2020年第一季度房地产市场报告出炉！情况逐步恢复向好

一、房地产投资逐步恢复向好，开发降幅收窄

2020年1-3月份，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。从累计增幅看，房地产开发投资受到疫情较大冲击，一季度同比指标创历史新低,且维持1-2月的负增长态势。

疫情让一季度的房地产开发按下了暂停键，但在流动性宽松的背景下，伴随国内疫情得到控制，各地复工复产的比例逐步提升，开发投资数据反弹明显，已然走出了低谷行情，并处于修复通道。

一季度GDP同比下降6.8%，一方面反映了疫情对经济运行的实际冲击，另一方面也凸显了房地产在投资和销售上受到重创，客观上对经济增速有明显的影响，生产总值的下降与房地产企业的下降不无关系。需要肯定的是，在目前经济下行压力加大的背景下，房地产行业仍将是经济的压舱石，稳经济需要稳房地产。只有企业抓紧复工复产，政府在政策和措施上给予更多宽松的环境和支持，才能够启动房地产这个内需发动机，加快房地产销售、投资，拉动宏观经济迅速恢复正常增长轨道。

图3- 1 2017Q1-2020Q1全国房地产开发季度累计投资情况

数据来源：国家统计局

从季度开发投资看，房地产投资同比增速先扬后抑，呈现逐季下调态势，疫情更加快了其增速回落态势。从单季角度看，一季度开发投资规模依然突破两万亿元，较高的施工水平在一定程度上保障了开发投资额具有较高体量。

分类市场看，本次疫情对需求的影响将进一步改变市场投资格局，本已持续承压的商办市场或面临更加严峻的考验，其投资端将更显乏力。其中，办公楼投资下降10.8%;商业营业用房则一直保持负增长;住宅投资受疫情的影响最小，同比增速下降7.2%。

表3-1 2019Q1-2020Q1房地产开发投资及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

从单月数据来看，目前房地产开发投资仍处于复苏阶段，开工的逐渐恢复对于3月份的投资数据有明显推动。从同比增速看，房地产投资的恢复速度超过预期，投资增速止跌回正，3月投资增速在去年同期的高基数上增长1.2%。预计随着疫情逐渐好转，房地产开发投资增速将会进一步趋稳。

图3- 2 近一年各月房地产开发投资及增长情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

从区域累计投资增速看，各区域开发投资均为负增长，且与去年同期房地产开发投资存在较大差距。

第一季度各区域开发投资情况不一，同样也反映了各区域相关省份受疫情影响的程度以及城市供地结构、市场需求及调控政策等不同。具体来看，东部仍然是支撑房地产投资的最大区域，东部地区房地产开发投资12714亿元，同比下降6.1%，降幅比1-2月份收窄6.4个百分点;中部地区受湖北疫情影响，投资3917亿元，下降18.7%，降幅最大，但降幅有所收窄;西部区域投资反弹尤其明显，投资情况也最为乐观，一季度完成房地产地区投资4861亿元，下降0.8%，已接近正增长，这主要源于西部地区人口相对稀疏，疫情程度相对更轻;而东北地区投资470亿元，下降14.0%，降幅仅收窄2.1个百分点。

图3-3 2019Q1-2020Q1各区域季度累计房地产开发投资情况

数据来源：国家统计局

第一季度内，各区域投资增速受疫情影响皆表现为不同程度的回落。其中，冲击对中部影响最大，同比增速较上季度和上年同期分别下降了26.9和27.1个百分点;西部投资情况相对较好，增幅较上季度和上年同期分别下降了16.6和19.7个百分点，且其住宅投资增速已率先回正。

从区域贡献占比看，一季度内东部地区投资额占总投资额的57.9%，比重较上年同期提升1.0个百分点;中部投资额占总投资额的17.8%，较上年下降2.4个百分点;西部地区投资额占总投资额的22.1%，比重较上年提升1.5个百分点;东北地区投资额占总投资额的2.1%，微降0.2个百分点。

