中房研协：2019年第四季度房地产市场运行情况报告

一、政策环境：全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制

2019年四季度，中共中央经济会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，着力“稳地价、稳房价、稳预期”，同时中央层面要求大力发展租赁住房市场，促进人才机制改革等，各部委在住房保障、加强资金管理、深化农村制度改革、绿色建筑及加强建筑工程安全方面提出建议和措施。各省、市房地产销售“限价”“限购”政策及公积金政策方面有松有紧，人才住房政策持续升级。

1、坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，着力“稳地价、稳房价、稳预期”

2、调整房贷利率加强资金管理

3、盘活农村闲置土地，严格保守生态红线

4、支持产业服务发展，引导新建绿色建筑

5、促进两岸经济交流，提出惠港惠澳措施

6、规范及加强建筑工程安全

7、限制政策有松有紧人才住房政策升级

限制政策持续发布，部分城市调整“限购”政策。惠州规定商品房价格下浮幅度不得超过10%，成交价格低于监制价格10%;沈阳要求硬装修可以作价计入开发建设综合成本，软装修不计成本;马鞍山商品住房销售价格不得高于备案价格，不得低于备案价格10%。深汕合作区家庭持有住房不超过2套，单身1套，5年内禁止转让;深圳取消商务公寓“只租不售”;南通市区售价大幅低于周边同类产品的项目，5年后方可转让。

人才住房政策不断升级。株洲、常德、银川、南通、郑州、南宁、徐州、晋城、石家庄、东莞、中山、温州、杭州萧山区等市、区政府对不同层次人才分级给予住房和住房补贴;北京通州区对重点企业的人才提供包括住房服务、进京落户、子女入学等多领域服务，昌平区精准制定面向各层次人才的共有产权住房和公共租赁住房政策保障体系;广西取消参保、居住年限、就业年限等落户限制，对大学生实行“来去自由”的落户政策;在佛山满足要求的人才首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制;广州南沙、花都、黄埔区均提出人才购房不受户籍或社保、个税缴存限制政策;郑州、洛阳、开封放宽落户条件;南京市溧水区取消人才购房毕业年限和年龄限制;粤港澳大湾区城市出台惠港澳居民的购房政策，与当地居民享受同等待遇。

公积金政策调整有松有紧。海南、粤港澳大湾区、武汉、芜湖、南京、扬州、滨州、济南、安阳、郑州、南宁等地放宽公积金贷款限制，措施包括放松二套认定标准、提高贷款额度、增加贷款年限、简化业务办理流程、扩大租房提取标准、开展二套房组合贷业务等;淮南、北海、秦皇岛、石家庄加强公积金贷款限制，措施有下调公积金贷款及租房提取额度，提高二套贷款首付款比例，扩大房产套数核查范围。

加强市场监管。安徽、吉林、北京、厦门加强对建筑市场监管，处罚建筑企业骗取企业资质、拖欠工程款及农民工工资等，加强和规范建筑工程施工许可审批监管;江西、黑龙江、宁波、黄冈、北京、海口、瑞安、西安加强商品房销售市场监管，强化房地产开发项目过程中资金、规划、施工、预售、交付环节的监管;福建、江苏、郑州、银川、合肥、杭州、天津、廊坊、哈尔滨、北京、深圳、佛山、杭州、武汉等省市对住房租赁市场加强监管，整治房地产经纪机构和从业人员违法违规行为、加大处罚力度，完善住房租赁合同。河南省检查房地产估价机构内部管理、估价报告质量、诚信执业、执行房地产估价技术标准和规范情况等。

此外，深圳调整普通住宅认定标准，为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下。

二、房地产市场发展特点

1、市场：销售面积略有下滑，土地成交跌幅收窄

2019年四季度房地产投资累计增速逐月小幅回落，但仍保持较高增长;项目新开工增速持续回落;土地成交价款和土地购置面积持续下跌，跌幅收窄;2019年商品房总销售面积较上年略有下跌，销售金额保持正增长，增速收窄;商品房库存较上年末减少;季度内国房景气指有所上扬。

