北海买房的金融杠杆问题

发布时间： 2018-11-08 16:03:36

来源：北海楼盘网

分类：本网原创

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在北海买房，跟其他一样，都要面临使用金融杠杆的问题，毕竟不用贷款的土豪还是极少数。

金融危机次贷危机之后，中国人也渐渐熟悉了杠杆率这个词。不过对这个金融术语的真正含义，多数人还是不甚了了。简单来说，杠杆率指的是负债率，通常是负债占资产或收入的比重。针对不同的领域和部门，计算的口径也不太一样。比如我国常用的将债务分为政府、企业和住户三个部门，分别用其总负债余额除以当年GDP，得到各个部门的杠杆率。这种计算方式是很宏观的，并不能直接地反映债务风险程度。如果是个人的杠杆率，就要把个人的资产和收入结合起来与负债进行比较。

市场经济在央行——商业银行体系下，是靠着信贷（债务）来支持维系的。只要有资本运行的地方，就会有杠杆，所以不能仅靠使用杠杆人数的多少和杠杆的高低来判断经济或一个行业的情况好与不好。一定要具体问题具体分析。中国目前的情况是，全国总的杠杆率是249%，而家庭住户部门的杠杆率是50%。至于高不高还要结合债务结构和资本质量来考虑。

对于工薪阶层也就是广大刚需族来说，家庭总信贷的87%都是房贷，其他消费信贷仅占10%左右，房贷是绝对的大头。而且中国的房贷收入比上升得比较快，仅用了短短的五六年的时间，就从30%涨到了目前的超过50%。反映出现在住房贷款支出已经是家庭总支出中最重要的比重最大的部分。

再说到北海，这个问题又变得复杂。今天的北海是一个典型的开放性移民城市，建设扩张的速度很快，人口流入非常多，外地来此定居和购房养老养生投资的人也很多，占了购房者的很大一部分，而这部分的信贷收入比是根本无法准确统计的，这样的话只看统计数字的杠杆率就会失真。因此对于购房负债情况更有意义的其实是个人购房的杠杆倍数，也就是用多少自有资金撬动了多少负债。这主要是看首付在总房款（不考虑其他税费）中所占的比例。

目前北海市内楼盘项目两百多个，热销的在售楼盘有几十个。多数项目的基本首付比例都在40%——60%区间，以50%比例的居多，有些项目因物业类型差别还会要求支付全款（比如商铺或商住）。也就是说杠杆倍数普遍在0.66倍到1.5倍之间，这在全国来说都是比较低的。也客观反映了北海商品房外地人购买比例高，各家商业银行房贷的KYC（了解你的客户）工作的成本和难度都很高，需要用高首付比例来降低自身风险。

而这种低杠杆倍数的情况带来了局部系统性风险大幅降低的好处。说明在北海本地买房的更多都是高净值高收入或者有较高储蓄率的优质客户。他们的抗风险能力和开发现金流的能力更强，更不容易因为使用了一些金融杠杆就被压垮。这对地方楼市的稳定和健康发展也非常重要。

每个购房者的情况不一样，很多人都希望用高杠杆倍数（最低首付比）来买房，以便减少首付筹资压力，买到更大更相宜的房子。对年轻人而言，长期在本地工作，有稳定的本地收入来源（取得本地户口更好），这会有助于按揭的时候从银行争取更低的首付比。没有这种条件的，就要多关注具体的楼盘，关注当地各家银行的信贷政策变化。随着市场情况的改变，一些楼盘的首付比也会做出调整，消息灵通，抓得住首付比下调的窗口期，就能用较少的自有资金早圆购房梦。

责任编辑： beihaibianji03

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