表3-2 2019Q1-2020Q1各区域房地产开发投资及增长情况

单位：亿元，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

从月度数据的同比增速来看，各区域投资皆呈现不同程度的反弹态势。其中，西部地区投资市场表现最为活跃，增速由负转正并加速回升至16.3%;东部地区投资反弹明显至正增长;中部和东北部地区增速降幅有所收窄。

表3- 3 2020年各区域第一季度各月房地产开发投资情况

单位：亿元、%

数据来源：根据国家统计局数据整理

二、开发企业到位资金同比负增长，3月资金面压力边际缓解

1-3月份，房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%，降幅比1-2月份收窄3.7个百分点。

受益于货币金融政策的宽松，市场资金面相对宽裕，行业融资政策有所松动，国内贷款同比下降5.9%，下滑幅度最小，降幅较1-2月收窄 2.7个百分点;而最能直接反映销售状况的定金及预付款下滑幅度达 22.4%，降幅较1-2月收窄1.5个百分点;个人按揭贷款下滑 7.4%，较1-2月收窄5个百分点;自筹资金同比下降8.8%，降幅较1-2月收窄6.6个百分点。

受今年疫情的影响，房企在销售回款和到期债务上面临双重压力，偿债压力倍增。在此背景下，房企需要更多的资金用于人工支出、利息开支、建设资金、管理费用等。因此当前房企紧抓窗口期融资，加大融资力度，通过发行美元债和各项借款，从实操层面上增加流动性。值得注意的是，受疫情影响，美元债发行也受到了限制，不少房企抓住发行疫情防控债的契机，但是疫情防控债并不是主要的资金来源而且其所占融资比例较小，对房企来说也只是杯水车薪。只有银行真正放松流动性，才有助于缓解房企融资压力。预计房地产资金来源将得到改善，这样才能稳定房地产产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。

表3- 4 2019Q1-2020Q1房地产开发企业季度累计到位资金来源情况

单位：亿元、%

数据来源：国家统计局

从季度资金方面看，一季度开发企业资金来源总量同比下降13.8%，增速较上季度和上年同期分别回落了22.8和19.7个百分点。从到位资金来源上看，均出现同比下降的态势。

从一季度内开发企业资金来源的构成分析，国内贷款占20.0%;利用外资占0.1%;自筹资金占32.0%，其他资金占47.9%。相较上年同期，各项资金来源占比中，除利用外资和其他资金占比保持不变之外，企业自筹资金回落3.4个百分点，国内贷款资金占比提升1.7个百分点，体现了我国为应对疫情，相对宽松的信贷政策起到了效果。

表3- 5 2019Q1—2020Q1房地产开发企业资金来源情况

单位：亿元

数据来源：根据国家统计局数据整理

一季度3月，房企资金状况有所好转，到位资金总量达1.3万亿元，同比下降7.6%，降幅较1-2月收窄近10%。整体来看，行业资金面压力边际缓解。3 月开发贷、按揭贷款、房企筹资金已略高于去年同期水平，对开发企业资金影响最大的定金及预收款规模恢复程度偏弱，但只要疫情结束，或者进入常态管理，房地产销售信心恢复，那么企业资金这块有望继续回升。

图3- 4 近一年各月房地产开发企业资金来源情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

三、房地产贷款增幅持续回落

2020年一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落;一季度增加1.75万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.6%，比上年全年水平低9.4个百分点。

2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.73万亿元，同比增长3.9%，比上年末低2.8个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元，同比增长15.9%，比上年末低0.8个百分点。

表3-6 2019Q1-2020Q1房地产贷款余额及增长情况

单位：万亿元，%

数据来源：根据中国人民银行数据整理

四、新开工面积同比降幅快速收窄

1-3月份，全国房屋新开工面积28203万平方米，下降27.2%，降幅收窄17.7个百分点。其中，住宅新开工面积20799万平方米，下降26.9%。房屋竣工面积15557万平方米，下降15.8%，降幅收窄7.1个百分点。其中，住宅竣工面积10928万平方米，下降16.2%

