专家：LPR改革房贷利率的调整 短期内对购房者影响不大

自8月25日央行公布贷款市场报价利率(LPR)改革后的房贷利率新规后，房贷利率持续成为市场热点。四大行房贷利率暂时保持不变，但部分股份行已开始实施，内部调整变动在即。分析人士指出，LPR改革后的房贷利率对大部分购房者的影响有限，房贷利率短期内难以出现显著、普遍性的下降。

市内房贷利率变动在即

目前，广州市内房贷利率并未出现明显变化，其中工行的相关人士对记者表示，在广州地区房贷利率较此前无变化，首套房最低执行利率为基准上浮10%，二套房最低执行利率为基准上浮15%。建行、农行和中行相关人士也表示，目前房贷利率均为首套房贷利率为基准上浮10%，二套房贷利率上浮15%的水平。

相较于四大行的“平稳”，股份行的房贷利率似乎已有动静，变动在即。民生银行(600016)的相关人士表示，房贷利率目前平均上浮10%左右;某股份行广州分行的相关人士表示，目前房贷利率维持在首套上浮10%，二套上浮15%的水平，近期有可能会作相关调整。但是，部分股份行的相关人士对记者表示，目前房贷利率并无一个既定、具体的上浮利率，因为近期的LPR调整，有关房贷的利率正在重新调整，因此目前对外并不方便透露。

不过，从数据上来看，广州整体房贷利率较上年同期有明显下降。数据监测机构融360大数据研究院监测数据显示，7月广州首套房贷款平均利率为5.31%，与上月持平，但较2018年7月的5.55%已有下降;二套房贷款平均利率为5.55%，环比上月下降2个基点，较2018年7月下降34个基点。

LPR改制后对房贷影响不大

8月25日，央行在官网发布房贷利率新规。新规主要指出，新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;同时公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

也就是说，以往房贷利率的定价为“基准利率(4.9%)的上下浮动”，变为“LPR加点”。央行的有关负责人指出，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健对记者表示，新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变，同时人行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。因此，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。

融360大数据研究院分析师李万赋指出，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房住不炒”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

短期内利率难出现显著下降

从具体利率上来看，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。举个例子，目前广州主流的商业银行首套房贷利率为上浮10%，即基准利率4.9%×1.1=5.39%，二套房利率为4.9%×1.15=5.635%。而根据LPR在8月20日的最新报价显示，5年期以上LPR为4.85%，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，也就首套房贷最低为4.85%，假设不在此基础上加点，这比基准利率低5个基点;二套房贷利率则是在4.85%基础上加60点，也就是最低为5.45%，约为此前的基准利率上浮11%。

但是，根据央行公告，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成，由于LPR为每月20日公布，因此在房贷利率新政之下，关键还是要看9月20日公布的LPR。

央行的有关负责人指出，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

那么，假如已经在银行办理了房贷业务，但后续利率有变化，对于之前的房贷有影响吗?广州工行的相关人士指出，业务按合同约定利率执行，每年调整基准利率，上浮比例不变的。另外，LPR计价也只是影响10月8日后签合同的客户。

李万赋认为，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。