从差别化调控到分类指导，到底有何变化

2018年12月19日至21日中央经济工作会议在北京举行。关于房地产行业，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

对比2017年的经济会议，总的来说房地产市场的政策基调并没有发生变化，基础依旧是坚持“房住不炒”的定位，不过今年进一步强调了地方政府的主体责任。

要说有所变化，今年经济会议没有强调房地产市场的多主体供应、租购并举的住房制度，并未提及住房租赁市场。对住房市场的监管，表述由“差别化调控”变为了“分类指导”。

从供给方面来看，房价上涨与土地市场有密不可分的关系，而地方政府作为土地市场唯一的供应主体，这让我国房价问题已经不仅仅是房地产市场内部的问题，更是牵涉到了公共财政、收入分配、福利政策的问题。 其根源不仅仅是中央与地方“财权”“事权”的不匹配，更在于地方政府作为“土地市场主体”有没有尽到应尽的主体责任。

因此房价上涨的供给侧原因可以看出夯实城市政府主体责任将有利于更好地调控房价、稳定房价。首先需要做的是明确政府的主体责任，确定政府责任范围，并且制定配套的绩效考核制度，不能让“责任”只流于形式。

租赁市场之所以没有重提，也不代表对租赁市场重视程度下降，不论从现实状况出发还是制度建设本身来说，建设租赁市场都是建设住房长效机制的重要组成部分。没有重提是因为目前租赁市场的发展已经火热起来，这从“租金贷”等金融衍生产品的出现就可见一斑。在“发展”的同时我国租赁市场需要的的确是“规范”。

本次会议变化最明显的就是对住房市场的监管由“差别化调控”变为了“分类指导”。这里需要注意的有两点：

首先，这预示着明年相关部门对房地产市场的监管将采取更加市场化的手段，这会给市场以喘息的机会。这并不意味着政策的放松，但是没有进一步的收缩动作将有利于市场的预期向积极方向转变。

其次，相关部门对房地产市场的监管将向更加精细化的方向迈进。之前我国对房地产市场的“差别化调控”，大都是采取区域差别化或者城市差别化的调控。如今的“分类指导”，也就意味着针对房地产市场的调控，将会细化到市场、经济主体甚至是生产阶段，这将更有利于市场建立规范、有效的长效发展机制。

除此之外，本次经济会议还明确了要实施更大规模的减税降费和松紧适度的稳健的货币政策，保持流动性合理充裕。需要指出的是，虽然在近日召开的中央政治局会议没有提及房地产市场，但是在全球下行的经济大趋势下这次会议所传递的信息，不仅仅对房地产市场，对整个中国经济来说都是个积极的信号，而具体政策效果也会在市场主体的反应中得到“信号反馈”。