楼市刚进入观望期，官媒发文定调

近日，官方媒体经济日报撰文《房地产进入寒冬了吗?》，原文有两句话引起了读者的注意“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”、“房地产行业不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天”。一时间，被坊间解读为两种含义：一是说房地产行业真的快不行了，需要官方媒体来提振;另外一种理解是说房地产行业对经济发展的重要作用，不能让房地产降温过快，从而影响经济发展。到底是哪种理解呢?本文试着从当前楼市发展现状、房地产对当前经济发展影响以及对未来楼市发展展望三个方面分析，希望对我们购房者有所启发。

1.城市房地产市场出现分化，城市与城市之间，板块与板块之间，楼盘与楼盘之间，冷热不均。国家统计部门公布的数据，只涉及到70个大中城市，具有代表性，但不全面，比如说很多三、四线城市都没有涉及到。从城市之间看，一线城市房地产市场降温明显，房价有所下降，特别是上海，降幅较大。二线城市相比一线城市楼市要好些，但二手房市场成交量冷到谷底，最好的是三、四线城市楼市，还是保持较高的热度，这与新房供应量不足有关，但有的区域市场销售不理想，比如浙江大部分三、四线城市;从板块与板块看，城市市区相比郊区、远郊区、都市圈楼市要热一些，你接到的销售电话最多的就是来自这些地方;楼盘之间由于品质差异、定价差异产生的性价比差距，也出现楼盘去化率大相径庭。

2.楼市观望氛围浓厚，炒房客散去，投资客谨慎，刚需购房者等待房价下降。不可否认，当前楼市自今年7月份国家发出“房住不炒，坚决遏制房价上涨” 最高指示后。炒房客在高房贷利率和调控政策夹击下，基本是心灰意冷，果断退出房地产市场。从一些摇号楼盘来看，以前中签率能低到百分之几，现在再加推，中签率提升明显，出现这种情况一个重要原因就是投资客撤出，具体表现之一就是参与摇号的投资客弃号情况越来越多，在选不到好房源，性价比不是很高的情况下，投资客买房显得理性和谨慎。而对于刚需购房者来说，能少支付一些成本是最好不过了，房价涨了这么多，他们希望房价能降一些，至少不愿买在高点，毕竟都是自己的血汗钱，所以他们在等待房价下降后再买。

3.楼市调控政策无继续加码迹象，地方上倒是在试探有条件放松。本轮楼市调控自2016年国庆集中调控开始，不断加码，调控城市和调控手段不断增加，一些楼市过热的县城都纳入调控之列，比如安徽某国家级贫困县。可以说，现在的楼市调控效果是非常明显的，真正要说这次楼市调控政策顶点，笔者认为，应该是1031中央经济工作会议只字未提“房地产”开始，这是一个转折点，相信我们后面回过头来看，可以证实这一点。不加码楼市调控，对地方来说，就是算是一件好事。前面也说了，一些地方楼市冷热不均，楼市降温较快的城市，楼市不加码调控不是他们的初级需求，他们希望通过有条件的放松楼市调控政策，激发楼市活力，比如加紧人才引进政策落实、放开社保缴纳年限要求、放松价格备案管制等等。

1.开发商纷纷释放悲观预期，其目的是喊话放松楼市调控政策。厦门万科降价引起业内一片骚动，更是为地方提了个醒，似乎是在说尽快放松楼市限购政策。融创在公开场合表示，不再公开市场拿地。近日，在上海举办的“中国房地产总裁峰会”上，众大佬更是发出悲观预期，有开发商总裁甚至表示“未来5年限价政策都不可能放松”，并建议大家不要买房，等市场稳定后再买，这话从开发商口里出来，怎么感觉都是怪怪的。至少你不会认为他们是如此善心，明眼人看得出：如果调控政策持续，他们房子不好卖，需要松松绑。所谓爱哭的孩子有奶吃，等着地方出牌。

2.面对压力较大的经济形势，官媒喊话看好房地产发展，房地产在经济发展中的作用举足轻重。作为中央直属党报-经济日报发表题为“房地产进入寒冬了吗?”，在肯定楼市调控取得预期成绩的同时，也明确表示，不希望房价过快上涨，那么是不是可以理解为可以适当上涨?因为市场房价下跌，房地产市场从来都不会好。“房地产不是进入暖冬，而是有望迎来新的春天”，在说明房地产在这波调控后，步入健康、高质量发展，房地产将会开启一个新的发展阶段，说明国家不会打压房地产发展，而是希望健康发展。看了这样一篇喊话，让人不得不让人联想到2015年9月新华社《在持续回暖中努力转型-当前房地产市场走势透视》和人民日报《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》两篇文章后，在批驳“情绪化排斥”房地产的错误论调基础上，开启了这波房地产最长时间增长。面对当前严峻的形势(GDP一到三季度增长6.8%、6.7%、6.5，中国国家信息中心预计第四季度为6.4%)，房地产经济不能下滑或是主流声音的共识。

历年房地产占GDP比重

1.不要被眼前楼市发展的阶段性特征所迷惑，长期健康发展仍然可期。有人说，房价涨了这么多，现在犹如股市的6000点，笔者认为这两者没有可比性。就股市对经济的影响力来说，跟房地产来比，都不在一个层次上。另外，房地产本身也是一个实实在在的产业，关联到数百个行业，从经济上和就业上来讲，房地产经济就是实体经济。房价涨多了，就要调整，调整后，又会持续发展，这是楼市规律。现阶段楼市表现，仅是房地产发展的阶段性特征而已，我们不能被迷惑，错误认为房地产将走下坡路。从现实情况和官方媒体表态来看，房地产持续健康发展仍然可期。

2.居民消费能力强，投资渠道狭窄，房地产仍是比较好的载体。从每年的双十一购物节来看，国内的消费能力异常强大，从今年双十一来看，再次刷新历史记录没有悬念。当然，我们也不能把钱全部用来消费，也需要财富的保值增值，在没有其他比较安全的投资渠道出现前，房产或仍旧是普通老百姓的一个重要选项。

3.房价一味疯涨时代过去，城市选择越来越重要。这轮房价上涨，全国大部分城市都被席卷了一遍。连多年不长的北方城市、国家级贫困县，很多地方房价都大幅上涨。这显然不可持续，人口流出城市的房价即使不跌多少，面临长期滞涨概率加大，在房价不涨就意味着亏损的情况下，如果你不是自住，钱就不要往里投了。根据研究表明，全国将近20个都市圈城市应是城市化人口最终目的地，这些城市房产价值面临再评估。