房地产金融风险 个人篇

今天的房地产业是金融高度介入的行业，若不借助银行和其他金融手段，整个行业根本就无法运转起来。对于大多数普通家庭来说，也必须依靠按揭贷款才可能圆购房之梦。而中国房地产市场全面引进现代金融机制也不过二十年左右的时间，大众日常生活中对金融手段的运用较少，普通人的金融知识缺乏，特别是金融风险意识也较为单薄。虽然表面上暴露出来的风险不大，但是潜在的隐忧也是存在的，个人也需要更多了解有关知识增强房地产金融风险意识，以未雨绸缪。

得益于中国房地产市场这些年来整体上的繁荣和房价的持续上涨，尽管无论是开发企业还是居民部门的杠杆率都很高，但是开发贷和按揭贷的不良率都常年保持很低的水平，而且还在不断地走低。可以说，至少从数据上来说，中国的房地产金融风险是不高的，高房价部分掩盖了之前的风险。不过一个现实的趋势必须加以注意，就是居民部门的杠杆比重最近几年一直在增加，反映出全社会的负债和风险在不断地由政府和企业向个人转移。虽然中国没有美国式的次级贷款，系统性风险也一样存在，而且对个人的影响在变大。

房产行业金融风险涉及面很广，与个人购房者相关的主要体现在信用风险、流动性风险、利率风险、再融资风险、政策风险及系统性风险。

一、信用风险表现为购房者的偿还能力和偿还意愿不足。借款人往往是由于意外的发生导致还款的意愿和能力下降，这方面一般只是概率问题，无法提前预计，可以通过保险等方式给予预防和保障。

二、流动性风险，由于对收入和资产的可变现性预估不足，对风险敞口被全部覆盖过于乐观，都可能使个人的流动性风险暴露。而且流动性风险会自我加强，一旦借款者现金流动性枯竭，依靠融资还贷就变得更困难。投机性较强的购房者可能因为采用更高的杠杆倍数和缺乏可变现资产面临更严重的流动性风险。

三、利率风险主要是因为货币政策不断调整，基准利率和商贷利率也会随之发生变化。虽然按揭贷款的本金不会变，但是利率的小幅涨落也可能对还款金额产生较大影响。如果每月还贷金额占个人或家庭收入比重很高，而购房者收入增长又较慢的话，就会对利率变化带来的支出增加非常敏感。有这种情况的购房者需要预先充分考虑和计算对利率变动的承受能力，可以参照近些年商业按揭贷款的利率变化幅度。还要尽可能地抓住商业银行提供的按揭利率折扣的机会，通常享受这种折扣会一直保持，这等于即便基准利率提高也都是打了折的，有利于降低利率风险。

四、再融资风险，发达的现代金融业提供了很多再融资的手段，特别是房价上涨的时期，个人持有住宅普遍被视为优质资产，这种情况下较容易进行再融资。必须注意的是再融资等于是杠杆之上加杠杆，杠杆倍数可能一下子就提高了几倍，这种风险通常是最高的。抵押房产炒股或做其他类似投资都是把自己暴露在极高风险之下，是缺乏风险意识没有安全界限的表现。因为风险已经过高，预期收益根本无法与之相配。

五、政策风险是因为中国的房地产市场都处在政府的管控之下，各种调控政策手段随时可能出台也可能取消，具有一定的不确定性。如果按揭购房者的决策是基于对未来房价涨幅的估计而不是根据个人现金流情况的考虑，一旦当地的出台严厉的调控政策，购房者就会陷入巨大风险之中。目前中国的长期政策目标是遏制房价上涨，要稳定市场稳定预期，调控政策很可能持续更久更经常化。个人购房者必须根据政策趋势来调整预期理性决策。

六、系统性风险。大多数收入稳定、风险偏好低又量入为出的购房者， 对于金融风险知识只需要稍加了解，避免一些不必要的损失和突发情况下的措手不及即可。新常态下，有些风险可能会放大，但对刚需族的影响不会太大。一旦因为调控过严过长，以及外部经济环境发生变化，导致市场对房价的预期发生重大反转，系统性风险也可能爆发(当然这种可能性目前来看很小)。

广义的个人金融风险还包括资产质量风险以及贷款过程中的合同风险和法律风险，这些就要结合非常具体的情况来处理，本文不再讨论。