房地产根本不会有什么“震惊”“巨变”出现

毫无疑问，从最近两个月开始，密集的房地产调控政策，几乎让不少小伙伴们都懵逼了，看不懂这个楼市走势到底如何，后台各种留言都炸开锅了。

说实话，我也说不上来这些政策落地之后到底走势如何，因为第一政策在过去没有参照样板，第二我也不知道在落地过程中会不会打折，所以你问我我可能会假装很懂的说一通，但是本质上并不会给出很明确的观点。

但是对于房地产这行，未来的调控一定会越来越密集，或者说我们越来越想不到，如果我们太深究在每一次调控，可能会让自己更加迷失，所以失去了自己该有的关注。

很多时候，我们需要了解房地产这个行业的本质，这个本质可能决定了他的最终走势，而本质到底是什么，可能不是那么容易看清楚的。

房地产这行有这么一个认真学习和提升的研修班其实很少，而最近几天密集的可能也让我更多的可以看懂这个行业内的一些本质。

和大家聊聊我读书的一些心得体会，关于房地产的一些根本，也希望大家可以更加淡定的看待这个行业。

1、城镇化是中国最大的红利，而这个红利的分享没有更好的载体

中国发展现在有一个最大的红利趋势，其实就是城镇化发展，这个趋势不可逆而且高速进行中，而这个过程创造了大量的财富。而这个经济财富创造的过程并没有一个很好的载体让所有人可以参与，国外拥有比较健全的基金模式，不论谁都可以参与跟投，但是目前中国的发展还是健全，所以到底了这个趋势不能让所有人参与。

没有了基金模式，房地产成为了唯一的一个载体，城市发展带动房价的上涨，而且城市伴随着城镇化一直在发展，所以房子成为了这股红利最好的继承者。

而且这股趋势并不只发生在二三线城市，一线城市同样有体现，一线城市目前正处于高速的旧城改造的阶段，旧城改造说的直白一点就是拆迁，而拆迁背后你可以理解为房屋的置换。而全国整个拆迁置换的比例有多少呢，接近25%，所以这同样也是一股汹涌的城市发展趋势红利。

有一个简单的例子大家就可以看出这股趋势有多汹涌，整个上海的户均面积只有66平米，是全国70个大城市里倒数第五，为什么会这么低，因为上海有500万套的老旧鸽子笼房子，而这一些未来就是置换的强劲动力，这也是为什么在上海最近两年人口下滑的时候楼市依然保持坚挺的核心原因，正是因为置换需求太旺盛了。

中国城市化的大趋势没有变，而且会持续很长的时间，这是楼市的第一个基本面。

2、房子和人千丝万缕的关系也没有改变

很多人谈论房价，都会说到房价太贵是因为房价背后捆绑的资源太多，所以如果卸掉资源的话会好很多。

而且从目前情况来看，租售同权等政策似乎也在往这个方向来走。但是这条路其实也挺漫长的。

比如户籍制度，为什么说房子很大可能会一直和户籍捆绑呢，因为行政上有规定，对于户籍居民，城市需要解决你的居住问题，所以如果你外来人口落户了没有房子，政府还要解决你居住，这个就给各个机构增加麻烦，所以你想落户，还是要有住房。

对于医疗也好，教育也好，本质上也是这样的分配问题，对于不动产而言，背后一定意味着公共配套，因为这个公共配套目前都是政府机构主导，所以很难市场化，很难市场化背后就意味着分配问题，分配不是说优先考虑有房子的，但是分配一定是优先考虑本地户籍居民。

国外为什么可以很好的中和这个问题呢，因为国外私人可以参与到城市配套供给中，这也是为什么有钱人愿意住郊区，有山有水，而且还有保障，这一点很关键。

卫星城能够发展的起来，是产业的迁移，但本质上也是有钱人的迁移，让富人愿意住郊区，城市群发展才会更加良性。

3、房企是参与城市建设的重要载体

很多人谈论城市建设和土地的关系，都会简单粗暴的提到土地出让金这个维度，确实土地出让金后续的重要使用出口就是在城市建设这个维度上，所以从这个角度来看，土地和城市也是互相依存的个体。

另外，对于城市来说，也需要其他行业一起来参与和发展，而首当其冲的其实就是开发商，这里不是说开发商多么唯利是图，而是房企是那么多行业里少有的更加愿意看未来的行业，所以某种程度上对于一个片区第一个愿意吃螃蟹的也是开发商，所以开发商和城市也是互相依存的个体。

还有一个维度，对于一个区域的产业也好，商业消费也好，都是需要一个迭代的过程，我们看很多新交付的楼盘，刚开始的时候都是沙县小吃兰州拉面+五金配件+中介门店，然后通过时间的推移，一点点的调整一点点的提升。

没有那个地方是一来就高大上的，所以一个城市发展更加需要在一开始的时候不那么在于运营得利的企业，而这个时候开发商也是一个不错的载体。

这也是为什么很多新区招商引资的时候来的都是开发商，不是什么赤裸交易，而是确实需要互相依靠。而这转换为表现，就是很多人看到的一个地方还没起来，房价先行起来的一个根本逻辑。

4、房地产确实很庞大，大到经济不能忽视

我们都知道，去年一年中国商品房销售额是12万亿，而这还是一手房，把一手二手加起来接近20万亿，而一年我们的GDP总值74.4万亿，所以这个数值的对比可能你就能感受到行业的庞大。

所以这样的庞大已经达到，不是简单的其他行业可以替代的，哪怕是数值上的替代，所以我们对待房地产发展，是一定希望他稳健上扬的，且不论下跌，哪怕是增速下滑有的时候也是一个不良的信号。

而且从整个社会的具体表象来看，房子的价值还是很健康的，在银行里，房贷的坏账率永远是最低的，而且我们身边也极少看到因为还不起房贷断供的，大部分都是日子越来越好。。

而且我们也看到，银行也把给到房子抵押的贷款最低的利率和最长的年限，所以本质上银行本身也认为房产是最优良的资产。

另外，换一个维度来看，房地产消费还有一个重要的功能，就是把居民的储蓄转换为房产，中国特色就是百姓拥有大量的存款，这很大程度上让我们有了抗风险的能力，但是在通货膨胀的前提下，高储蓄也是隐患的一种，所以用房产消费其实也很大程度的降低了这种隐患。

所以我们可以看下房子参与的几个环节，首先房地产和国家经济的关系，其次是土地出让和城市建设的关系，最后是微观上居民刚需和改善需求的踊跃，我们可以看到，房子切入了宏观、中观、微信三个界 面，很少有一个产品可以切入这么多维度。

而且很多基本面本质上不会改变，再加上目前国家处于城市化高速发展以及土地天然的供求落差，所以给到房地产各种势能，决定了这个行业一直保持在稳健的格局。

这或许是楼市的本质，也决定了大概率事件上不会让这个行业有太多意外的可能，当然这里的意外我认为暴涨和暴跌都不太可能出现，稳健一定是持续存在的。

最近很多人喜欢用震惊或者巨变的字眼表态自己的惊人发现，或许是他们从来没有认真理解过房地产这个行业。

不知道这么说来各位会不会有多一些淡定，其实这个行业就是这样，骨架都在那，从来没有改变过。