买二手房怎么做资金预算？

买房前做好资金预算计划是很有必要的，直接决定你可以买多少钱的房子。首先需了解各项资金如何计算，然后根据自身情况制定资金预算计划。

看上某一套房子时，你需要考虑首付款、税费、贷款和中介费等，按照下面的思路制定资金预算计划。

举例：

王先生可供支配的资金有200万元，想拿150万元做首付，买首套二手普通住宅。选择商业贷款，贷款期限25年，月工资税前3万元，名下没有负债。假设王先生看中一套60㎡无抵押的小两居，90年代的普通商品房，房子满五唯一。他需要如何制定资金预算计划?

北京现行首付及贷款比例政策如下：

王先生购买的是普通住宅，首套房，选择商业贷款，贷款期限25年，等额本息还款法，则首付比例35%，贷款可贷65%。

1.计算方法

(1)首付款=实际成交价-贷款额

(2)贷款额

a.不确定首付额度：可以利用贷款计算器，根据所能承受的月供进行试算。

月供=贷款申请人月收入÷2

b.已确定首付额度：

则，贷款额=首付款÷35%×65%

2.案例分析

由于王先生已确定首付款为150万元，则：

(1)王先生能承受的月供：

王先生税后月收入为3万元，则月供不能超过1.5万元。

(2)满足王先生能承担的月供贷款额：

利用贷款计算器，可试算出至多可贷280万元，每月需还贷1.486万元。

(3)房子的评估价(二手房商贷比例以评估价或网签价为基数，谁低取谁;评估价通常为成交价的80%~90%)：

评估价=贷款额÷贷款比例，即280万元÷65%≈431万元

(4)王先生所能承受的成交价：

根据王先生准确的首付款，可推算王先生能承受的成交价为280万元+150万元=430万元。

根据以上步骤，可以得出，王先生能承受的房屋成交价430万元，首付款150万元，至多能贷款280万元，每月需还贷1.486万元。

二手住宅涉及的税种有契税、个税、增值税及增值税附加税。二手房税费的税基大部分情况下为网签价，具体收税比例及政策如下：

上图仅为二手普通住宅的税费征收标准

分析：

王先生看中的房子满五唯一，则只需缴纳契税，增值税及个税免征。首套房90㎡以下契税征收1%，假设王先生还是要买这套房，则需要准备430万元(网签价)×1%=4.3万元的契税。

其它房屋类型及征收标准可根据实际情况自行尝试计算。

根据《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，自2014年7月1日起，下放房地产经纪服务收费定价权限，实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定(注：具体收费标准以各经纪机构公布的为准，法律法规以最近执行的政策为准)。

即：中介费=房子成交价×房地产经纪机构收费比例

假设中介费需8万元，王先生买房前至少需要准备资金为150万元+4.3万元+8万元=162.3万元。

以上仅提供一种思考方式，特别提醒，首付款及月供的确定，需根据自身实际情况，保留出自身生活需要可支配的活动资金。月供不要超过月收入的三分之一，最好不要超过月收入的一半，给自己的生活留点余地。