中国城市的房地产发展空间还够吗

为预防房地产行业过热、房价高企对中国经济造成危害，促进房地产行业健康发展，政府积极出台各项调控政策。当前，我国房地产调控政策强调“因城施策”和“因地制宜”。土地供应和房地产行业的关系就像是“面粉”和“面包”的关系。那么，中国住房建设用土地供给充足吗?中国城市的房地产空间还够用吗?

中国城市广泛分布在平原、山地、丘陵等丰富的地貌环境中，地理条件对城市房地产的过去及未来影响有多少?

决定城市土地供给的最重要因素是什么?

我们现在总在谈论大城市的“疏解”，那么大城市的土地供应如何可持续?

未来，中国的土地供给政策该怎么调整?

这些对房价走势、经济发展会有哪些影响?

等等等等……

近日，清华五道口鑫苑房地产金融科技中心发布《地理条件、土地政策与住宅供地供给》。报告从城市地理条件切入，研究其对住房供给的影响;进一步地，报告总结近年的土地政策，分析了现行政策可能存在的问题，以及未来土地政策调整可能产生的经济影响。

报告指出：

首先，中国住房供地以及住房供给弹性因素，对城市未来持续性发展至关重要。住房供给，具有调节城市人口和住房价格的功能，影响城市的劳动力供给和劳动力成本，进而影响城市发展。图1显示我国地级市新增住房供地增长同GDP增长率有很强的正相关关系。

图 1 GDP增长率与新增住宅面积

也就是说，通过对于住房供给弹性决定性因素中可变的部分进行调控，可以从宏观资源配置层面将各城市、尤其是高经济增速的城市的住房供给弹性到适合经济增长的水平。

其次，中国城市住宅用地供给与城市的地理限制无明显关系，城市住宅供地供给主要受土地政策影响。图2展示了2011-2017年间，城市可建区域指数与城市新增住宅面积比例的关系，可以发现城市新增住宅用地比例同城市土地可用面积比例并无明显关系。这意味着，中国城市建设用地的供应量和地块用途由地方政府规划设定。在城市化平均水平不高的现状下，城市的土地供给弹性与政府政策息息相关。为了满足经济增长引起的土地刚性需求，未来政策部分调整重点可能以优化土地供给的所有权结构为主。

图 2 住宅土地比率与指数, 2011-2017，半径随市辖区面积调整

第三，未来一线城市、特大型城市的发展主要以控制新增建设用地为主，优化土地利用结构，盘活存量。

这要求集体用地在一定程度上可以满足非农建设的需求。集体土地的市场化，一方面可以提高农民的征地收入;另一方面可以优化建设用地的结构性供给。在不占用耕地资源的同时，使现有土地供给满足城市经济发展与人口增长的需求，实现集约式高效率的城市化。发挥集体用地在城市建设的作用，可能会降低商品住宅价格，进而降低个人和家庭的财务杠杆，拉动内需，促进经济的持续增长。