万科VS碧桂园，谁在警示，谁在忽悠？

如果用一个字来概括现在的北海楼市，那就是“涨”!

之前还能偶尔听到某个楼盘降价的消息，但现在几乎很少有这种情况。

如今的北海，正在以迅猛的速度发展，新兴版块节次鳞比，新盘叠出。

很多之前默默无闻的地方，如今都完成了华丽变身。

近日，地表最强的两大房企，万科、碧桂园，都陆续的公布了年报，业绩无一不闪亮双眼。一个比一个好看，一个比一个颜值高，各种牛逼的数据满天飞。

万科：2018年实现营业收入2977亿元，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。

碧桂园：2018年营业收入约为3790.8亿，同比增长67.1%。全年净利润485.4亿元，同比增长68.8%。

碧桂园已经从当年刚跨入千亿行列的那匹黑马成长为一匹骏马，让我们一起看看两大房地产的区别在哪

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万科优势VS碧桂园优势

我国房地产市场发展到今天刚好有30年，而万科的发展也经过了多年的风风雨雨。在这个过程中，源源不断有企业试图撼动其行业龙头的位置，可都是昙花一现，不能正在撼动万科在房地产中的龙头地位。他的成功不是偶然，而是必须有其自身的原因和优势。

1、把握行业的规律

万科可以说是地产行业中的学术派，万科明确表示：房地产的黄金时代已经彻底结束，白银时代早已到来。但白银仍旧是重金属，言外之意是房地产仍有空间。万科还深入分析未来主流城市住宅市场需求量，还根据人口增长来分析需求量，并以此作为区域扩张的依据。

万科董事长更是明确表示，L型的趋势会比想象中的长，不要再寄望于“触底反弹”，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。这些系统的研究，不仅有效地预测未来市场的走势，支撑万科的投资策略，更能帮助万科规避各种风险。

2、全国布局策略

万科多年一直是地产行业中的龙头企业，也是第一个提出进行全国化布局的企业。全国布局是做大规模的前提，也有利于平抑政策波动的风险，企业经营更加稳健。

3、合理使用杠杆

万科的财务杠杆始终维持在降低的水平，其净负债率更是行业中最低的几家企业之一。同时万科善用经营杠杆作为对财务杠杆的补充，万科具有标准化的产品线，其高周转策略是经营杠杆的典范;同时采取合作和小股操盘的模式，使用了更少的自有资金撬动更大的规模。

万科的成功并不仅仅是因为偶然，偶然的是外部环境的的利好，而更重要的是抓住市场机遇自身思变图强的所带来必然。万科有精确的战略方向和产品定位，坚持自己的价值观，在发展中不断履行企业公民社会责任，它才有了今天的如此成功!

相比万科对于行业趋势的整体判断，让我们看看碧桂园的优势。

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快速开发、快速销售是公司的核心竞争优势，其在三、四线城市快速开发大型住宅社区。具备较强竞争力，并创造行业诸多第一。

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碧桂园模式，既保持较高的资产周转率，且营业利润率也优于行业平均水平。

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一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本，并缩短建设周期。

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土地成本低，一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。

碧桂园的财富创造能力、开发经营能力、风险控制能力、成长发展能力、投资价值、卖方关注度在地产行业中都是名列前茅的。碧桂园的优秀让我们都觉得，他距离龙头位置只有一步之遥。

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风险控制能力：万科vs碧桂园

房地产行业是众所周知的高杠杆行业，在追求规模的道路上，企业的扩张也离不开杠杆的助力。万科坚持稳健审慎的原则，在净负债率水平上始终有着突出的表现，多年来均维持在30%以下，一直保持着在房地产行业中负债率最低。

而碧桂园的净负债率虽然与万科相比较高，但始终处于安全的水平。两者现金短债比总体来说逐年上升，碧桂园现金短债比连续3年保持在2倍以上，发生债务风险的可能性很低。

万科和碧桂园各自都有降低负债率的秘籍，将风险控制在合理的范围。如，万科采用广泛合作模式、小股操盘模式，用有限的资金尽可能地撬动更大规模和更多的项目，将债券杠杆转换为股权杠杆。

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净利润率：万科VS碧桂园

净利率是衡量房地产企业赚钱能力的最重要指标，也是判断房地产企业经营发展模式的重要参考。

万科净利率12.7%，碧桂园9.1%，从净利率水平来看，万科表现出了其一贯稳健、成本管控能力极强的特性，多年的净利润水平均维持在12%以上，远高于行业平均水平。

碧桂园的净利率水平相对万科还是有一定的差距，仅从这个指标看，如果说碧桂园是快周转型企业，那么万科就是典型的均衡型企业。

但是考虑到碧桂园正处于从三四线逐渐向一二三四线全布局的转型过程之中，另外由于销售、管理费用与营业收入期限错配的影响，正在加速进行规模扩张的企业会受到更大的影响。我们预计，随着未来碧桂园布局的逐步稳定以及业绩的释放，公司的净利率还有较大的向上空间。

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销售增速：万科VS碧桂园

万科多年以来均保持逐步上升的销售增速，且增速维持在20%以上，2017年更是达到了45.26%，这几年中，行业已发生多轮调控，而万科却能够一贯其稳健增长实属不易。

相比于万科的稳健性，碧桂园的销售增速波动较大，而波动也意味着跳跃的机会。可能是因为碧桂园正处于从三四线逐渐向一二三四线全布局的转型过程之中，另外由于销售、管理费用与营业收入期限错配的影响，正在加速进行规模扩张的企业会受到更大的影响。

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房产的黄金十年已去，坚持“房住不炒”成为底线，楼市拐点逐渐清晰。

而迈入新的一年，仍然还有很多人焦虑关心该如何投资买房，才能不缩水又增值。

但你有想过吗? 防火墙都没有做好，风险真的来的那一刻，除了房子，你还有足够抵御的能力吗?

年轻的时候我们总想着花了一大笔钱，买房子可以升值，保值，甚至以健康为代价。一直到面对生老病死，才感叹健康最重要。

其实每一个成年人，特别是有家庭的成年人，都不是一个个体，身上要肩负着种种责任，一旦面临突如其来的疾病或者其他冲击，大多都是束手无策。

北海，在中国房地产史上，是一个极其高频的存在。

90年代，北海房地产泡沫破裂，一度留下“北海烂尾楼”的传说。北海房地产泡沫，也与温州、鄂尔多斯等楼市剧烈下行，并列成为中国房地产史上为数不多的几个另类典型。

近几年来，北海旅游城市定位进一步明确，上一轮房地产泡沫的历史遗留问题清理完毕，北海楼市才重上轨道。

由于天然且不可再生的海景资源，北海成为外地人蜂拥而入的投资高地。

作为地产依赖颇高的城市，北海也慢慢吹响“去房地产化”的号角，这具有强烈的信号意义。

不过，小编觉得，北海有壮士断腕的勇气，更有大步转型的底气。

过去一年，北海一批又一批重大营商、项目引资等政策地不断落地，为北海今后的长远发展形成了强大支撑。

我们!期待并相信北海的涅槃重生!