房子想过户给孙子，哪种方法最划算？

近日，天河区沙东街天平架社区法律顾问、国信信扬律师事务所律师陈海源在社区值班时，接到了街坊张阿姨的求助。就房子过户的问题，张阿姨抛出了心中疑问：“听说出了新政策，将房子转给孙子，不用交税?我立遗嘱将房子给我孙子继承，到我百年后，孙子继承我的房子用不用交税费?”对此，陈海源先了解该问题具体情况，再从法律角度为张阿姨作详细的解答。

原来，张阿姨年岁已高，自己名下有一套房子，已住了10多年，因一些家庭琐事而不愿转给子女，想直接留给自己疼爱的孙子。但子女得知情况后，这套房产的“争夺战”便越演越烈，子女百般阻挠，还告诉张阿姨，转给孙子要交巨额税费，“分连本都要蚀掉”。

陈海源了解到情况后，告诉张阿姨，“子女说的也不一定都错，但房屋转手的不同方式有不一样的税费负担。”陈海源介绍，目前房屋过户主要有四种办法：赠与、买卖、继承和夫妻析产，张阿姨这种情况主要涉及到前三种方法。随后，陈海源便从房屋过户的不同方式入手，按照税率、税种、费用及特殊情况等逐一进行分析，让张阿姨了解其中的不同，最终提出以不收房款的买卖或立遗嘱继承房产的建议，让当事人满意而归，化解了一场眼看就要发生的家庭矛盾。

赠与、买卖、继承，哪种方法更好?

●赠与

从赠与房产的角度而言，一般情况下赠与房产的，需缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。但这也有特殊情况，按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方不征收个人所得税。

然而，在免征个人所得税的情况下，赠与房产仍然要缴纳契税、印花税(目前免交)，办理产权变更登记时，仍然需缴纳交易费、测绘费、登记费、工本费等其他费用。

●买卖

从买卖房产的角度而言，卖方需要承担普通住房计税价格1%的个人所得税，只有在房产证满5年并且是唯一住房的情况下可以免除。同时，卖方还需承担城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成的增值税，只有在产权证出证满两年的普通住宅对外销售的，方可免征增值税。而买方则要按住宅类房屋标准房款总价的1%~3%交纳契税，该具体比例由购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定。在买卖房产中，印花税(目前免缴)、办理产权变更登记所产生的其他费用等也仍需买卖双方或其他一方缴纳。

●继承

从继承房产的角度而言，继承房产免缴各项税款，但也需缴纳其他各项费用。陈海源表示，立遗嘱将房子给孙子(或外孙，下同)继承，如果子(或女，下同)先去世的，孙子拥有代位继承权，立遗嘱人去世后，孙子根据遗嘱继承房产，可免缴税;如果立遗嘱人先于子去世，孙子无法办理房产继承，需办理遗赠手续，免缴个人所得税，但仍需缴纳契税等税负。

综上所述，陈海源建议，张阿姨想将房子给孙子，可以买卖方式将房子转让给孙子，不收房款就相当于赠与，也可以立遗嘱将房子给孙子继承，不建议生前以赠与方式将房产赠给孙子。

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