投资：开发投资量保持高位，增速小幅下滑。全年开发投资132194亿元，同比增长9.9%，增速持续小幅下滑。住宅投资增长13.9%，主要靠90-144平的中大户型拉动，同比增幅高达24.5%，144平方米以上住房涨幅为6.2%，其中的高档公寓和别墅下降12.3%;90平方米及以下住房投资下降4.7%;办公楼投资小幅上涨2.8%，商业营业用房持续下降，下滑6.7%。

在开发投资构成中，土地购置费上涨14.5%，其次是设备工器具购置费，涨幅为12.4，再次为建安工程上涨11.8%，安装工程持续负增长，下滑22.6%。

土地：成交价款、购置面积持续下跌。全年全国土地成交价款14709亿元，同比下跌8.7%，土地购置面积25822万平方米，同比下跌11.4%，跌幅分别较前三季度收窄9.5和8.8个百分点。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比，增长最高的青海上涨193.9%，跌幅的海南下降64.0%。

销售：商品房销售面积小幅下降，销售金额增速收窄。全年全国新建商品房销售面积171558万平方米，同比下降0.1%，跌幅与前三季度持平;其中期房销售面积146664万平方米，同比增长4.3%，占总销量比重85.5%。商品房销售金额159725亿元，增长6.5%，增幅较前三季度收窄0.6个百分点;其中期房销售金额139909亿元，同比增长9.5%，占总销售金额的87.6%。分类物业销售面积中住宅上涨1.5%，办公楼和商业营业用房分别下降14.7%、15.0%;分地区来看，仅西部地区上涨，涨幅为4.4%，东部、中部及东北地区负增长，分别下降1.5%、1.3%、5.3%。

库存：明显减少。12月末，商品房待售面积49821万平方米，比去年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积减少2618万平方米，办公楼待售面积增加151万平方米，商业营业用房待售面积减少511万平方米。

2、价格：涨幅收窄上涨城市数量减少

新房：环比上涨城市数量减少，同比涨幅持续收窄。10-12月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为50个、44个、50个，环比增幅算数平均值分别为0.50%、0.30%、0.35%。10月，69个大中城市房价同比为上涨，11月、12月上涨城市数量同为68个，同比增幅算数平均值分别为7.99%、7.27%、6.81%。

二手房：半数城市价格环比下降。10-12月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为31个、32个、38个，环比指数算数平均值分别为0.13%、0.12%、0.15%。10-12月，价格同比上涨城市数量分别为57个、53个、52个，同比指数算数平均值分别为4.24%、3.83%、3.65%。

3、城市：重庆、上海领先于其他城市

2019年40重点城市中，9城市开发投资同比下滑，三亚跌幅最大，下降25.6%;31城市同比上涨，南宁以32.1%涨幅居首。重庆、上海开发投资总额领先其他城市，分别为4439亿元、4231亿元，位于前十的还有北京、杭州、郑州、广州、深圳、武汉、天津、苏州，在2686-3838亿元之间。

销售面积方面， 40个重点城市中，24城市销售面积下滑，三亚跌幅居首下滑50.5%，呼和浩特、大连、太原跌幅在11%-18%之间;16城市销售面积上涨，北京以34.9%涨幅居首。重庆以6105万平方米商品房销售面积遥遥领先，武汉、郑州、成都紧随其后，销售面积在3500万平方米左右，前十的还有西安、长沙、苏州、昆明、南昌、南宁，销售面积在1250-1619万平方米之间。

12城市销售金额下滑，三亚跌幅居首下滑49.0%，其次石家庄下降17.5%;28城市上涨，北京以41.8%涨幅居首。上海、重庆商品房销售金额领先于其他城市，分别为5204亿元、5129亿元，其次武汉、深圳销售金额也超过4000亿元，前十的还有杭州、成都、苏州、郑州、北京、广州，销售金额在3275-3924亿元之间。

