重阳佳节话养老：未来的养老产业将怎样挖金矿？

转眼间又来到了九九重阳节。出游赏秋、登高远眺、观赏菊花、遍插茱萸、吃重阳糕、饮菊花酒往往是重阳节的“传统节目”，每一项“节目”似乎都能让人看见老人们儿孙绕膝、欢声笑语的画面，洋溢着天伦之乐和幸福美满。

说到老人，就不得不提养老。近些年，养老问题开始多频次被人们提及。随着中国快速进入到老龄化时代，养老产业也越来越受到人们的关注。

不可否认，国外成熟的养老产业已走出连锁化、规模化的发展路线。但目前中国在养老产业上，尚处于初级发展阶段，养老地产也不例外，至今仍未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。

究竟养老市场的金矿怎么挖?房企该如何切入养老领域?养老地产又该如何摈弃传统的地产模式?这个重阳节，我们好好聊聊……

2030年养老地产商机达13万亿

相关数据显示，目前我国处于快速老龄化阶段。我国现处于快速老龄化阶段：2015年底，60周岁及以上人口达到2.2亿，占总人口的16.1%;预计至2030年将突破25%。同时人均预期寿命提高与未富先老将进一步加重人口赡养负担。医养结合作为应对人口老龄化的重要国策，一直是业内关注的热点以及未来发展方向，养老产业备受投资者的青睐。

尤其需要关注的是，近年来，政府相关部门已意识到养老的重要性。2017年3月，国务院正式印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确在“十三五”期间将完善养老保险制度，健全医疗保险制度，探索建立长期护理保险制度。

据相关机构的测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需。业内人士认为，老龄化引发的“银发经济”，将成为下一个具有持续增长潜力的商业新边疆。

多路资本竞相布局“银发经济”

在这样的市场“蓝海”下，行业内首屈一指的保险公司、大型房企都已经或正在准备进军养老健康产业，并将国外的养老、医疗运营机构引入到中国市场，市场日新月异。

其中，保险机构做养老健康产业，有其天然的优势，被视作未来在养老产业领域将大有作为的一支重要力量。来自普华永道一份养老报告显示，保险机构可通过开发与寿险产品相结合的养老社区，打造养老服务价值闭环，逐步开展在健康地产领域的布局。代表案例有泰康保险投资建设的泰康之家·燕园项目，平安保险投资建设的桐乡平安养老综合服务区，及中国人寿投建河北廊坊养老社区。

除此之外，近年来，传统地产商也在积极探求增值途径，房企已经单纯的从开发商思维调整到产业化、运营发展的思路，把卖房子转到实实在在产业运营的角度，目前包括万科、保利、远洋等知名房企已正式涉足该产业。代表案例有万科幸福汇活跃长者之家、保利西塘安平老年健康生活社区等。

值得注意的是，境内外资本机构由于拥有充盈的资本、先进的技术和管理经验，不少先行者近年来也开始加强和国内地产开发商的合作，提供差异化的优质服务。如远洋地产和凯健国际合作建设的椿萱茂?凯健老年公寓。

广阔前景与多重挑战并存

业内人士指出，养老地产作为养老产业的重要方面，是一项系统性工程，涉及土地、资金、开发与运营管理、专业人才等诸多方面。然而，经过几年的探索，无论是房企还是险企，已面世的养老地产项目并未给市场带来太多惊喜。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，目前国内养老地产某种程度上还未成熟，很多养老地产项目带旅游休闲地产含义，但其实还不够。尤其是老年人的消费需求在不断转变，从这个角度看，对老年人的物质生活以及精神生活进行关注，才能真正培育小而全、小而美的养老居住产品。

实际上，政策的支持、指引与养老地产发展密切相关。据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需完善。

一份来自中国指数研究院的研究报告显示，养老产业发展初期，国家层面没有规划养老用地政策，导致在实际供地中存在诸多不规范操作。因此，近几年来，我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。不过，正由于“医卫慈善用地”的属性，导致产权分割销售、抵押贷款等都无法实现。

以北京为例：从2013年首次单独列项，到2014年的混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。

目前养老产业除专属用地缺失，顶层设计还有待突破外，普华永道在一份报告内指出，养老健康产业目前还存在相关壁垒，包括：资本壁垒：技术壁垒和市场壁垒。

目前美日等国营利性养老地产大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是，既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后持续提供的养老服务支出的需要。相关数据显示，美国一次性会费大约为人民币250万-400万元，外加月服务费人民币1.3万-2万元，这还不包括医疗费、水电费、停车费等。即便如此的高收费，养老公司的利润率也只有7%左右，甚至更低，普遍的成本回收期也需要10-15年。据了解，中国养老地产的先驱、北京太阳城集团，经过10年的经营才逐步走出亏损。这对于以往习惯高利润和高周转的中国房地产企业来说，势必面临一系列转变。

资产证券化或成养老产业未来发展趋势

那么，如何破解养老地产发展的痛点与难点?全联房地产商会创会会长聂梅生认为，养老是个产业，说到底是服务业，不能简单地划归到地产中去。基于此，聂梅生提出养老产业供给侧改革的解决方案，“重资产端要去房地产化，轻资产端要由销售走向服务，同时融入互联网，融入金融创新。”

“供给端由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难不敢轻易涉足。”他表示，“而需求端在激活老年人的存量资产，反向贷款(押金众筹以利息养老)、以房养老等方面也缺少政策性引导。”

而中国指数研究院的研究报告也建议：土地方面，建议制定“养老产业”的专门用地分类，解除医卫慈善用地不允许贷款抵押等融资限制，地方逐步将养老设施用地纳入供地计划。政策优惠方面，建议解除对于民办养老机构的营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题。

此外，于企业而言，政府补贴仅能一定程度缓解资金压力，但不能从根本解决资金问题。通过银行贷款、发行债券、基金及证券融资等方式获得所需资金较为持久稳定。事实上，自2016年以来，营利性养老企业受困于融资难问题，已开始选择与资本联姻，业内指出，未来这种结合或将成为一种趋势。

在戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事刘晓丹看来，打造养老健康产业链、资产证券化是养老健康产业未来的发展趋势，“打造养老健康产业链可降低行业成本，培养专业人才，通过把握老年人的流量通道，建立成熟的盈利模式。资产证券化则是实现退出和快速扩张的制胜法宝。”

不过，在严跃进看来，证券化模式其实和现在的租赁市场模式有很大相似点。后续证券化的模式开展，有助于回笼租金。但此类产品需要基于较大规模的养老地产项目交易或较高的租赁频率，这样才可以保证相关资金的证券化模式得以实现。