多少房子才够住 北海楼盘君再为你解读

有种奇怪的论调，就是中国现在房子够住了。论者举出官方的人均住宅面积数据，说中国的人均住房面积已经超过日韩，赶上了发达国家水平。

我们姑且不考虑统计数据自身问题，只考虑两个方面就知道这个结论有多不靠谱。

一、统计面积口径偏差。国际通用的统计都是用实际使用面积，中国城市住宅面积统计都是用建筑面积。只要乘以得房率，就能看出其实真实差距是不小的。调整过的城市人均住房面积大概25平方米，只比地狭人多的日本韩国略高，远低于欧美平均水平。

二、住宅分布情况和充分利用程度。

这从不同规模的城市的户型分布就能看出端倪。越是经济发达的大城市，因为住房单价较高，总体上户型相对偏小，而县城或镇的住房则普遍户型很大。实际上用平均数很难衡量中国人的真实居住情况。电视剧蜗居里描写有现实的背景，大城市居民特别是年轻人的住房条件普遍都不太好，也就是远没有达到人均25平方米的居住舒适度。

上世纪80年代的西直门

现实中我国的住房闲置率比较高，其中一个很重要的原因是人口由于经济因素的迁移，导致农村和小城市住房很多闲置。即所谓小城市房子很便宜但赚不到什么钱，大城市机会多能赚来钱但还是买不起房。现有的被平均化的居住面积远没有充分有效地利用起来。

其实，讨论房子是否够住，要考虑主观需要和有效需求，也得考虑有效供给。而这里所说的主观需求，还应该是包括在哪里居住就在哪里置业的需求。

今天的西直门

从主观需求来说，人当然都是希望拥有自有住宅且越大越好，现实中理想的人居面积也应该是宽敞舒适而不逼仄为佳。

不过真正有意义的是由购买力衡量的有效需求，经济的发展，人们收入的普遍提高，就是有效需求不断逼近真实需求的过程。

全面建设小康社会，目标是大部分人都能够受益。经过未来二三十年的充分发展，最终中国人的收入是可以达到发达国家的水平，也就是人均4万美元以上，而且人口是高度城市化的，富足的中产阶层会构成社会的主体。

在这个过程中，有效需求随着收入水平上涨也会快速增加。其实，就算按照发达国家的人居标准，中国的有效土地供给对于这些新增需求也完全可以满足。

喊着房子够住的人，其中一部分还有个没说出来的心理，总是担心城市建更多住宅会占用太多土地资源。这就属于头脑不清，其实城市规模越大，对土地的利用也就越集约，人均占用土地资源更少，单位面积创造的GDP更高，恰好可以节约更多的土地。随着城市化最终达到发达国家水平，农村和小城镇富余宅基地和其他闲置土地可以更多地释放出来，只要相应改变土地产权和流通制度，推进流转和置换就可以实现。而国家现在的政策也正在逐渐做出这方面的调整和改革。

上世纪80年代北京

主观需求的提升是人性，人的一生其经济收入和地位是不断发生变化的，社会也在高速发展日新月异。曾几何时，中国大多数人住宅有独立卫生间都是奢求。用今天的眼光来看待未来人的生活，也必定要冒被后人嘲笑的风险。

目前来看，对于增量的需求仍然会是主要方面，可以肯定中国的住宅总量(无论商品房还是保障房)还是远远不够住的。

房子已经够住的论断很诡异，最让人不能理解的是，怎么会有人见不得中国人住得更宽敞更舒适。实现人们生活的富足幸福是时代的使命，衣食住行是人人不可或缺的基本需求，而发展市场经济实现更均衡更充分的发展目的就是不断满足这些增加的有效需求。

杜甫有篇名作诗题是茅屋为秋风所破歌，他绝不会说“安得茅屋千万间”。诗中说的是“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，其情怀可谓宽广。只是房子不会从天上掉下来，只有借助现代市场的力量，让人们的收入普遍增加，让天下的寒士都能实现小康和富裕，让房地产市场造出更多更好的房子，才能真正实现广厦千万人人安居的美好理想。