2020年房价变迁史，穿越中国房地产二十年

时间滴答滴答，一分一秒的流逝。2019年转眼就要告别，即将迎来开始新世纪第一个20年。

2019年，我们见证了太多印象深刻的事情，也有很多时刻值得回顾。

而与我们息息相关的楼市，也恰好经历一轮成长，从起步、摸索、动荡、调整过程中渐渐趋于平稳，走向成熟，在探索着自己的前进轨迹。

01

1998-2002 商品房时代开启

1998年，发生了很多有重要的事：互联网大潮、世界杯、泰坦尼克号上映…

其中影响最为深远的便是亚洲金融危机，它给中国的进出口、投资、旅游等都带来了不小的冲击。

同年，中央下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。中国房地产黄金20年正式拉开帷幕。

(盼望有自己住房的工薪阶层)

工薪阶层搬离拥挤逼仄、几户人共用一个卫生间、一个厨房的筒子楼，住进更宽敞更私密的独立房子心愿从此有望成为现实。

2001年，中国城镇住宅建设面积达到6亿㎡。

02

2003-2004 购房潮继续高涨

全国实行房改后，购房潮持续火热。2003年8月，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。第一次明确房地产的国民经济支柱地位。

但是，政策未能控制住房地产价格，也没有阻挡国民对购房的向往。

其中最火爆的便是温州炒房团承包飞机买房：深圳一处楼盘的开售当天，被温州人包揽上百套。

此后数年，温州炒房团所到之处，房价一路狂飙，足迹遍布北京、上海、深圳、成都、海南等15个省市，甚至还走出国门到美国、迪拜等地。

楼市中开始出现“炒房团”、“”等房地产新鲜词汇。

03

2005-2007 楼市调控进入新周期

“过热”是2005年的代名词。这一年，面对着“失控”的房价，政府没有置之不理。调控政策密集出台，要求建立政府负责制。

2005年是房地产历史上首个大举“宏观调控”的年份。在这一年中，土地、金融、税收等一系列政策的连番出台，政府与开发商博弈、政策与房价决战，中国房地产发展进入了一个新周期。

但可惜的是，政府一系列政策对房价的打压出现了短期和轻微的效果，并没能完全控制住，这也成为了2006年、2007年房价报复性增长的重要原因。

04

2008-2014 从“恐慌抢购”到市场回暖

2008年美国次贷危机引发的金融危机快速向全球蔓延，世界经济出现下滑趋势，各国政府纷纷出手救市。国内房地产也未能幸免：“房价大幅下跌”、“降价潮”、“房地产市场寒冬”甚至“崩盘”等字眼和消息传播开来。

为了拯救市场，政府出台了“四万亿经济刺激计划”，房地产宽松政策纷纷密集出台。

对于房地产而言，2009年是极具转折意义的一年。随着“四万亿计划”的发酵，以及房贷7折优惠等一系列刺激政策，房地产从第二季度开始回暖，从开始的小阳春到后来的疯狂爆发。买家们的心态也从年初的“是否入市”发展到后来的“恐慌性抢购”。

2010年房价继续上涨，当年涨幅冠军为通州的城市副中心概念，涨幅达到3倍，亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。2010年4月17日，在接近沸腾的房价面前，国务院印发了“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）。“4.17新政国十条”号称史上最严政策，规定贷款首付比例从20%上调为30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和贷款利率应大幅提高，无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。9月，国土部和住建部继续发力，联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，从用地的角度进行规范调控。9月“国五条”继续加强调控房地产市场，暂停发放家庭三套房以上住房贷款，各地方政府开始出台限购令。

2011年1月，“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，全面限购。另一方面，信贷政策日趋紧缩，央行三次加息，七次上调存款准备金率。在严格的政策调控下，全国房地产成交锐减、交易惨淡，观望浓厚。

2012年央行两次降准、两次降息、住宅限购都像及了刚刚过去的2011年。几乎全年的行情萧条，房地产在年末突然爆发，不仅销售转正，房企也传来了在资本市场IPO的好消息。龙年翘尾，始料未及。

2013年，中国的房地产市场开始出现明显的区域分化，房价由此前的“普涨时代”进入了“分化时代”。2013年一、二线城市住宅的平均价格远远高于三线城市住宅的平均价格，区域分化现象明显。虽然分化趋势明显，从总体来看，一二线城城市的房地产回暖带动了新的一轮房价暴涨。

面对房价再次上涨，2013年2月，“新国五条”出台，重申坚持执行以限购限贷为核心的调控政策；3月二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收；4月继续强调城镇保障性安居工程建设任务；11月，18城先后出新政，加大限购及土地供应力度。

2014年，房地产陷入了前所未有的低迷，房价快速下跌至同比转负，中央、地方政策先后放松，分类调控思想初现。房地产遇冷，3月“两会”提出分类调控，满足自住型需求，有效抑制投资投机性需求，针对一二三线成熟不同情况赋予地方政府更多自主权；4月起，地方政府相继出台救市政策；5月“央五条”出台刺激自主购房信贷需求；9月中央放松“限贷”，地方限购政策全面松动；11月央行降息放宽房企资金来源。

05

2015至今 “住房不炒”去库存

2015年，股市飘忽不定，一瞬间金钱便转瞬即逝;楼市也受到波及：宏观调控政策频出，330新政、降息降准、不动产登记离开帷幕，房价两极分化。为了缓解经济下行的压力，央行接连降准降息，稳定市场，但楼市行情持续低迷。

2016年中央提出“三去一降一补”五大重点任务，“去库存”便成为了贯穿整个2016年房地产市场的主旋律。

2016年上半年，各地政府频发利好：降首付、减契税、补贴购房等“一揽子”政策层出不穷。在各种政策刺激下，房地产场面火爆，甚至导致一房难求，各城频现，房价飙涨。

2017—2019年，房地产全面受到调控，楼市主旋律变为“房住不炒”。本轮调控与以往调控不同的是，强调“分类调控、因城施策”成为指导思想。

2019年初中央政治局会议重申“房住不炒”定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。楼市发展进入一个较为成熟阶段。

楼市发展20年，民众生活也随之发生了很大改变：

从单位自建房、单位联建房、综合开发配套建设，到启动房改，结束了多年的福利分房，迎来了商品毛坯房、带装修房时代。穿越中国房地产这黄金二十年，不难看出，控房价、抑过热、稳增长是这么长时间以来的中心思想。从老百姓的购房需求来看，从本世纪初商品房甫一放开的住房刚需，再到后来的投资性需求，在这个时代，“热”已然成为和“房”绑定的词语。