4、企业：前三强及30强后房企集中度回落

集中度：龙头企业及30强之后房企回落。2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，百强内部各梯队房企分化格局加剧。TOP4-10、TOP11-20集中度较去年有一定幅度的提升，集中度为11.89%、8.48%，分别提升0.42、0.43个百分点;TOP21-30与去年基本持平;TOP3和30强之后房企集中度出现一定回落，TOP3，TOP30-50，TOP50-100集中度为9.54%、7.82%、9.50%，分别回落0.26、0.36、0.78个百分点。

拿地：保持理性态度。2019年销售百强房企新增货值总量达9.7万亿元，较2018年下降10%左右。共有28家房企新增货值突破千亿元，16家企业突破2000亿元，碧桂园、融创、万科位居前三，新增货值超5000亿元。2019年销售百强房企拿地销售比为0.34，维持谨慎态度，其中有49%的企业拿地金额较2018年下降。

5、金融：企业资金面仍有压力

货币供应：稳定增长。12月末，广义货币(M2)余额198.65万亿元,，同比增长8.7%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和0.6个百分点。2020年1月6日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。央行将继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，不搞大水漫灌，兼顾内外平衡，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，激发市场主体活力，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

房地产贷款：增速连续回落。2019年末，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，增速比上年末低5.2 个百分点，连续17 个月回落。其中，个人住房贷款余额30.07 万亿元，同比增长16.7%，比上年末低1.1 个百分点;房地产开发贷款余额11.22万亿元，同比增长10.1%，其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长6.7%。

企业到位资金：增速平稳。全年房地产开发企业到位资金178609亿元，同比增长7.6%，比前三季度上涨0.6个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%;利用外资176亿元，增长62.7%;自筹资金58158亿元，增长4.2%;定金及预收款61359亿元，增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

三、当前产业存在的问题

1、存量(二手)住宅交易规模持续萎缩，与增量交易总量失衡。存量住宅交易占据市场主导地位，既是房地产市场发展的趋势，也是衡量市场成熟度的重要标志，还是房地产投资和监督管理的基本依据。一度我国住宅交易存量直追增量，一批大中城市住宅交易甚至实现了存量对增量的超越，发挥了健康引领的良好作用。

但是近年来由于房地产政策调控的缘故，存量住宅交易出现了总量和结构比重持续下滑的情况。主要原因一是新房增量市场价格倒挂存量住宅，部分楼盘低于20%;二是存量住宅交易评估值低于原值，购买人首付实际承担总价的五成或更高;三是存量住宅也纳入了限购、限售范围。现在房地产监管和统计部门，囿于存量住宅交易纳税登记价格失真，总体(除少数城市外)不公布存量住宅交易数据(总面积、总套数、总金额等)。但是通过对部分城市2019年存量住宅的跟踪研究，存量住宅交易远低于增量住宅的势头并未减缓，交易比重继续下降。

2、中小房地产业企业的运营窘困境不减，不利多种所有制并存和多渠道供给的格局稳定。中国房地产市场集中度逐年提高，头部企业实力不断增强，是产业经济内在规律的客观要求，有利于房地产业的稳定、长期、健康发展，值得肯定。但是市场集中度的提高，不应该是否定市场竞争、鼓励行业垄断的，不应该是国资企业、大型企业对民营企业、中小企业的碾压驱赶。

一些中小房地产企业的退出，确有以小博大超出能力的无序扩张的原因，也有违规违纪操作自食恶果的原因，但这不是中小房企普遍性的主流现象。中小房企多以民企为主，具有决策快、执行力强、经营灵活、熟悉区域市场、创新细分市场的天然优势。这样的企业肯定会在行业内部继续存在，占据其合理结构，发挥出其独特作用。

中小企业经营中的窘、困境，主要表现在地价越来越高，地块越来越大，难拿地;获得信贷支持难，所有制歧视难消;经营自主权受限，政府对企业干预不断强化。

3、房地产长效机制建设，不能够仅仅理解是市场监管机制。房地产长效机制建设强调多年，但雷声大雨点小。房地产业企业，不仅需要明确的法律法规去遵循，也需要科学透明的体制机制去保障。现在有一种误解，即认为只要政府做好了对城市和企业的相关动态信息集中联网，只要建立市场风险监测评估标准体系，只要建立政府政策储备(中央和地方两级)和监督、约谈、责任制到位，房地产长效机制就建设好了。

