土地流拍背景下 市场已经悄然改变

北京市全年最大的一次土地出让拍出了12宗土地，不过还是土地流拍还是出现了1宗，这已经是今年流拍的第7宗地，总数已超2017年的3倍，创下2012年以来最高纪录。不仅北京，上海、广州、杭州、南京等热点一二线城市乃至全国主要城市今年以来也有不少土地流拍，全年流拍数量已超一千宗。

有研究机构的统计数据显示，今年1~10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%;流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点;流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。

今年全国土地流拍频发，主要原因是房地产市场的调控和房企资金压力的增加。随着楼市调控持续深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件日益严苛，在地价高企而同时房价上涨预期又被抑制的背景下，房企的利润空间被严重压缩，拿地意愿降低。限购让部分购房需求又被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购又地被严控，房企拿地就更加谨慎。一些房企会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手;还有房企土地储备充裕主动选择放缓拿地;其他的则因为资金压力大的被迫放弃拿地。

不过，土地流拍的增多其实并不代表房企对楼市悲观了，只能说房企更加理性了。因为那些流拍的土地大多是动辄几十亿的高价地或者位置偏远的复杂地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是房企争抢的对象。

以北京为例，最近出让的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗顺利成交，数十家房企参与现场竞拍，还有多宗住宅地块竞争激烈，竞价次数多达50轮以上，更有地块溢价率接近50%，当日卖地超316亿，创出北京单日土地成交历史纪录。不过若以此就认为北京土地市场回暖还为时尚早。因为当天出让的土地数量较多，显得参与房企总量较多，但每宗地最多也就5、6家主体竞争，有4宗地只有2家报价，这与前两年动辄十几家主体争抢一块地相比少多了。而且溢价率高的地总价并不高，总价高的地虽然竞争同样激烈，但溢价率并不算太高，多数在20%左右，还有多宗地溢价率只有不到2%。

临近年底，多地地方政府为完成当年供地计划开始加大土地供应，土地市场迎来供应高峰，有补库存需要的房企仍会根据自身实力与发展规划精挑细选，以目前的形势来看，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”的现象仍将继续上演。不过，地方政府也在尽力减少土地流拍的发生，如北京此次增加了地段优质地块供应，将今年1月曾流拍的两宗共有产权房用地调整为限竞房用地后，销售限价也大幅上调，为房企预留了一定的利润空间，同时对购房者资质要求变宽松，房企去化压力减小，此外还实行“共用保证金”出让新规，增加房企参与竞争的机会，重新调动了房企的积极性。这种微妙的变化在未来的土地市场上可能还会有所体现，可以预见，在地方政府与房企的持续博弈之下，土地市场有望持续回归理性平稳运行。