置业指南：这七点让购房合同无效

在购房的时候，房屋买卖合同是所有购房者们都会接触到的东西。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

这是一种比较特殊的买卖合同，房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征，主要表现在以下几个方面：

(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;

(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;

(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;

(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

在房屋买卖的过程中，有时候买卖双方会由于合同而产生的纠纷，而买卖合同的有效性常常就是买卖双方争论的焦点，在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情况。今天，小编就来告诉广大的购房者们，在以下几种情形，购房合同无效。

一、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

根据我国《民法通则》的规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。

二、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同

十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。

三、乘人之危而签定的房地产买卖合同

一方当事人趁对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。

四、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同

这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

五、侵犯优先购买权，合同无效

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

六、商品房预售违法，合同无效

开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

七、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同

未依法登记领取权属证书的房地产不得转让(包括买卖)，卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。