首先要说明，房地产的长效机制现在并不是没有，而是有，不过现在的这个长效机制需要调整、改革和完善;其次要指出，新的长效机制不能在短期内由顶层设计一蹴而成，它需要通过试点、筛选、推行，总结、比对、动态地修正，长期地验证，非固化地形成;最后要看到，房地产长效机制也是体系化的机制，应该包含规划先导、土地供应、开发建设、货币信贷、税费征缴、市场交易、绿色建筑、住房保障、政府监管等分体系机制，共同构成房地产长效机制。房地产长效机制，本质就是房地产发展过程中的市场和政府间互相制约的机制，不能简单化。

4、房地产投资和发展格局南北分化，趋势不利均衡。过去中国经济发展和房地产发展，主要是东西问题，东强西弱。近年来，中国经济和房地产越来越呈现南北问题，南北的差距进一步扩大。

如果以秦岭-淮河为界划分地理上的南北，房地产以投资和交易规模分高下，可以发现北方地区仅有北京、西安和天津三个城市可匹敌。而北京呈现投入大产出少特点，天津表现为阶段性领先，环渤海地区远不是长三角和珠三角两个地区的对手。房地产行业各项指标位于前十的城市中，长三角上海、杭州、苏州，珠三角的广州、深圳，中部的郑州、武汉、长沙，西南的成都、重庆集中出现的频率较高，京津表现为单一上榜，全年销售面积总量前十中京津无一进入。

南北差距进一步扩大，这当中尤以东北三省和华北三省堪忧。北方城市房地产发展相对滞后，其中一个原因，少了南方城市的以我为主的狼性市场发展竞争的理念和心态。南北经济和房地产的差距拉大，应该敲响警钟了。

四、2020年一季度房地产市场走势预判

1、受新冠病毒肺炎疫情影响，行业发展节奏被打乱，一季度调控政策会有相应的扶持措施。政策基调上，“房子是用来住的，不是用来炒的”不会变，“稳房价、稳地价、稳预期”的政策目标也是应有之义，但2020年的“三稳”，更多是防止投资、销售和房价的大幅下降!在这个特殊时期，保持房地产整体市场的稳定，对宏观经济的稳定尤其重要。预期各地政府会陆续出台包括房企在内各类企业有针对性的扶持措施，如税费、社保、信贷等方面的优惠或减免。中央层面，降息(LPR+基点)、降准等货币政策预计会逐步宽松。产业政策方面，各地为应对投资、销售的失速，将灵活贯彻“因城施策”，预计优先适当放松限价、限售等措施，针对改善住房，限购、限贷等也不排除有所松动。

另外，在3月份即将召开的“两会”上，中央层面对房地产市场政策仍以“稳”为主。地方政策松紧有度，主要表现为陆续放开城市落户限制等，引导人口进入的同时保障住房、教育、医疗等民生问题;同时完善住房保障体系，发展住房租赁业，加快城中村、老旧小区改造等。

2、一季度本来就是全年销售的淡季，加之2月份住建系统要求疫情期间暂停房屋交易，市场受到严重影响，2020年一季度商品房销售将受重创，同比增幅延续去年负增长的趋势，跌幅大概率扩大。同时受到假期延长影响工期，开发投资、新开工面积等指标涨幅将出现回落，土地市场仍保持负增长。当然，疫情对市场的影响是短期因素，从中长期看，中国大的发展趋势没有变，城市化进程没有变，市场增长潜力没有变，对房地产的长期发展依然有信心。

3、在市场销售影响下，对房地产企业财务状况产生一定压力，企业需要积极调整全年供应结构和销售模式以抵抗风险、解决资金周转问题。

（来源：中房研协）