楼市千亿销售额的背后 危机已悄然而至

近日，陆续有41家房地产开发企业公布了自己的半年报，这41家房企合计实现营收4876.8亿元，同比增长27.54%，实现净利润426.3亿元，同比增长33.92%。净利增速高于营收增速，41家上市房企净利润率达到8.74%，较去年同期8.33%有所提升。

41家上市房企中，33家公司上半年实现净利润增长，其中20家公司净利增速超过50%，17家公司净利增长同比翻倍。万通地产净利增速居前，上半年实现营收22.77亿元，同比增长137.08%，净利润为3.2亿元，同比增长525.6%。净利润规模方面，万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模超过10亿元。

但在一片繁荣的表象下暗流涌动，已经公布中报的房企清一色出现净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减，持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效，房企的流动性风险隐现。业内人士指出在调控力度加大、资金收紧的背景下，下半年房企融资端难有大改善。

房企发展规模与负债率上升成正比

已披露半年报的内地房企中，总资产规模1000亿元以上的企业有13家，平均净负债率72.64%，比上年同期增长了8个百分点。而总资产规模100亿元以上的中等企业的净负债率较去年略微下滑。

目前总资产排在前五名的企业依次为碧桂园、万科A、保利地产、华润置地和龙湖地产。其中，保利地产的净负债率和带息负债率均为五家龙头企业中的最高，分别为94.33%和39.43%。上半年碧桂园净负债率为68.44%，比去年同期高出20个百分点。以稳健著称的万科净负债率由去年的24.5%上升至今年的37.41%。

为何中国房企都伴随高负债

香港李兆基家族是与李嘉诚齐名的地产商，其恒基兆业负债率仅为27%、净负债率低至19%。而反观内地房企2017年中国前十大地产公司负债率平均负债率已经达到79.6%，也就是房企每1亿元的资产，就对应7960万的债务。

这些债务是如何形成的？这是由于房地产行业是高负债以经营的典范，从土地、建设、销售等几乎每一个环节都是借用金融机构如银行、信托以及购房者的资金来完成的。

房地产企业大多采用预售制度。一方面，这意味着开发商可以预先得到购房者的定金，这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中，也就是说，房企实际上是在用购房者的资金建设开发房屋，自投资金较少。而且，房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入，预售额越大，负债越多。

另一方面，房地产行业提升速度很快，房企为跟上市场发展进程普遍存在快速开发、推盘过快的现象。同时土地成本水涨船高，房企纷纷拓展融资渠道，，这必然会提高房企的负债率。举例来说，若房企向银行融资，向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款开发楼盘，如此往复，形成了高负债率的资金链。

快速发展背后暗流涌动

不断上涨的房价，让全国人民见证我国房地产业的蓬勃发展，尽管高负债是行业发展的需要，但是隐患也暗藏其中，融资环节关系着房企生命线，资金实力代表着拿地、经营、价格等方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模，因而获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企得以生存壮大的关键。

当资金尤其是流入地产业的信贷资金一旦不能跟上行业发展的步伐，地产泡沫便会有破裂的危险，如90年代末日本经济危机、2008年美国次贷危机等金融风暴都对地产业造成很远影响，至今余音犹在。

面对危机房企在谋求“生路”

面对高负债风险房企也不是一味沉浸在拓展的喜悦中，也有不少居委思安的企业在积极寻求，更加标准化、且期限更长的融资渠道。一方面，地产企业境内外发债的规模正在悄然回暖，在银行授信收紧的背景下，不少地产企业呈现出长期负债率走高、有息债务规模扩张的趋势。另一方面，不少地产企业正在着眼转型和布局租房市场，其融资特征也将从以抵押授信为代表的土地融资向以租金收益权转让为代表的资产证券化方式转型。