央企悄然入局，“未来社区”能否成为行业转型突破口？

杭州中国铁建大厦

5月9日，浙江省温州市鹿城区集新社区一期地块以挂牌方式成功出让，该地块以55.28亿元底价成交，竞得者是中铁建城市开发有限公司。

这不是一宗寻常的土地出让。

仔细研究下来发现，该地块释放的信息量巨大。

首先，温州鹿城集新社区是浙江省规划打造“未来社区”以来第二个公开出让项目，规划投资规模最大、入住人口最多，极具示范效应；此外，竞得者中铁建城市开发有限公司是央企中国铁建首个城市开发运营专业公司，成立仅1个月。作为中国铁建携手浙江省政府共建未来社区的首例探索，该项目同时也是中铁建城市开发有限公司成立以来的首个项目。

存量时代下，温州鹿城集新未来社区将代表城市更新下社区运营的新趋势，提供行业转型升级的新思路。而中国铁建以“未来社区”为突破口挖掘新“蓝海”，寻找新增长极的战略布局，将为行业创新探索提供可参考样本。

01
未来社区：社区发展新趋势

“未来社区”的概念，对不少人来说还略显陌生。但国际上已有不少“未来社区”的建设先例。以加拿大为例，在建设更智能、绿色、包容的城市的目标之下，打造了Quayside未来社区。欧洲BLOCK模式、新加坡COMPLEX模式、日本共享住宅，也都能看到未来社区的影子。
 
2019年，浙江省两会第一次将“未来社区”写入《政府工作报告》，随后启动未来社区建设试点。作为继“两山精神”、“特色小镇”之后，浙江省创造的又一“新经验、新借鉴”，未来社区将有可能在中国未来10年、20年成为基建“新亮点”。浙江省首批发布24个示范项目，投资额达2000亿；2021年拟培育投资100个示范项目，并致力于将“未来社区”模式推向全国，有力支撑大湾区大花园大都市区建设。
 
温州鹿城集新未来社区便是浙江省推进大湾区建设的标志性项目之一，具有桥头堡作用。

中国铁建获取的项目地块为鹿城集新未来社区一期。

项目区位图
 

未来社区以人民美好生活向往为中心，聚焦人本化、生态化、数字化三维价值坐标，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景创新应用为重点的集成系统，突出高品质生活主轴，构建具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。通俗来讲，在未来社区里，居住、出行、休闲、购物、教育、医疗一站式的生活场景将最大化呈现。

根据中国铁建的总体规划“一核，双廊，四片区”，未来这里将通过商业中心、滨水商业街、办公、酒店、邻里中心、菜市场、社区健康管理中心、邻里文化交流中心、幸福学堂、TOD公交场站共同打造未来社区九大场景，融合为人民群众居住、出行、休闲、购物、教育、医疗一站式生活：

① TOD社区，25到温州高铁站，30到温州市政府；

② 27.25万方商业配套，满足各方面的日常生活需求，包括需自持10年2.7万方的旅馆、1.5万方的商务办公，10.58万方的可售商业等。还有雅戈尔二期地块7.98万方商业配套，预计与宝龙合作开发；

③ 空中廊道实现trong>

④ 建立对接国内外知名医院的远超诊疗集成系统，社区卫生服务中心与三级医院合作合营建立医联体；

⑤ 托幼所到初中，满足0-16岁义务教育需求，并构建全年龄段学习空间。

再加上数字化、人本化、生态化的建设要求，中国铁建未来社区将在物业数字化服务、人本化服务，居住条件的舒适度上留给市场更多的期待。

未来社区的“三化”“九场景”模型

作为中国铁建未来社区开篇之作，该项目将打造为浙江省未来社区的全新样板，集聚TOD复合功能形象展示区公共生活服务中心的新名片。
 
很显然，区别于以往单纯建房子的“快周转”模式，该项目的核心在于强运营，本质是从“造房子”向“造社区、造生活”转型，考验着企业的综合运营实力。

02
中国铁建稳步转型，探索新的增长极

中国城市开发逐渐转入存量市场，“绣花式”精细化城市更新正成为城市发展的主要方式之一。
 
央企中国铁建早早就认识到这一点，积极践行“四者”定位（“政府购买公共服务的优质提供者”“区域经济发展的深度参与者”“政府与经济社会发展急所的责任担当者”“做国家战略的卓越践行者”），以改革创新和转型升级为重点，蓝海开拓，打造“品质铁建”。
 
2019年8月，中国铁建与浙江省政府签署战略协议，以未来社区建设为契机，中国铁建启动新一轮在浙投资开发。
 
2019年12月，中国铁建股份有限公司第四届董事会第三十一次会议通过决议，同意设立中铁建城市开发有限公司。
 
2020年4月，中铁建城市开发有限公司正式成立。定位为中国铁建城市开发与运营政策研究、资源整合、投融资模式创新的投资平台，主要负责未来社区、产城融合、片区综合开发等城市更新类业务的开拓，通过专业化运作和品牌的打造，以平台搭建、金融推动、投资跟进、基础设施一揽子合作，内外协同经营，积极抢占存量业务发展先机，助力中国铁建在城市更新“蓝海”领域实现新的增长极。
 
去年6月，李总理考察浙江并指出：改造老旧小区、发展社区服务，不仅是民生工程，也是培育国内市场拓展内需的重要抓手，发展空间广阔。中国铁建则以民生工程为切入口，抓住浙江目前刚刚起步的未来社区建设，发挥央企雄厚实力，以期在这个体量巨大市场中占绝对优势。
 
中铁建城市开发有限公司总经理马建军坦言，“民生工程虽相对利薄，但与政府一起推动城市建设、改善居民生活是央企应该承担、必须承担的社会责任。”提前布局未来社区市场，也是践行央企使命使然。
 
从企业战略的角度来讲，入局未来社区，中国铁建可以说为未来发展上了“双保险”。
 
在开发过程中，不仅可以取得一定规模的销售额和稳定的收益，还获得价值较高的社会效益，同时，在未来社区探索初期，将积累建设未来社区的宝贵经验，为更大规模的发展建立起先发的竞争优势。中国铁建目前已签约6个首批试点未来社区项目意向协议，成为签约最多的建筑类中央企业。而此番温州鹿城集新社区落地，也让中国铁建在未来社区开发运营领域占得先机。

未来已来。房地产行业走过黄金二十年，如今进入存量时代，城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变。
 
同时，在“房住不炒”的政策调控底线之下，城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。
 
此次中国铁建携手浙江温州，恰恰是发挥央企优势。积极参与城市发展建设，致力于将中国铁建八大模块全产业链优势结合，实现传统业务升级，将房地产主攻方向按人民对美好生活的变化而调整，从“造房子”向“造社区、造生活”转型，实现发展升级，营造美好人居。
 
“未来社区”模式的探索，很可能是当前房地产行业转型升级的突破口，而央企中国铁建已经站在了风口之上。