋同的，差异化很小，而且现在市场的主旋律依然是住宅，这些机构的风控要求主要包括改下几方面：

一、杠杆比：通常土地融资不超过土地款的50%，单个项目总融资额不能超过项目总投的50%;

二、交易对手：上面已经提到，基本上就是大型央企、国企、上市房企、区域龙头、全国百强等;

三、项目地段：这个跟交易对手可以结合着来看，一般项目地段越好，对交易对手要求越弱，如果是北上广深的比较标准的房地产项目，一般只要房企是二级资质以上都有办法融到资，甚至有些没二级资质的也行;

四、增信措施：一般是土地抵押，集团担保，项目公司股权质押，民企的话一般还要求集团公司实际控制人的连带责任担保(许家印同志估计已经都担保了几百个亿了)

关于资金监管，一般机构都会要求项目公司专款专用，形式上会派财务总监什么的，但我见过不少很牛的国企挪用资金去拿另外项目的，出于维护客户关系的需要，机构也就睁一只眼闭一只眼了

最后说一下现在一些房地产私募基金的投资策略，现在分两类：

一是做真股权投资的地产基金。这类基金在中国只有屈指可数的几家，但即便是这种基金，资金来源也一般是机构资金，包括一些不能直接参与房地产开发的央企国企财务公司的钱，实际上成为了这些企业倒卖银行信用的一个通道。这类基金的投资策略主要是绑定一家有实力房企做联合开发，会像房地产企业一样去对项目做投资测算，他们的投资策略的逻辑就是通过筛选交易对手、分散投资、投资一线一级半或省会城市来控制风险。

二是实际上放高利贷的债权投资基金。一般开出的利率是一分半(年化18%)到二分(年化24%)以上。这些基金的评判标准也比较简单粗暴，他们对项目所在地要求不是太高，只要不太过剩就行，但对于抵押率和抵押物的评估要求很严格，而且必须有在建工程，净地不做。这类其实跟小贷公司什么的没什么区别。有的基金是做开发商出身，对项目本身的判断比较精准，做的好的甚至都有自己的处理不良的资产管理公司了。

暂时就想到这些，希望可以抛砖引玉。

国内的房地产基金从基金管理人角度分为三种模式：

1、房地产商自行作为基金管理人募集设立，投资自有开发项目的基金，如万科、绿地等。 2、第三方基金管理人设立的地产基金，投资于开发商所持有的项目，如信托公司、资产管理公司、专业地产基金公司等。 3、房地产商与第三方基金管理人合作设立的地产基金，投资于该房地产商自有开发项目或者其他房地产商持有的项目。

从投资方式角度分为三种模式： 1、纯股权投资。 2、纯债权投资。 3、股权+债权投资。

另外还有根据土地性质可分为住宅、商用、工业，根据投资和退出时点可分为拿地阶段、开发建设阶段、预售阶段、运营阶段等。

根据上述不同投资模式所涉及的投资策略是不同的。一般第三方基金管理人进行纯股权投资较为少见，主要是房地产商不太愿意将利益让渡，也很难形成标准化投资策略，楼上探讨的也更多是进行纯债权或者股+债投资的地产基金，该种情形下实际上地产基金进行的是财务性投资，其主要目的是收金及固定收益的，因此其投资策略更偏向于对风控措施的设计和加强，而由于项目大多由开发商实际操盘和管理，那些委派董事、资金监管、定期报告、成本控制、开发节点等风控要求的安慰性质大过实际作用，关键其实就一句话：看抵押物值不值钱，看交易对手是不是足够强。

比较有趣的是在开发商还不上钱危机处理的时候，才发现当初设想的风控措施和实际执行效果之间还是有很大差距：

比如：土地虽然抵押了，销售收入被开发商通过私设的POS机偷偷划到另一个公司的账户; 比如： 从报表上看开放商负债不多，但私下借了大量的民间高利贷，或者通过售后返租方式变相借款; 再比如：项目公司表面上看是开发商100%持股，结果想执行土地抵押变现时，跳出来几个让开发商代持股份的其他投资人，增加了谈判难度。

只能感叹，投资策略设计的再周全，尽职调查做得再完备，合同条款设计的再严密，也是防君子不防小人的。

我具体说下投资策略，其实基金的投资策略要更多的从资金来源来说，涉及募资的成本、资金的退出周期，资金的风险承受能力。这些忽略不计，我只说说投资策略。 依据风险收益特征而划分的几种典型投资策略：机会型、增值型、核心型 以住宅地产为代表的机会型策略。所谓的机会型策略，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。属于财务投资，只赚取收益，不参与开发。

因此，当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金或者具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质(如开发阶段、企业评级等)问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。这是现阶段中国地产基金的主流，甚至出现了30%左右的高利贷。

以产业园地产为代表的增值型策略。增值型策略是一类特殊的房地产基金投资逻辑，其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。现在这种策略的也有很多。例如有营销代理公司与基金合作，提供营销方面的增值服务。

以写字楼、公寓为代表的商业收购地产和核心型策略萌芽写字楼是商业地产的典型代表。海外商业地产已经发展到成熟阶段，无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，以 REITs 作为主流手段的金融工具和资本市场。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略

的萌芽。当前，持有型的商业地产基金出现还面临着几个重要问题。其一，物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率，因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场，特别是

大型机构投资人尚未全面入场，商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三，针对持有投资的金融市场和金融工具尚未建立，资产证券化和 REITs 尚处于论证和实验阶段，短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。国内写字楼地产基金的出现是以整买零卖的批发零售模式出现的，从模式上来说仍然是机会型策略和财务顾问模式。但是，经过了几年的市场历练后，先行的管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资经验。当前，收购型地产基金已经产生，并开展投资实践。其投资策略和投资逻辑在于，对低估值的商业物业进行整体收购，经过模式改造和运营提升，重塑投资标的的内在价值，并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。

这三个策略并不是绝对划分的，不同类型的项目类型之间也有共性和穿插。归根到底投资策略取决于资金喜好。