北京二手房成交创出新高 全国市场走向不一

中原地产研究中心的统计数据显示，3月份北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加了超三成，成交量已达到2018年5月后的最高值。这也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。

不过业内人士指出，不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，当前市场仍处于弱势回温态势，市场预期仍平稳，如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。

二手房成交量创新高

春节之后，北京二手住宅网签量连续4周环比上涨，并在第11周(3.11-3.17)达到3882套，并且从单日网签数据看，3月11日开始连续7天成交量超过600套，3月15日超过800套，3月18日更是激增至1024套，3月29日再次超过1000套，达到1043套。

据贝壳研究院统计，3月北京链家二手房成交量比2月份增加1.5倍，比去年同期增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下，今年3月市场表现好于去年。3月北京链家成交绝对水平是“3·17”调控后的次高值，仅低于去年5月。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，北京二手房回温，一方面是受之前政策影响积压的购房需求短时间得到释放，另一方面是市场各项指标已达到调控预期，综合因素影响下市场逐渐回温。

“从整体来看，目前购房者观望情绪的减弱，也会带来二手房市场成交量的上升”。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，二手房成交量上升，是换房需求的一种体现。对于部分急于换房的人来说，二手房的价格略低，成交的可能性越大。另外由于限购，前几年没有购房资格，现如今对于有的人来说，会加快购房的步伐。这当中，最早受影响的是上海市场，紧接着就是北京市场。因此，房屋中介会加快促销及买卖双方业务的洽谈。不知不觉中，就加大了二手房的成交量。最为关键的是，银行贷款政策的配套到位，促成了市场更好的交易。

中原地产首席分析师张大伟认为，3月北京二手房签约窗口期之所以井喷是因为，过去一年，很多城市房价的确明显下调了，而且低迷的成交量下积蓄了不少需求。特别是北京，过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半，市场需求积压。其次，全国其他部分城市放松房地产调控，叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势，包括很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等。此外，各种炒作开始井喷，当然，这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上，叠加很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨，所以最近的炒作明显出现了效果。再者，春节后部分新房市场加大促销力度，购房者为了换房，加快了二手房销售，也使得市场活跃度加大。

“稳”贯穿全年走势

那在继3月之后，二手房市场是否会红火下去?

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升，但仍有近八成业主下调报价。3月购房者成交周期79.2天，仍然处于较长的区间。

“不要因为3月份市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段。事实上，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整，全年交易量呈现前高后低的态势，3月份的交易量有可能是全年的最高点。”许小乐说。

国仕英告诉记者，3月北京二手住宅成交量1.6万多套，成交量同环比双双走高。预计今年北京全年成交量将会高于去年，但整体市场将会稳步发展。

在严跃进看来，接下来市场走势肯定会上升，这基本是符合预期的。市场交易肯定会好起来，且当前政策利空效应不多了，或者说利空出净了，剩下的只会是利好，所以会给市场带来一些新的机会。

有业内人士认为，对于未来的市场走势，主要看国家政策，特别是信贷政策的宽松程度。不过，也有人认为，“认房又认贷”政策未来可能仍将继续保持，再加上大量的新房供应，2019年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。

全国二手房走势不一

再从全国来看，除北京二手房市场回暖外，据诸葛找房数据研究中心检测数据显示：南京、苏州、大连、厦门等4城二手住宅成交量均同比上涨。而深圳、杭州、青岛三成3月份二手住宅成交量同比下跌。

各省市在去年市场下行阶段下，地方政府承压，各地因城施策分类指导的调控措施手段会对市场有一定程度刺激。目前各城市二手房走势各异，其中厦门受粤港澳大湾区规划影响二手住址成交量走高;杭州、青岛仍受之前严格调控政策影响，二手住宅成交量走低。

业内人士认为，未来一线城市二手房市场基价环比整体保持低位波动，下半年新房供应量普遍增加，如北京大量“限竞房”“共有产权房”入市，使新房库存持续走高，分流二手房市场需求，目前二手房市场仍以改善型需求为主。

二三线城市二手房市场基价波动整体趋稳，全年走势整体“先升后降”，上半年仍有一房难求的万人摇号现象，下半年市场走势调转下行，2019年需要重点关注个别因棚改造成的房价过度上涨，需求及购买力透支的弱二线和三四线城市。

另外，二手房房价走势将是一线城市小幅下跌，而二三线城市还是会僵持一段时间，随后才会出现较大幅度的调整。

因为一线城市受到限价、限购、限贷等调控政策的影响，要想大跌不太可能，上涨也不可能，其实北京、上海、深圳都从去年3月份最高点跌下来有15%的跌幅，而且一线城市是人们各种资源汇集的地方，所以房地产也比较抗跌。