一季度新开工面积仍未超过3亿平方米，开工量仍未达到正常水平。从增速上看，3月份已经加快了新开工的速度，这得益于多个城市出台了放松预售条件等供给端政策以减轻房企的资金压力，但由于1-2月增速基数较低，所以一季度依旧录得负增长。随着疫情形势逐步向好，楼市各项工作有序恢复正常化后，房企项目新开工意愿更为强烈，后续新开工面积有望稳健回升，预计二季度房屋新开工面积将成为开发投资额重要发力点。另外，即使房企加大施工力度，竣工指标仍需要一定时间来修复。

(万平方米)

图3- 5 2017Q1-2020Q1全国各季度累计商品房新开工、竣工面积建设情况

数据来源：国家统计局

一季度，房地产开发企业房屋施工面积717886万平方米，同比增长2.6%，增速比1-2月份回落0.3个百分点。其中，住宅施工面积504616万平方米，增长4.1%。虽然施工面积增速不及预期，但是依然是唯一保持正增长的指标。

(万平方米)

图3- 6 2017Q1-2020Q1全国各季度累计商品房施工面积建设情况

数据来源：国家统计局

从季度内各月房屋建设情况看，3月单月房屋新开工面积有所回升，降幅较1-2月收窄34.5个百分点，同比仍跌10.4%。整体来看，在复工复产、流动性支持、销售复苏的共同推动下，行业供给侧链条上的新开工、竣工等环节均呈现出了较明确的底部回升趋势，但要实现新开工增速回正以及恢复疫情之前的水平，仍然需要一段时间。

表3-7 2020年第一季度各月房屋建设情况

单位：万平方米，%

数据来源：根据国家统计局数据整理

一季度内各区域新开工面积从季度累计数据变化上来看，各个地区增速呈现大幅下行态势。具体而言，东部地区房屋新开工面积为13418.2万平方米，同比下降21.8%，较上年同期增速下滑28个百分点;中部地区房屋新开工面积为7170.6万平方米，同比下降34.3%，较上年同期下滑50.3个百分点;西部地区房屋新开工面积为7157.1万平方米，同比下降28.1%，较上年同期下滑46.3个百分点;东北地区房屋新开工面积为457.2万平方米，同比下降35.0%，较上年同期下滑48.3个百分点。

(万平方米)

图3- 7 2019Q1-2020Q1各区域季度累计房屋新开工面积情况

数据来源：国家统计局

各区域施工面积从季度累计数据变化上来看，各区域增速皆呈现不同程度的回调态势。具体来看，东部、中部、西部和东北地区施工面积分别为321367.5、174105.2、183710.2和38703.5万平方米，同比上升3.6%、2.4%、1.9%和下降0.4%，较上年同期分别滑落4.7、6.6、7.2和0.5个百分点。

(万平方米)

图3- 8 2019Q1-2020Q1各区域季度累计房屋施工面积情况

数据来源：国家统计局

各区域竣工面积从季度累计数据变化上来看，各区域增速呈现冲高后回落趋势。具体而言，东部地区竣工面积8111.8万平方米，同比下降10.4%;中部地区竣工面积4092.3万平方米，同比下降13.5%;西部地区竣工面积2886.8万平方米，同比下降29.8%;东北地区竣工面积466.3万平方米，同比下降19.8%。

(万平方米)

图3- 9 2019Q1-2020Q1各区域季度累计商品房竣工面积情况

数据来源：国家统计局

五、商品房销售面积同比大幅滑落，疫情缓和下销售明显修复

1-3月份，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9%，办公楼销售面积下降36.2%，商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%。一季度，疫情对短期商品房销售带来较大负面影响，销售面积和金额出现了同比大幅下降。不过在3月份销售情况的拉动下，相比1-2月数据，1-3月降幅数据开始收窄，有筑底回升的趋势。

