2020中国房地产500强揭晓！行业趋势如何？

3月18日，2020中国房地产开发企业500强测评成果正式发布，备受关注的“2020中国房地产开发企业500强”、“500强房企首要选择供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。

本次发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2019年房地产逐渐结束粗放发展时代，行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场步入调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，不少企业也调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。同样，住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势，部分龙头房企主动放缓货值累计，降低资产周转速度，住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

同时，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现，行业集中开始加速。

排名：行业十强排名微变，百强整体保持稳定

2020中国房地产开发企业500强榜单中，恒大集团再次蝉联第一，全年全口径销售金额6080亿元。碧桂园上升一位，排名第二，万科排名第三。三强全年全口径销售金额都超过了6000亿元。融创，中海，保利，龙湖，新城，华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。

规模：资产规模增速放缓，龙头企业表现稳健

2019年，500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿，同比增长17.90%，增速较上年回落8.33个百分点;净资产均值为151.67亿元，同比增长16.13%，增速较上年下降5.07个百分点。整体来看，500强房企资产规模依然呈现增长态势，但增速下滑明显。具体到企业层面，龙头房企表现依然稳定。恒大在民生地产的基础上，文化旅游、健康养生，尤其是新能源汽车业务不断拓展，集团经营规模稳步增长。世茂联合资产管理公司实现行业资源整合，通过并购资金链出现问题企业等方式，资产规模同样大幅提升。

风险：融资渠道整体收窄，融资成本逐步抬高

据克而瑞不完全统计，2019年95家典型房企融资总额为14986亿元，同比增加9.1%。融资成本上看，2019年典型房企加权融资成本为6.59%。融资结构上看，2019年海外债规模快速攀升，主要是境内融资收紧，高杠杆企业更多转向境外融资。据克而瑞的数据，2019年排名11-30的千亿房企境内发债规模同比大幅下降45%，而境外发债规模则同比上升了81%。

盈利：总资产收益率下降，净资产收益率上升

2019年，500强房地产开发企业总资产收益率均值为1.84%，较上年下降了0.99个百分点;净资产收益率均值为8.69%，较上年上升了2.37个百分点;成本费用利润率均值为18.00%，较上年下降了1.81个百分点。考虑到结算周期，综合考虑ROA和ROE，主要是2017年房企快速加杠杆扩张，拿地开工销售到交付确认收入之间有一个时延，很多预收账款计入资产但并没有确认为收入，造成总资产收益率下降，但是由于外延式扩张房企财务杠杆上升使得净资产收益率反而上升。

潜力：销售规模高位运行，各级房企分化加剧

2019年500强房地产企业销售面积同比增长4.67%，增速较2018年下降7.91个百分点;销售金额同比增长7.14%，增速较2018年下降9.96个百分点;营业利润同比增长18.46%，增速较2018年下降10.11个百分点;净资产同比增长16.13%，增速较2018年下降5.07个百分点。2019年行业销售规模依然处于高位，但增长速度明显下降;另一方面，房企盈利能力依然保持良好，但增长速度略有下滑。

绩效：运营指标维持低位，策略调整应对压力

2019年500强房地产开发企业存货周转率为0.13，与2018年持平;整体流动资产周转率0.14，较2018年小幅增加0.01;总资产周转率0.11，与2018年持平。从三大运营指标看，总体依然在低位徘徊。在此背景下，房企纷纷使用多样化的营销方式来推动周转。一方面，营销范围逐步扩大。另一方面，付款方式上房企也推出分期和全款折上折等活动。

创新能力和社会责任：税收保持增长态势，企业履行社会责任

房企在实现自身可持续发展的同时，不忘反哺社会，积极履行企业纳税责任。2019年，500强房企所得税均值为3.86元，同比增长10.90%;营业税金及附加的均值约为5.75亿元，同比增长22.37%。房企的社会责任不仅仅局限于纳税和慈善，在形式、规模上也更为细化和完善，针对不同主体践行不同的企业责任。

发展：盈利水平持续分化，投资态度趋于谨慎

2019年，500强房企平均存货货值为427.21亿元，较上年提升19.35%，增速回落11.08个百分点。500强房企整体存货货值增长速度五年内第一次出现下降。存货货值增速下滑一方面是行业整体增速放缓，房地产企业投资趋于谨慎;一方面土地市场溢价率有所下降。从存货周转率上看，2019年500强房地产开发企业周转水平保持低位，存货周转率为0.13，与2018年持平。

近两年房企高周转策略的周转重心在开工和推盘，预售之后继续施工的动力不足，从而导致期房销售增速大幅领先于现房销售增速。随着交房硬约束的到来，房企需要花更多的资源在施工阶段，这一定程度上也影响到周转速度。住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势，主要是因为住宅的财富效应逐步削弱。另一方面，从龙头房企新增货值等数据看，恒大、碧桂园等房企开始主动放缓货值累计，降低资产周转速度。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

趋势：行业集中开始加速，房企强化内部架构

测评报告显示，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。在政策趋紧、融资趋严的背景下，企业更容易出现杠杆过高，资金链断裂等问题，从而成为被并购目标;另外从并购方角度看，房地产行业进入稳步发展期，房企想要快速增长，也更多需要依靠外延并购等方式来快速扩充规模。

随着房地产存量市场的到来，存量资产精细化管理的时代正式开启。相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利，在重运营、重管理的存量时代，企业盈利很大一部分将来自于资产增值所带来的回报。一方面，相对于开发业务的融资趋紧、政策趋严，存量资产领域政策红利不断。另一方面，市场上各类企业纷纷对存量资产进行资源整合。随着房地产从增量时代转向存量时代，越来越多的企业建立存量资产的投资及管理平台，将资产管理提升至战略层面。

回顾2019年，房地产行业逐渐结束粗放发展时代，500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整，强化内生力增长，调整内部架构和管理模式，提升企业综合能力;横向多业务并行，发掘存量市场机遇，围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局，实现打通各个业务链条，增强彼此联动性。房企的经营动向整体显现出保质增量，稳健经营为主，重回款、重利润。

测评报告指出，在行业、政策、市场的变化中，房企的综合能力要经受住考验，首先，需要保持良好的融资能力，探索多元融资途径，获取合理的融资成本。其次，将粗放式发展转换为更为优秀的开发能力，回归"房"的本质，向市场提供更好的产品，在此基础上，提高房地产企业的专业能力，精准获取土储，探索"需求定制"及不同阶层的市场。加强营销力，定向推广，注重营销的内容，深入挖掘客户市场，加强客研工作。此外，通过2019年末来的冠状病毒疫情，房企良好的物业服务显得尤为重要，服务能力对房企来说，也是十分重要的一项能力。