对地产行业的6大判断，事关所有地产人未来5年命运。

「全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。」这不是段子，而是发生在 2017 年房地产调控背景下，中国楼市诞生的一条新的买房鄙视链。

房地产调控令所有开发商头大。但就在今年，销售额前五名房企可能全部突破 3000 亿销售额，而三、四年前，万科靠 1000 亿销售额还荣膺过全世界房企销售额第一名。

曾经很优秀的房企，突然就把自己卖掉了；之前名不见经传的房企，一跃而为百强、50强。营销部越来越用不上力；投资拿地却成为最热门的部门……“房住不炒”、“只租不售”、“存量时代”、“特色小镇”，新政策、新概念层出不穷，据说每一个都影响深远。

进入2017年，地产人都有一个普遍的感觉：过去的经验不起作用了，一切都不按常理出牌，不知道行业会向哪里走。

地产行业究竟会向哪里走？

你家房企的命运会如何，你是否应该跳槽？

作为一个地产人，你自己的未来会怎样？你该如何把握自己的命运？

这些问题萦绕在每一个地产人的心头，挥之不去。通过了解行业先进经验，把这些结论分享给所有地产人，希望抛砖引玉、有所启发。

供给端长效机制5年内将出台

短效机制存在时间比想象中长

但仍会逐步退出

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目前的调控机制：限购、限贷、限价、地价熔断抽签等等，大都是短效机制。因为这些措施都是在打交易本身，而没有涉及到原始的供给和需求。

限购、限贷、限价的时候，房子已经生产出来了，住房需求也已经产生了。限购、限贷只是延缓了需要住房者的购房需求，限价则是让房企卖房的热情减弱。

这些政策合在一起，会让执行这些政策的城市的交易量减少，但原始的需求、供给并没有发生变化。

这中间最典型的表现就是：部分限价城市一二手房的价格出现倒挂。买到新房，到对面的二手中介去挂出来，一转手就能赚几十万。

为什么呢？因为二手市场虽然受限制也很多，但比较而言，更能反映真实的供给和需求。地价熔断抽签机制也是一样的，熔断并不能增加入市土地的数量，因此也无法改变原始的供给与需求。

不过，这些政策虽然是短效机制，但在长效机制出台前，还是会有短期效果，所以可能将长期存在。少部分短效政策2018年下半年会放松，大部分可能将维持到2019乃至2020年，才会逐步退出。

在进行以“堵”为特点的需求侧管理同时，一些供给侧调控的“后手棋”也开始落子布局：以北京、上海等一线城市为代表的楼市“供应之变”表明，楼市调控重点正从最初的“打补丁”“堵漏洞”，向如今的“增供应”“调结构”转变，调控手段正由堵到疏、由抑投机转向稳预期。 

楼市的火热往往伴随“”的不断涌现，背后不仅有土地短缺、拍卖机制的原因，也与过度透支的金融有紧密关系。 

“各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。”不久前，住建部和国土资源部联手加强购地资金管控，掐断货币到房地产之间不合理的“明渠暗道”。 

此外，５月底，住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，“购租并举”改革全面提速。大力发展住房租赁市场，预示着热点城市住房供应将从“重售轻租”跛行式供应体系，转向构建“租售并举”的供应新体系。 

种种迹象显示，从土地供应、金融到立法顶层设计，房地产结构性调整的调控思路逐渐浮出水面，基础性制度和长效机制的“四梁八柱”正在搭建。 

刘洪玉说，需求侧管理“先手棋”只能治标，只有尽快下出“后手棋”，着力改善土地和新建住房供给管理，提高市场供应弹性，才能稳住老百姓对楼市的预期。

要建立真正的长效机制，必须从供给侧着手，在供给比较充足之后，才能考虑需求侧的长效机制，比如大家最关心的房地产税。 

2017年的百强

会有30家以上被踢出百强排行榜

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从2014年到2016年，短短两年间，有20家房企跌出百强，另有16家虽还在百强内，但名次下滑了10名以上；同时，又有22家房企首进百强榜单，另有19家榜单内的房企排名上升10名以上。

2017年的百强里，3年之前只有1个项目2个项目的，大有人在，他们创造了奇迹。未来5年，百强争夺战，50强、30强、10强争夺战都将继续。为什么呢？因为马太效应越来越严重了，规模逐渐变成了一切：