2月中旬以来，企业陆续开始复工复产，房企通过网上卖房，线下售楼处及时开放，以及项目开竣工恢复正常运营，房地产市场正在迅速恢复，疫情期间积压的需求在疫情好转后获得释放。房地产销售出现季度负增长的情况多年来少之又少，短期冲击因素不会长期持续，楼市需求也不会消失，随着国内疫情防控成效显著，生产生活秩序加快恢复，在金融、财政政策相对积极，需求及流动性逐步恢复的预期下，市场活跃度的提升和回暖的可能性变的更大，房地产销售有望在下半年进入正常的量价水平。

(万平方米)

图3-10 2017Q1-2020Q1全国商品房季度累计销售面积及同比情况

数据来源：国家统计局

(亿元)

图3- 11 2017Q1-2020Q1全国商品房季度累计销售金额及同比情况

数据来源：国家统计局

从分类物业销售看,住宅、办公、商业用房销售同比仍为负增长，但与上个月相比，已出现回暖趋势。其中住宅销售面积变动最大，跌幅较上月收窄13.3个百分点;相比住宅、办公，商业楼销售面积恢复速度较慢，跌幅较上月仅收窄10.9个百分点。销售金额中各类型物业仍保持上月负增长的态势，但是跌幅收窄。其中商业用房以-39.8%下滑最大。从同比变动看，住宅是恢复速度最快的销售物业。

图3- 12 2017Q1-2019Q1全国各物业季度累计销售面积同比情况

数据来源：国家统计局

连续多个季度数据来看，商品房销售面积增速在经历上下震荡后因疫情冲击大幅回落。从细分市场看，一季度内住宅销售面积同比大幅回落，办公和商业用房降幅进一步扩大;销售金额中住宅下降幅度最小，办公楼和商业营业用房跌幅同样进一步扩大。

疫情之下，部分城市放宽新房预售审批标准，同时房企为了加速资金回笼，刺激销售，不少企业推出优惠折扣房价，加之经济危机背景下，高净值人群有投资保值需求，多因素叠加，有不少热点城市的楼盘销售去化较快，尤其是总价高的楼盘购房需求得到迅速释放。未来疫情得到完全控制，前期被延后的购房需求完全被释放，销售情况有望进一步好转。

表3-8 2019Q1-2020Q1商品房销售情况

单位：万平方米，亿元，%

数据来源：国家统计局

单月数据方面，销售面积指标得到了部分修复，虽然同比增速较上年同期仍下滑15.9个百分点，但3月降速较1-2月明显收窄，同时，3月份取得13503万平方米的销售规模已经回归至2019年单月正常水平，这同样验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。

(万平方米)

图3-13 近一年各月商品房销售面积情况

数据来源：根据国家统计局数据整理

一季度，东部地区商品房销售面积8803万平方米，同比下降24.3%，降幅比1-2月份收窄10.6个百分点;中部地区商品房销售面积5706万平方米，下降32.8%，降幅收窄12.4个百分点;西部地区商品房销售面积6824万平方米，下降21.9%，降幅收窄19.4个百分点;东北地区商品房销售面积645万平方米，下降32.8%，降幅收窄8.2个百分点。

从各地区销售面积看，中部、东北地区同比下降幅度最大，东部居中，西部地区同比下降幅度最小。从同比变动看，西部地区是恢复最快的区域，中部地区虽然是受疫情影响最大的区域，但在各项利好政策的影响下，房地产市场也快速好转。近期东北地区防御疫情输入的压力陡增，这对于东北区域楼市销售而言更为不利。

(万平方米)

图3- 14 2019Q1-2020Q1各区域季度累计商品房销售面积情况

数据来源：国家统计局

一季度内从商品房成交规模看，销售面积出现了快速反弹，显示疫情下房地产的较强韧性。其中，西部区域销售同样反弹尤其明显，西部地区疫情程度相对更轻、西部地区推盘预售恢复更快。

表3- 9 2020年各区域第一季度各月商品房销售面积情况

单位：万平方米、%

数据来源：根据国家统计局数据整理