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产权年限必知- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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买回迁房怎样避免风险
市场上的住房,其权属性质会有差别,相对应的价格也有上落。比如商品房和回迁房就存在一定的价格差,而回迁房会涉及到更多的问题,没有深入了解其实际情况是不能贸然购入的。
很多人心里对于回迁房,商品房以及经济适用房傻傻分不清楚,所以经常会有人有这样的疑问,回迁房能买吗?买时需要注意哪些问题?
回迁房能买吗?买回迁房可能会有什么风险?
首先回迁房是拆迁政策的产物,一般指的是开发商征收土地时,补偿给被拆迁住户的房子。
回迁房产权年限要看其《国有土地使用证》上的土地性质是什么性质的才可以确定的:
一、如果回迁房是用作住宅的话,那么产权年限是70年;
二、如果回迁房是用作综合用地使用的话,那么产权年限是50年;
三、如果回迁房是用作商业经营的话,那么产权年限是40年。
回迁房和商品房的主要区别体现在
一、房屋价格不同
回迁房的房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大,价格相比较高。
二、房屋权利不同
符合限售条件的商品房可以随时上市。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市,也无法进行抵押贷款。
三、买卖关系不同
商品房的房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
回迁房是否可以买卖需要分不同情况处理:
一、业主已取得房产证
有房产证的回迁房,可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中,房产证是房管局认可,并受其监督的。所以,有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
二、业主手中只有回迁协议
业主手中只有开发商的回迁协议没有房产证,在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易,属于私下交易,是不合法的行为。
购买回迁房可能面临的问题
一.无法办理房屋产权证,不能将房屋过户至自己名下。
产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋收益、用益。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证,因此从回迁户手里购买的回迁房,无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证,但办证时间难保障。
二.过户登记费用高。
回迁户可以享受的一些政策优惠,但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况,增加了过户登记费用支出。比如,回迁房若是使用的划拨土地,则需补交土地出让金变成出让土地,才能办理土地使用证。
三.存在一房多卖风险及违约风险
在房价上涨时,出卖人违约主张合同无效或合同解除的风险极大,易发生法律纠纷,如果所购回迁房的性质属禁止转让的,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。
此外,大多购买回迁房的交易行为,一时无法办理备案登记或产权过户登记,有的回迁户故意一房多卖,致购买者出资后无法取得房屋产权,有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前,若回迁户对外有债务,回迁房可能会被法院查封。
四.存在安全隐患
有不在少数的回迁房在物业、卫生、供暖、消防,甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。况且,很多回迁房的建设并未通过规划、审批、验收等程序,房屋设计、房屋质量、配套设施及装饰装修工程的安全性无法保障。
小编建议在签订此类回迁房买卖协议时,要写明办理房屋所有权转移手续和交房的具体时间或期限。此外,买方还应留一定数额的尾款,等彻底办理完过户手续后再付给卖方,以尽量减小卖方未来违约反悔的可能。
最后小编还要提醒购房者:购买回迁房一定要查清其土地性质,避免购买到集体土地性质的回迁房屋。
如果是划拨国有土地上建设的回迁房,因为享受了国家政策的优惠,其价格不含土地转让金,当办理房产证时还需补交相关税费,当然这也可以和卖家约定好双方怎么出费用。
责任编辑: beihaibianji03
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