菏泽取消限售的示范效应，未来或有更多城市跟进

自18日晚出台政策取消限售之后，菏泽这个名不见经传的小城市就成了整个中国聚焦的中心。据媒体报道，山东省住建厅透露菏泽市住建局发布的取消限售政策文件事先并没有向省厅报备，已经要求其尽快进行政策解读。

19日下午，菏泽市发布了《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》(下称“《说明》”)。根据《说明》，菏泽取消已出台的限制新购和二手住房转让规定的原因，是由于有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

中原地产首席分析师张大伟表示，取消限售与平稳二手房价格没有直接关系，菏泽的官方解释并不准确。二手房取消限售后，短期炒作可能性增加，市场的不稳定性反而增加。

强调取消转让期限

《说明》指出，近年来受转让期限规定的影响，菏泽二手房交易价格出现同比较快增长的势头。为防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台一年的限制新购和二手住房转让规定。

易居研究院智库中心总监严跃进分析认为，这一《说明》和前一天出台的政策相比并没有实质性的调整，主要强调了“转让期限”的概念，实际上是因为“限售”中的“售”是开发商的行为，而“转让”一词是强调房东二手房交易的概念。所以政策上唯一调整的就是，不提“限售”一说，而是提“限转让”一说。通俗地说，房屋以后可以自由转让。

“菏泽作为一个货币化安置棚户区比例高的城市，新建住宅供应量不足，价格上行。松绑限售，对于区域市场来说，是释放了投资投机的信号。”张大伟表示，在当下这个时点，作为全国第一个取消限售政策的城市，带来的市场心理影响和示范效应将会非常巨大，对房地产市场的预期管理产生的影响也会很大。

楼市的“政策底”出现

受菏泽出台取消限售利好影响，18日A股市场中地产股大幅上涨，板块涨幅1%。

张大伟认为，菏泽取消限售的落地标志着本轮楼市调控全面见底，未来多个城市的微调宽松政策可能密集出现。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前全国2018年房地产各种调控政策多达444次，预计全年在450次左右，刷新历史调控纪录，同比涨幅高达75%。2018年也成为历史上房地产调控政策最密集的年份。

不过11月以来楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

如果菏泽政策落地执行，后续效仿的城市将大量增加，全国有90多个不同级别的城市执行了限售政策，山东之前省内包括青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营、菏泽8个城市有限售政策，除了青岛、济南外，都与菏泽城市级别相当，市场状况也接近。据张大伟估算，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

不过，这一政策是否还会有后续变化仍是一个未知数。中国社科院财经战略研究院住房大数据联合实验室发起人邹琳华认为，2019年房地产市场的政策调控仍然需要坚持，“房住不炒”也需要进一步落实。