房租上涨背后：背锅的长租公寓和缺失的公租房

每到毕业季，房租都是大家关注的焦点，只不过，今年房租问题格外引人关注。

去年这个时候，大家的焦点都集中在房价上，自北京3.17开始，调控就一直没有断过，各种大大小的措施相继推出，持续了好几个月。

但今年，调控告一段落，楼市的问题似乎有种“按下葫芦浮起瓢”的感觉。房价稳定了，房租似乎像脱缰的野马一般，蹭蹭上涨。

讨论一浪高过一浪，官方也坐不住了。

8月17日，北京市住建委约谈多家住房租赁企业，要求不得恶性竞争抢占房源。

重点有这么几点：

1、不能恶意涨房租抢占房源;

2、给你的融资应该专款专用，不能挪用，比如用来抢房源

3、不能以涨房租的形式诱导房东解除现有租房合同;

这三点管用吗?可能管点用，毕竟是刚下的通知，热乎劲儿还在，但热乎劲儿过去之后恐怕就不好说了。

真要遏制房租上涨势头，就直接规定个涨幅。成都刚出台的一个办法，规定土拍配建的租赁房年租金涨幅不得超过5%。

这才叫真正的稳预期。

但北京为什么没有直接规定死，而成都可以规定死呢?

原因很简单，成都之所以敢这么规定，是因为这些房子都归国有住房租赁企业运营，基本等价于公租房，以保本微利为目标。

所以，针对节节上涨的房租问题，根源仍在于租赁房源的供应上。

长期以来，解决住房问题都集中于购房上，要多盖两限房，经适房，自住房以及现在的共有产权房，而在租房供应上欠账太多。

一、背锅的长租公寓

租赁房源又分为两类，市场化运作的租赁房源和保障性的公租房源。

公租房和近来崛起的长租公寓，其实是两个维度的问题。后者是市场化运作，房租上涨是必然的。

长租公寓的出现，有多重因素。

其一是消费升级，有需求，就会有人去做这件事，人们痛恨黑中介二房东，希望住好房子，那么必然要付出更多租金。

其二是政策的支持，加快发展住房租赁市场必然要调动大量的存量房源，要通过专业的机构来运作，这些都是有成本的，金融向租房市场倾斜也是这个原因，你总不能指望大大小小的房东和黑中介二房东们来改善住房租赁市场吧?

当然，资本的涌入的确会强化房租上涨预期。目前存在的部分机构高价抢房源问题，也不会对市场构成实质性影响。长租公寓是靠规模细水长流的生意，成本和收益倒挂的现象可能会出现，但不会规模化出现，否最终会撑死自己。

事实上，长租公寓对于稳定房租是有益处的，因为长租公寓相比较个人房源，定价机制更为规律，租金波动幅度也比个人房源要低。北京自如的单间和一居室平均租金的环比涨幅分别为0.8%和1.6%，低于市场平均水平。但前提是长租公寓的市场占有率要达到足够规模，才能够发挥效应。

实际上就体量而言，长租公寓目前还很小，北京存量住房约750万套，1600万间，体量最大的长租公寓自如也不过只管理了60万间而已，未来顶峰可能也就是100万间的量，它不可能影响全局的房租涨幅。

而就全局而言，去年大兴那件事，倒是让全北京的房东们都受益了，他们可以明目张胆地大涨房租。

从更高的视角来说，长租公寓解决的实际上是夹心层的居住需求，这类人在未来相当长的时间内可能都买不起房子，又希望有较好的居住环境，长租公寓是不错的选择，再结合租购并举的一些政策配套，他们长期稳定在租房市场中，也能够缓解房价上涨的压力。

当然，你不能指望长租公寓的房租涨幅跟公租房一个水平，随着房价趋于稳定，房租慢慢赶上来，租售比更加合理，这也是在消除房价泡沫。

二、缺失的公租房

要控制房租涨幅，解决广大底层民众的居住需求，最最关键的应该是公租房。这类房源的成本非常清楚，可以很轻松设置房租涨幅上限，但自然而我们最大的短板恰恰在公租房上。

数据显示，从2007年到2016年，北京累计建设的公租房仅为19.7万套，到目前估计也就是25万套左右，相对于全北京750万套住房，仍然是杯水车薪。

每逢猪肉价格过快上涨的时候，我们会迅速调动储备加大供应，猪肉价格能迅速稳定下来。租房市场也是如此，你要平抑房租，就得有储备，就得有能迅速投入市场的平价租赁房源。毫无疑问，必然是公租房，但现在你没有公租房这个筹码，你如何平抑房租呢?

然而，目前大多数城市没有在这方面倾斜更多资源，我们看到的是人才公寓，是共有产权房，这些房子设置了非常高的门槛，完全做不到普惠，还占用了大量资源。

我们的媒体总喜欢报道一些焦虑，比如年轻人租房压力山大，一个单间一套老房子，房租要花掉收入的近一半，而且住一辈子也跟自己没关系。进而将房租上涨归咎于资本、归咎于各类住房租赁企业，但对主要角色的长期缺位却视而不见。然后动静大了，就发一则类似昨天这种措辞严厉的通知也许会周期性出现，但又有什么用呢?

通过配置更多的公租房来满足更多底层的居住需求，实现住房需求的兜底，这才是决策者最应该做的。

大量的公租房，是住房需求的缓冲器，它让年轻人有了二选一的机会，正是这种机会，才能遏制房价，甚至房租的金融属性。

万科在深圳搞的万村计划，通过分隔出租，降低面积的方式稳定房租，但已经有炒房租的人盯上了，如果没有合理规则来分配这些房源，最终很可能这些房源落入炒房租的人手中，他们租下后加价对外出租。真正需要租房的人不仅租到的面积更小了，还要被这些炒房租的人盘剥一遍。新时代的二房东又要出现了。

还是那句话，如果公租房迟迟不见起色，那么房租上涨的问题不可能得到解决。未来极端一点，或许是什么?直接对房租限价，这样不仅公租房需要轮候，可能还需要摇号，连长租公寓恐怕都要纳入其中，并要为此设置一套比购房更复杂的准入规则。

购房市场的弯路，我们难道还要在租房市场上再走一遍吗?