1、  规模大可以降低财务成本，降低风险提高利润。

2、  规模大可以广泛布局，降低风险平滑现金流。

……

这样的优势可以再总结100条，随着行业利润率降低，有规模才有利润，有利润才能生存。所以要么做大，要么退出。

当然，在不断扩大规模的过程中，会有风险，甚至可能导致企业倒闭、出售。

对于即将到来的激烈竞争，欧阳捷认为，大型房企会继续加速奔跑，直到大鱼吃光小鱼，则市场格局基本稳定。“中型房企的日子会非常难过。”欧阳捷说，这一类房企未来很可能被并购。因为企业有一定规模，退出行业较难，而不退出则可能继续亏损。

未来5年百强排名情况的变化是下面这样的：

有一家房企是第30强，他始终不冒险不上高杠杆，不做大的战略调整。

第一年，有100家房企在冒险，其中20家冲到他前面，他变成50强。

第二年，这20家里有10家垮掉，10家稳定下来，他变成固定的40强。

第三年，和第一年类似的情况发生……

5年之后，这家追求稳定的30强变成60强，实际上他没有做错任何事情，只是有30家房企，从300家冒险的房企里脱颖而出，冲到前面去了……

地产前10强将占据

50%的市场份额

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前面已经分析了马太效应、强者愈强的各种原因。像这样发展下去，5年以后，地产前10强将占据50%的市场份额。

而现在许多小房企的员工，也将在不断的收、并购中，成为地产前10强的员工。

未来可能是6年一个周期

拿地要保证基本利润

不能再打周期的主意了

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大家过去已经习惯于3年一个周期。

地拿贵了没关系，等2年房价地价涨了，反而赚钱了。开发慢了也没关系，等10年再开发，光卖地都能赚10倍……

这个逻辑以后可能不行了。因为以后的周期，可能不是3年，而是6年。

如果按6年来算，即使你的财务成本是5，6年也已经是30个点。即使房价上涨了20%，你还是亏了。所以，只有财务成本低于3.5，才能想周期这回事情。

除了财务成本特别低的国企和少数巨头，大多数房企不能再打周期的主意了。拿地的时候，必须算到能赚钱才能拿，赚得少也可以，而且要尽快开发，不要等待。

从发展中市场到相对成熟市场

低风险收租模式成为一种选择

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近日，杭州与阿里巴巴等合作将建立智慧住房租赁监管服务平台，该平台将实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系等各租赁环节的全覆盖，实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全纳入。

如同杭州，一场剑指租赁市场的改革正在多个城市展开。广州、成都、沈阳等多个租赁试点城市纷纷搭建房屋租赁交易和监管平台。

记者从公开信息获悉，此次九部委公布的12个试点城市，除深圳、合肥、肇庆三个城市外，已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议。北京、上海、无锡等城市尽管未列入试点，但依然多措并举发力租赁市场。

从开发商来看，未来5年，会有一种大家现在看不懂的情况发生：部分房企将放弃开发模式，改为收租模式，以收租为主要业务，而不再以修楼卖楼为主要业务。

为什么会出现这种情况？因为以下3个原因：

1、  部分房企富二代上位，开始厌恶风险，变得保守，不愿意再从事高风险经营，只想守成。

2、  地产金融化越来越成熟，通过经营收租，然后打包成金融产品变现或者上市，越来越容易。

3、  开发业务利润越来越低。如果“收租+金融化”做得好，利润不一定比开发低。

都市圈轨道交通进一步发展

土地价值进一步细分

物理距离将不是唯一因素

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下面这张图是日本东京都一个半的城市通勤圈，可以看到，其物理距离是60公里。

明源君认为，随着我国一些都市圈轨道交通的快速发展，未来50公里距离和30公里距离的2个区域之间，可能将没有本质区别，其价格差会缩小。

而从另一个角度来讲，距离城市中心距离相同的2个地区，如果一个有自己的产业，另一个没有，房价将产生本质区别。

我们可以看下东京都附近的各个区域的产业分布情况。

大家注意到没有，东京都附近这些区域，几乎每个地方都有自己独特的定位。而少数没有独特定位的地方，房价只是同样距离区域的1/2。

世界变化的速度正超越世人想象。在大家欣喜于房价终于下跌的时候，有多少深谙楼市涨跌周期的买房专业户，堵上一切身家也要在今年买房。他们看到了现在的降价，但他们看得更远，他们已经看到不久后又一波上涨周期，正穿着下行的伪装衣悄然向市场走来。

很少有人懂得调控限价往往正是入市的最好时期：有多少今年受限批不了价格，但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。