买房如何选地段?一个简单易懂的办法——看控规

每一个城市，以及每一个置业板块，都有一张控规图。通过控规图的色块，我们可以识别哪些是居住用地，哪些是商办用地。控规的这些色块，简单易懂，没有规划行业背景的人也能掌握个大概。

居住用地与商业用地的比例，非常的重要，它直接决定了一个置业板块，是否有产业导入，是否源源不断的刚性需求支撑。

简单来说，看懂控规图的色块，大概就知道一个地段的升值潜力了。

买房如何选地段?究竟什么地段的发展潜力大?我有一个简单粗暴的办法：看控规。

因为，我国的地产走势，受到政府影响非常大，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区块未来的发展，和升值潜力。

所谓“控规”，是“控制性详细规划”的简称，大概指的是，在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。你在搜索引擎里随便一搜图片“控规”，你看到这些花里胡哨的图片，都是——

看控规，最重要的是什么呢——

我认为，是颜色!

如果你去看这些控规图里的颜色，会发现，基本上颜色来来去去都是那么几种，实际上代表着不同的地块规划——

这也太复杂了，你也不太能记住。我建议重点关注的无非是：居住用地，就是黄的，办公/商业用地，基本是红的/粉的。(不同的图有细微差异)这个颜色比例，很重要。

居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的商务发展潜力。

原因很简单：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势。

而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。

当然，每个城市有每个城市不同的地段和规划，每个地段也有各自的优势，总结本文，主要的原理如下：

1. 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的;

2. 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的;

3. 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的;

4. 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。

此外，还要注意：这种控规选地段法，本质上是“分享城市发展及政府商业规划的红利”，这非常考验城市发展和政府执行力。在北上广深一线和强二线城市，城市发展相对迅速，政府规划的商业区通常都能真正发展成商业区，我的这个原则，相对有用。

但是如果是弱二线城市乃至于三四线城市，经常出现政府规划了一个开发区，想的很好，大干快上，规划了连片写字楼，结果城市经济不行，跟不上去，规划了也没人来上班，那就不适合采用我这种地段选择法。