租金下跌？趋势已不可逆转

前几天有传出消息，几个重大城市的房租正在下跌，引发了一阵关注。

大城市一向是房价最坚挺的阵地，而租房市场又是最能客观反映供需的。在消息出后，我们也查找了一些数据。

从诸葛找房和房天下统计渠道来说，租金下跌并不明显。至少还没有出现大跌，也不足以形成拐点。租房价格开跌，这是有点捕风捉影了。

但从链家的挂牌角度看，却有了一点端倪。

链家数据显示，北京(楼盘)链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加 19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。

虽然成交价没涨，但确实很多房源以原价挂在中介平台上租不出去，房东也意识到了是不是定价太高了，开始微调。

而且从成交的角度看，出租率有点不妙。

目前各大平台的出租率统计并不多，以贝壳研究院平台为例，住宅出租率确实在下跌状态。

以北京为例，新上的房源7日内出租率如下。

可以理解，把房子租出去难度提高了，而空置待租时间越长，租金同样越少。

从业主角度看，这种出租率的下滑非常难受。租金是没变，但以前手上的房子能全部出租，但现在有几套却始终租不出去，无人问津，回报无形中是打了很大的折扣。

衡量租房市场景气度，短期内看租金不靠谱，得结合出租率来看。按相同租金，全部房子出租完毕，以及同样租金，只有一半的房子顺利出租，其真实的租金差异，足足差了一半。

房租确实在跌。房东们应该清楚知道冷暖，把房子租出去变难了，拿到手的租金少了，而且幅度还不小。只是普通的旁观者还没感觉到而已。

目前各大城市的租金回报率并不真实，要取得相应的租金回报，业主得先把房子全部租出去才行，只要有空置，就要大打折扣。

出租率在下行，其实也不难解释：

在过去的几年里，全国房地产销售面积上了一个台阶，在人口增长减速的情况下，人均住房面积增量居然还加速了。房地产市场的存量正在大增。

改善需求的人群，会把老房子出租。

炒房的人群，为了平衡现金流，也会急切把房子出租，缓解利息压力。

刚需首套上车的人群，也会退掉原先租的房子，搬进自己的家。

而且，供给的增量还不止商品房。虽然目前各大城市的公租房依然是海市蜃楼，可以申请到的人太少，但政府的规划也不大可能是一纸空话，大城市都有计划在未来十余年内推出百万套以上的公租房。这同样是巨大的压力。

公租房的租金大多较普通住房有优势，每一轮公租房抽签，都会抢破头。假以时日，若百万套公租房能全部推出，并住满租户，又将有大量原先的出租房被空置。

抛开供给，住房的需求却在持续减少。

租房的人群可以理解为我国的劳动力人口，也就是15-64岁的人群。

这个数据已经在13年就开始了下滑，并且后续趋势，可以通过新出生人口预测，目前继续下滑的趋势已成定局。

在劳动力人口下滑的情况下，租房用户实际上是一个缩量市场。

供给持续增加，然而需求却在持续减少。租房市场的出租率下滑趋势，几乎是不可逆的。

其实中国目前并没有多少无家可归的人，至少每个人，还是能有地方住的。其主要矛盾只是老百姓(603883)住得不够好，还有很多老破小，大城市存在蜗居现象罢了。但只要人口保持不增长，而房子增量能维持现在的水平，住房的供需差只会越拉越大。

工作机会富有吸引力的大城市，尚且可以吸引人才流入来维持出租率水平，但小城市的空置率，这个问题就真的有点无解了。

这里还有一个疑问。经济学的供求决定价格失效了吗，为何空置率这么高，然而却并未影响租金?

这里有几个解释的原因：

1. 租房价格变动周期长，供求再平衡需要较长时间。大多数的租房都是半年甚至一年一签，价格没那么快调整过来，而且很多房东看见房子难租，依然会不降价观望一段时间，所以得要几年的时间，租金才会逐渐平衡。

2. 出租房源还没有大量入市。虽然16-18年迎来了房地产销售面积的大增，但由于装修时间长，新购置房产者大批量搬入新房仍需要1-2年的时间，在等到新房的装修潮和搬家潮过去，大量出租房源才会推出。

3. 包括很多城市的棚改项目，拆迁户新房子还没可以住人，老房子就开拆了，于是拆迁户们短期内只能租房，这部分拆迁户的需求同样支撑了租房市场几年内的强势。

当然，还有一个情况需要考虑，由于我国目前没有空置税，房地产没有持有成本，因此会有一部分业主宁愿选择空着，所以部分潜在的可出租房源依然以闲置状态存在。

不过这种情况应是少数，空置房子不出租，就是一年上万的损失(大城市甚至达到10万)，顶得上几个月的工资，观望只是暂时的。只要全社会仍是把房产当做是一个投资品，就不会任由它不产生房租回报。

整体而言，租金的价值回归还需时间，还没那么快一步到位，再等一等，可能就会更加明显了。

不过对租客来说，也不要期待租金会大跌，这是不现实的，正常的情况应该是：可选择的房源变多了，同等租金下得到的服务提高了。过去用2000元住老破小，现在倒是可以2000元住小区房。

结语

回想起房地产的几个收益根源，一个是房价上涨带来的价值变动，另一个是租金回报。

站在现在看，租房回报应该很有限了。许多新买的房子，未来靠租金大概率都回不了本了，这个趋势不可逆转。至少达成三个艰难条件才能逆转趋势：一个是新生人口停止下滑，开始掉头向上。二是高水平的年均住房销售面积大幅下滑，不能维持。三是公租房计划全面搁置。

同时达成，几乎不可能。

投资房地产的收益来源，似乎就只剩下了房价涨，房子升值。

但摆在大家面前的一个更现实的问题是：如果房子租都租不出去，还能指望它卖得出去吗?