阳光城吴建斌：好房企的12个必备要素

11月5日，在2018中国地产金融案例峰会上，阳光城集团执行副总裁吴建斌发表了关于好房企必备的要素，总结成如下12句话。

第一句，好房企的战略要坚定，始终坚持。

第二句，房企短期看政策，长期看文化。文化必须是先进又具有特色的，文化虽然看起来是虚的，但长远看是很实在的，比如顶层设计文华、公司治理结构文华、经营治理方面的文化等。

第三句，好房企的战略举措是灵活的，顺势而为，不要逆势而为。

第四句，影响企业偿债能力的是负债水平管理，在这方面，好房企有很稳定的思维和举措。如何降低负债率，吴建斌认为可以通过加快销售、加快资金盘活、加快融资力度以及资产证券化等方式。

第五句，好房企应该建立一套“资金高周转”的运营模式。高周转是个系统，涉及买地、设计、建筑等，需要从方方面面去可以改善，目前很多房企更多时候喊的是高周转，但实际没有行动。一般来讲，股东年化资金回报率是一个很好的标准，大于50%就是优秀的企业。低周转的公司一定会败给高周转公司，高周转是化解企业危机的唯一途径。

第六句，好房企的毛利率要高出同行的平均水平。房地产行业普遍毛利率大约20-30%，如何提高毛利率，每一个环节都要做的非常好，才有机会超出同行，可以在设计端、销售端、费用管理端等进行改善。

第七句，好房企要时刻关注经营现金流为正的演练。无论什么时候，每年每家企业都缺钱，有钱才能不断扩大业务，所以每年企业都在大量借钱。

第八句，好房企的资金池里永远要有保命的钱。吴建斌认为，经济环境好的时候，负债率越高越好，但环境一旦发生变化，没有保命的钱就会很难。他的建议是现金和总资产比例在10%左右，经济环境好，比例要低一点，经济环境坏的时候，这个比例要高一点。

第九句，好房企要应对国内生存环境，融资环境的变化，努力把规模做大。没规模就没地位，在尽可能的情况下，把规模做大，尽管金融环境很差，但头部房企规模都在快速增长。有了规模，融资也会很容易，获取社会资源容易，吸引资源很容易。

第十句，好房企要建立领先的员工激励机制。房企的竞争非常激烈，房企为什么越来越好，因为一批优秀的职业经理人，人才是竞争的第一要素，没有人才，再伟大的梦想也很难实现，如何吸引人才就是激励机制，每家都有自己的激励机制，好的机制让老板和员工都满意。

跟投机制在当下是非常好的激励机制，捆绑利益和责任，同进退。目前是最好的机制，好的环境下，机制发挥的作用更大。

第十一句，好房企把品质管理放在非常重要的位置来抓。房地产对一个家庭来说，是非常大的投资，很多家庭一辈子就为了一套房。所以，品质管理就显得非常重要。

第十二句，好房企要把社会责任放在重要的位置上，社会责任有很多方面，一个企业之所以百年长青，一个重要的原因是对社会的责任。